Конспекты лекций по курсу «Планировка городов».
Лекция 17. Принципы рационального использования территории. Денежная оценка земель.
ХVІІI. ПРИНЦИПЫ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ.
ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ
18.1. Рациональное использование территории
Проблема рационального землепользования весьма актуальна в Украине, которая благодаря своему географическому положению и природно-климатическим условиям богата разнообразными природными ресурсами, уникальными сельскохозяйственными и рекреационными землями. Около 25% территории Украины занято высокопродуктивными пахотными землями. 20% - существующие и потенциальные земли природно-заповедного, курортного и рекреационного назначения. В то же время, почти 70% территории страны характеризуются наличием факторов, усложняющих условия строительства, - сейсмика, просадочные грунты, оползни, подработки и т.д. Не взирая на экономический спад, для развития населенных пунктов и производства в последние годы отводилось в среднем по 40 –50 тыс. га.
С ростом городов значительно возрастают затраты на освоение территории, особенно в связи с застройкой отдаленных и малопригодных для строительства участков. От общей площади города в значительной мере зависит протяженность инженерных и транспортных коммуникаций, общая протяженность улично-дорожной сети, а также стоимость их сооружения и эксплуатации. Поэтому при определении направлений территориального развития существующего поселения необходимо учитывать его сложившуюся планировочную структуру, а при размещении строительства стремиться к максимальной компактности застройки с целью сохранения прилегающих сельскохозяйственных земель, а также сокращения затрат на инженерную подготовку, оборудование и благоустройство территории.
Рациональное использование территорий может достигаться компактным решением планировки города. Это создает благоприятные условия для благоустройства, удобных транспортных связей между жилыми районами и местами приложения труда, сокращение времени передвижения к местам трудовой деятельности, общественным центрам и зонам отдыха.
Территория в границах города используется с разной степенью интенсивности в зависимости как от функционального назначения отдельных районов, так и от ряда других факторов. Для достижения высокого социально-экономического эффекта необходимо повышение интенсивности использования территории под основные функции. Интенсивность использования территории определяется путем стоимостной оценки, являющейся оценкой как ее потребительской стоимости, и учитывающей необходимые затраты на освоение территории и изменения характера землепользования, так и ее градостроительной ценности, т.е. функционального удобства и санитарно-гигиенических качеств.
Помимо общих требований к рациональному использованию территории города, существуют специфические условия для каждой функциональной зоны - селитебной, промышленной, коммунально-складской, рекреационной.
При обосновании рациональности и целесообразности использования территорий для жилищного строительства особое значение имеет состояние окружающей среды. Организация промышленных районов должна быть комплексной с учетом расположения селитебных территорий и транспортной сети, особенностей производства и т. п. Коммунально-складскую зону необходимо размещать за пределами селитебной территории вблизи промышленных и транспортных зон.
Размещение городского строительства на новых территориях необходимо осуществлять при условии опережения работ по инженерной подготовке и оборудованию этих территорий.
При разработке генеральных планов городов для определения очередности застройки и эффективного использования территории возникает необходимость осуществления градостроительной оценки городских земель, как инструмента обоснования пространственно-территориального развития городов.
Под градостроительной оценкой территории подразумевается сравнительная оценка отдельных районов (участков) по комплексу природных и антропогенных факторов с точки зрения их пригодности для проживания населения и основных видов хозяйственной деятельности.
Градостроительная оценка территории города - одна из важнейших предпроектных составных частей генерального плана. Она используется как исходный материал для выбора вариантов планировочных решений, разработки моделей возможного экономического развития города.