2.1.2. Виды деятельности и полномочия органов управления муниципальным имуще­ством

В местных администрациях появились орга­ны относительно самостоятельные, профессионально подготовленные, вовлеченные в процессы рыночных реформ и опериру­ющие сугубо рыночными понятиями (цена, конкурс, договор), имеющие налаженные рабочие контакты с нарождающимся классом предпринимателей. КУМИ наработана основательная практика защиты интересов муниципального образования через суд. В построенных по отраслевому принципу местных админи­страциях КУМИ является межотраслевым органом, что само по себе обозначает его ведущую роль в системе муниципального управления.

Как всякий ответственный собственник, муниципалитет обязан формировать свою имущественную политику, чтобы обеспечить:

- использование муниципального имущества в качестве ин­струмента экономического развития территории;

- использование имущества по целевому назначению с из­влечением максимальной социальной и/или коммерческой пользы;

- поддержание имущественного комплекса в работоспособ­ном состоянии;

- эффективную реализацию муниципального имущества, по тем или иным причинам не приносящего социальной и/или коммерческой пользы;

- приобретение (или создание) имущества, необходимого для решения социальных задач с учетом принципа разумной до­статочности.

Имущественная политика реализуется через местные норма­тивно-правовые акты, например, через «Порядок управления и распо­ряжения муниципальной собственностью».

Чаще всего на практике встречаются следующие недостатки при реализации муниципальной имущественной политики:

- недостаточный контроль использования муниципаль­ного имущества муниципальными учреждениями и пред­приятиями, что обусловливает возможность несанкциони­рованных списания и продажи имущества, сдачи помеще­ний в аренду;

- препятствующее развитию муниципального образования искусственное сдерживание приватизации муниципальных предприятий, работающих а конкурентной среде, но не приносящих муниципалитету дохода и не несущих никаких социальных нагрузок;

- сохранение монопольного положения муниципальных предприятий в сфере ЖКХ, препятствующее эффективно­му использованию имущественного комплекса ЖКХ;

- отсутствие системного подхода к формированию муници­пальной нормативно-правовой базы по управлению муни­ципальной собственностью.

Работа по подготовке муниципальных объектов к приватиза­ции включает в себя решение следующих задач:

- оценка объекта приватизации (в том числе оценка финансо­во-экономического состояния, недвижимости, ликвидности);

- разработка конкурсных условий (в том числе необходимость сохранения или изменения вида деятельности приватизи­руемого предприятия, правопреемство покупателя по его правам и обязанностям, отношения с трудовым коллекти­вом и т.п.);

- выбор способа приватизации;

- обеспечение конкуренции между покупателями муниципального имущества.

Нара­ботанная комитетами практика работы с объектами недвижи­мости (договоры купли-продажи и аренды, обусловленные параметрами использования, обязательствами покупателей и арендаторов по реконструкции и содержания объектов, конкур­сы по продаже права собственности и права аренды, претен­зионная и судебная практика) полностью применима в ре­шении земельных вопросов. Практически купля-продажа и аренда муниципальной недвижимости может оформляться единым договором (земельный участок плюс здание или по­мещение).

В большинстве муниципалитетов на кадровой и техничес­кой базе КУМИ созданы органы регистрации юридических лиц и недвижимости, представительства агентств по банкротству, структуры по поддержке предпринимательства и работе с инве­сторами, и, наконец, подразделения по разработке стратегичес­ких программ развития муниципальных образований.

В настоящее время КУМИ подключаются к вопросам кон­курсного размещения муниципальных заказов, к реформирова­нию ЖКХ. Законодательство о местном самоуправлении и новый закон «О приватизации...» уже не предписывают муниципалитетам иметь КУМИ в качестве юридического лица, а его председателя - заместителем главы администрации, не обязывает часть средств от приватизации использовать на содержание органов комитетов.

В соответствии с определением «имущественные права — это субъективные права участников гражданских правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуще­ством, а также с теми материальными (имущественными) требо­ваниями, которые возникают между участниками гражданского оборота по поводу распределения этого имущества и обмена (то­варами, услугами, работами, ценными бумагами, деньгами и др.). Имущественными правами являются правомочия собственника, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты (вещные права) и обязательственные права (как из до­говорных, так и внедоговорных обязательств), права авторов и изобретателей на вознаграждение за созданные ими произведе­ния (сделанные изобретения), наследственные права».

Применительно к муниципальным образованиям, как участнику гражданских правоотношений, наиболее используемыми являются такие имущественные права, как право собственности, право оператив­ного управления, право хозяйственного ведения и сервитуты.

Право собственности подробно рассмотрено в первом разделе настоящего пособия.

Право оперативного управления - это особая разновидность вещных прав в гражданском законодательстве РФ. Оно может принадлежать только юридическому лицу, не являющемуся соб­ственником, и заключается в возможности использовать закреп­ленное собственником за данной организацией имущество стро­го по целевому назначению. По объему правомочий право опе­ративного управления значительно уступает праву собственности и праву хозяйственного ведения.

В соответствии с ГК РФ субъектами права оперативного уп­равления могут быть только казенное предприятие или уч­реждение. Право оперативного управления используется в му­ниципальных образованиях как в отношении муниципальных учреждений, так и в отношении муниципальных казенных пред­приятий. Эти юридические лица осуществляют в пределах, ус­тановленных законом, в соответствии с целями своей деятель­ности и заданиями собственника права владения, пользования и распоряжения закрепленным за ними имуществом. Муници­пальное образование как собственник такого имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по на­значению имущество и распорядиться им по своему усмотре­нию.

Право хозяйственного ведения — это способ осуществления хозяйственной деятельности государственными и муниципаль­ными унитарными предприятиями с вверенным им имуще­ством, при котором предприятие владеет, пользуется и распо­ряжается этим имуществом в соответствии с условиями, пред­метом и целями деятельности, установленными собственником при передаче имущества предприятию. В муниципальном обра­зовании в лице собственника унитарного предприятия высту­пает муниципалитет, который сохраняет за собой правомочия собственности и после передачи имущества предприятию. Объектами права хозяйственного ведения может быть любое имущество, переданное муниципалитетом и зачисленное на баланс унитарного предприятия. Это имущество неделимо и не может быть распределено как вклады между работниками при приватизации. Уставный фонд создаваемого на праве хозяй­ственного ведения муниципального унитарного предприятия должен быть оплачен собственником полностью до государ­ственной регистрации. В соответствии со статьей 295 ГК РФ ограниченные вещные права на переданное предприятию иму­щество (право хозяйственного ведения) возникают по воле уч­редителя-собственника, который принимает решение о создании предприятия, его реорганизации и ликвидации, назначает руководителя предприятия, осуществляет контроль исполь­зования по назначению и сохранности принадлежащего предприятию имущества.

Дополнительным основанием для ус­тановления режима хозяйственного ведения является соглаше­ние собственника с муниципальным унитарным предприятием. В таком соглашении существенны следующие условия: о разме­ре части прибыли, которые получает собственник за использо­вание его имущества; о формах и порядке контроля за сохран­ностью и использованием объекта хозяйственного ведения. При создании унитарным предприятием своего дочернего предприятия с передачей части имущества в его хозяйственное ведение собственник решает вопрос о соответствии размеров частей разделенного имущества минимально допустимым раз­мерам, определенным законом о государственных и муниципаль­ных унитарных предприятиях. Вновь созданное предприятие так­же становится унитарным.

Прибыль в виде плодов и доходов от хозяйственной деятель­ности предприятия поступает в собственность учредителя и на­ходится у предприятия на праве хозяйственного ведения, по­скольку создана на основе имущества, собственником которого предприятие не является. Таким образом, унитарное предпри­ятие ни при каких условиях не становится собственником на­ходящегося у него имущества. И только при приватизации пред­приятия право хозяйственного ведения прекращается вместе с правом государственной и муниципальной собственности.

Право хозяйственного ведения является юридическим инст­рументом для ограничения ответственности собственника в лице государственного или муниципального образования за результа­ты предпринимательской деятельности объемом имущества, выделенного в хозяйственное ведение учрежденному предприя­тию. Однако законодательством предусмотрена субсидиарная ответ­ственность учредителя при недостаточности имущества предпри­ятия для удовлетворения требований кредиторов, если будет до­казано, что несостоятельность предприятия вызвана действия­ми учредителя (п. 3 ст. 56 ГК РФ).

Сервитут — это обременение собственника недвижимости в пользу других лиц, т.е. предоставление им права ограниченного пользования этой недвижимостью.

Сервитут является ограниченным вещным правом, поэтому при смене собственника сервитут сохраняется. Сервитут не может обязывать собственника обремененной вещи к положительным действиям, последний обязан только к пассивному поведению. Не может существовать сервитут на собственную вещь. По­скольку сервитут по объему правомочий всегда меньше права собственности, то совпадение в одном лице собственника и об­ладателя сервитута на одну и ту же вещь ведет к прекращению последнего. Не может быть сервитута на сервитут.

Сервитут устанавливается для удовлетворения таких нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены иным способом. Регистрация сервитута осуществ­ляется в порядке, установленном для регистрации прав на не­движимость (ст. 274 ГК РФ).

Перечисленные выше вещные права являются наиболее ис­пользуемыми по отношению к объектам муниципальной соб­ственности. Иные вещные права будут более подробно описаны в следующих разделах и темах настоящего пособия.

Вопросы и задания:

1. Какая роль Конституцией Российской Федерации отводится Правительству РФ в управлении государственным имуществом?

2. Назовите нормативно-правовые акты, регулирующие систему управления государственным и муниципальным имуществом.

3. Перечислите виды деятельности и функции федерального органа управления государственным имуществом.

4. В чём заключается сущность взаимодействия федеральных органов по управлению государственным имуществом с органами государственного управления субъектов РФ?

5. Опишите принципы руководства федеральных органов по управлению государственным имуществом государственными предприятиями и учреждениями или акцио­нерными обществами с государственным участием.

6. Перечислите виды деятельности и полномочия органов управления государственным имуществом на уровне субъекта РФ.

7. Опишите принципы взаимодействия органов управления государственным имуществом субъектов РФ с федеральными органами по управлению государственным имуществом.

8. Перечислите виды деятельности и полномочия органов управления муниципальным имуще­ством.

9. Опишите принципы взаимодействия органов управления муниципальным имуще­ством с вышестоящими органами.