2.5.3. Ипотека

До настоящего времени не получила широкого разви­тия практика залога с оставлением заложенного имущества у зало­годателя, хотя залоговым законодательством определено, что пред­метом залога могут быть даже предприятия, здания, сооружения, квартиры, транспортные средства, космические и другие объекты, определенные законом. В этом случае залогодатель фактически при­обретает права собственника, т.е. владеет и пользуется предметом залога в соответствии с его назначением, а также распоряжается предметом залога путем его отчуждения с переводом на приобрета­теля долга по обязательству, обеспеченному залогом. При этом зало­годатель обязан страховать за свой счет предмет залога на его пол­ную стоимость, а также принимать меры, необходимые для сохране­ния предмета залога и уведомлять залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду.

Такая форма залога предоставляет залогодателю время для мобилизации средств, необходимых для выкупа заложен­ного имущества. В этом случае речь уже идет практически об ипоте­ке, т.е. залоге недвижимости: предприятия как имущественного комплекса, строения, здания, сооружения и иных объектов, непо­средственно связанных с землей, перечень которых приведен в ст. 130 части I ГК РФ. При ипотеке предприятия или иного имущест­венного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретен­ные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или до­говором.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновре­менной ипотекой по тому же договору земельного участка, на кото­ром находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо при­надлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соот­ветствующей части. Обязательства, связанные с ипотекой, оформля­ются договором.

Договор об ипотеке, так же как и договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в порядке, установ­ленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Договор об ипотеке обычно содержит следующие основные усло­вия:

- предмет ипотеки;

- цена передаваемого в ипотеку объекта;

- существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

- размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользова­ние денежными средствами);

- срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

- указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находит­ся в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

- требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

- основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае, если за­емщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор име­ет право обратить взыскание на заложенное имущество. Однако в случае заключения договора ипотеки государственным и муниципальным предприятиям необходимо получить обязательное согласие соответствующего органа по имущественным отношениям на передачу имущества в залог.

Если же имущество закреплено за организацией на праве опера­тивного управления (в учреждениях, образованных собственником), то, как правило, такое имущество не может быть передано в залог.

Для использования высоких потенциальных возможностей земельной ипотеки государственной Программой предусматривается:

- учет особенностей регистрации ипотечных отношений, гаранти­рующих соблюдение интересов залогодержателя;

- разработка механизма, позволяющего залогодержателю при не­исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, получить удов­летворение из стоимости заложенного имущества и гарантирование рисков отсрочки возврата полученного кредита;

- разработка мер защиты прав залогодателей;

- использование ипотеки для обеспечения обязательств по дого­ворам купли-продажи, аренды, подряда, иным договорам, налоговых обязательств.

У залога земель сельскохозяйственного назначения есть свои осо­бенности. В российских условиях считается целесообразным ограни­чить случаи залога таких земель предоставлением кредита, непо­средственно связанного с сельскохозяйственным производством и развитием социальной инфраструктуры в сельской местности. В настоящее время еще не достаточно развиты инструменты фон­дового рынка, в частности закладные ценные бумаги, которые могли бы быть использованы для развития ипотечных отношений на пер­вом этапе становления рынка закладных.

Введение ипотечного кредитования под залог земельных участ­ков, по-видимому, сможет способствовать привлечению негосудар­ственных инвестиций в улучшение земли, мелиоративное и дорож­ное строительство, хозяйственное обустройство, приобретение средств производства, а также развитию ипотеки земельных участ­ков, включая земли сельскохозяйственного назначения.

Что же касается городских земель (отдельного земельного участ­ка), то они пока не могут быть предметом ипотеки, хотя мировая практика ипотеки это повсеместно допускает. По всей видимости, это также связано с трудностями определения нормативной цены земли в городах, так как оценка земельного участка не может быть установлена в закладной ниже его нормативной цены. Другое ме­шающее обстоятельство - связь земли с другими объектами собст­венности, находящимися на ней.