2.5.4. Муниципальный залоговый фонд и ипотека муниципальной недвижимости

Муниципальный залоговый фонд служит мощным инструментом для получения дополнительной отдачи от имущества, имеющегося или создаваемого на территории муниципального образования.

Основной целью создания муниципального залогового фонда является повышение эффективности управления муниципальным имуществом, включая недвижимость.

При этом в качестве вспомогательных целей рассматриваются такие, как:

- обеспечение привлечения заимствований для финансирования текущих расходов бюджета муниципального образования;

- обеспечение привлечения инвестиций на территорию муниципального образования для создания новых объектов недвижимости, в том числе объектов инфраструктуры;

- использование неликвидных или низколиквидных земельных участков в качестве обеспечения обязательств по «проектным» муниципальным займам.

При этом главным условием использования залогового фонда для реализации указанных целей является формирование источников покрытия тех обязательств, для обеспечения которых используется залог муниципальной недвижимости. В противном случае возникает риск утраты имущества, включаемого в состав муниципального залогового фонда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено. Если и здание, и земельный участок находятся в публичной собственности, необходимо заключать договор об ипотеке обоих объектов недвижимости одновременно. Однако статья 63 Федерального Закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – «Закон об ипотеке») прямо запрещает ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, заключение только договора об ипотеке здания, без ипотеки земельного участка, признается ничтожной сделкой.

Поскольку непосредственная передача муниципальной недвижимости в залог не признается легитимной сделкой, практический интерес представляют такие организационно-правовые конструкции, которые позволяют использовать объекты муниципальной недвижимости в качестве предмета залога не напрямую, а опосредованно – через передачу имущества во владение или в собственность другим юридическим лицам – целевым назначением и при условии сохранения контроля над этим имуществом.

В настоящее время легитимным признаётся только один случай, когда недвижимое имущество передается в хозяйственное ведение целевым назначением для использования в качестве обеспечения заемных обязательств. Кредиторы, предоставляя кредиты (займы) под залог имущества, принадлежащего унитарному предприятию, рассчитывают на то, что их интересы находятся под защитой закона.

В случае если собственник-учредитель все-таки изымет находящееся в хозяйственном ведении имущество, обремененное залогом, кредиторы такого унитарного предприятия вправе в судебном порядке требовать:

- либо признания унитарного предприятия банкротом, после чего поступить в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- либо признания по суду действий публичной власти незаконными, и возврата изъятого имущества надлежащему владельцу.

Поэтому одним из центральных вопросов о целесообразности передачи недвижимого имущества в хозяйственное ведение унитарного предприятия является вопрос о продолжительности использования этого имущества, так как изъятие имущества у унитарного предприятия должно неизбежно приводить к его ликвидации. Из этого следует, что недвижимое имущество из состава муниципального залогового фонда должно передаваться в хозяйственное ведение в бессрочном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации унитарное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться им без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами. Итак, передача в залог недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении, возможна только с согласия собственника-учредителя унитарного предприятия.

Из вышесказанного следует, что при формировании муниципального залогового фонда в части недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий, необходимо строго следовать принципу целевого назначения имущества, включаемого в состав залогового фонда. Очевидно, что это имущество должно передаваться предприятию не для его использования в производственно-коммерческой деятельности, а для использования исключительно в качестве предмета залога по обязательствам муниципального образования. Хотя это и не исключает ситуации, когда заложенное имущество может использоваться и в целях осуществления производственно-коммерческой деятельности. Но самоцелью при этом все равно остается передача имущества в залог (ипотеку). Иллюстрацией этому может служить ситуация, когда муниципальное унитарное предприятие, целевым образом созданное и наделенное недвижимым имуществом в виде предприятия как имущественного комплекса, привлекает под залог этого имущества кредитные средства для финансирования своей производственной программы. Очевидно, что передача в залог недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения, возможна только с согласия собственника-учредителя.

Возвращаясь к залогу муниципального недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении, следует еще раз отметить, что при залоге здания (сооружения) одновременно передаются в залог арендные права на земельный участок, находящийся во владении у муниципального унитарного предприятия.

Таким образом, в состав муниципального залогового фонда должны включаться не только здания (сооружения), находящиеся в муниципальной собственности и переданные в хозяйственное ведение, но и земельные участки, занятые этими зданиями (сооружениями), и необходимые для их использования.

Итак, при формировании муниципального залогового фонда в его состав включаются здания (сооружения), принадлежащие муниципальным унитарным предприятиям или подлежащие передаче в хозяйственное ведение, и земельные участки, занятые этими зданиями (сооружениями) и необходимые для их использования. Для передачи в залог здания (сооружения) и арендных прав на земельный участок необходимо, как это уже отмечалось выше, получение согласия собственника здания (сооружения) и земельного участка. Роль такого согласия может играть прямое указание собственника-учредителя муниципальному предприятию о необходимости заключения договора об ипотеке недвижимости, находящейся у него в хозяйственном ведении. Однако при этом следует иметь в виду, что такое указание будет правомочно, если в уставе предприятия будет присутствовать прямая запись о том, что оно наделяется недвижимостью целевым образом, в том числе и в целях ее использования в качестве объекта залога (ипотеки).

Если залогом (ипотекой) обеспечивается обязательство муниципального образования, а не обязательство унитарного предприятия, последнее выступает в этих отношением в роли третьего лица (залогодателя), а муниципалитет – должником. В качестве такого обязательства обычно рассматриваются кредиты и займы.