2.4.3. Доверительное управление

Одним из способов использования государственного и муниципалного имущества яв­ляется передача его по договору на определенный срок в довери­тельное управление. Объектами доверительного управления могут быть имуществен­ные комплексы предприятий, объекты, относящиеся к не­движимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные без­документальными ценными бумагами, исключительные права и дру­гое имущество

Доверительное управление определено во второй части Гражданского Кодекса Российской Федерации следующим образом.

Если у органов власти (собственника) имеется массив объектов коммерческой (приносящей доход) недвижимости, количественно превышающий десяток объектов, у органов власти имеется альтернатива – либо создавать специальное подразделение по управлению этим массивом объектов и потоком доходов от их эксплуатации или поручить это управление специализированной частной компании. Для реализации второго варианта в российском законодательстве предусмотрен институт доверительного управления.

Договор доверительного управления имуществом (статья 1012 ГК РФ).

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".

4. При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

5. Объектом доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Не могут быть объектом доверительного управления денежные средства.

В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

- состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

- размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

- срок действия договора.

На рис.2 представленыэтапы заключения и сопровождения доверительного

договора.

Стороны доверительного управления имеют следующие интересы:

Учредитель управления – собственник недвижимости получает:

- профессионализм в эксплуатации (не делает сам), высокие стандарты обслуживания

- стабильность и прогнозируемость денежных потоков (максимизация, если желательно)

Арендаторы недвижимости получают:

- стандарты обслуживания, адекватные оплате (в т.ч. доступную обратную связь)

- простые, ясные правила игры

Собственник управляющей компании получает:

- текущий доход

- рост стоимости бизнеса на долгосрочную перспективу

Персонал управляющей компании получает:

- текущий доход

- возможность связать профессиональную карьеру с этой областью

Субподрядчики управляющей компании получают:

- Текущий доход

- рост стоимости бизнеса на долгосрочную перспективу

Общество получает:

- бизнес, у которого другим есть чему поучиться

- доход от налогов в казну

Доверительное управление – это наиболее эффективный механизм, позволяющий плодотворно сотрудничать специалистам по коммерческому использованию недвижимости и ее хозяевам. Как правило, учредителем доверительного управления является собственник имущества. В качестве доверительного управляющего могут выступать индивидуальный предприниматель или коммерче­ская организация, за исключением унитарного предприятия.

Передача государственного имущества в доверительное управление не влечет одновременного перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Законодательно установлено, что срок доверительного управле­ния государственным имуществом не должен превышать пять лет.

Механизм доверительного управления на контрактной основе.

Претендент представляет на конкурс собственный инициативный бизнес-план развития предприятия: технического перевооружения, структурной перестройки производства, увеличения объемов и улучшения качества выпускаемой продукции, снижения затрат и т.п. По итогам конкурса выявляется победитель, с которым в соответствии с позициями его предпринимательского проекта заключается Контракт о назначении на должность руководителя АО.

Критерием отбора кандидатов логично считать качество пред­ставленных ими предпринимательских проектов (бизнес-планов) по использованию имущественных комплексов. Помимо типовых параметров бизнес-плана, государство в ряде слу­чаев может заложить в условия конкурса дополнительные элемен­ты, скажем, сохранение рабочих мест, поддержание и развитие со­циальной инфраструктуры, осуществление заданного объема инве­стиций.

В принятии окончательного решения об определении победителя конкурса важно учитывать два обстоятельства:

- содержание и обоснованность предпринимательского проекта;

- опыт и результаты прошлой работы претендента, знание отрас­ли и конкретного производства.

В контракте (а срок его действия зависит от масштаба поставлен­ных в предпринимательском проекте задач) определяются обязанно­сти руководителя по выполнению заявленного проекта и соответст­вующие дополнительные условия: пределы полномочий по довери­тельному управлению государственными акциями, параметры опла­ты его труда и формы ответственности за невыполнение принятых на себя обязательств.

Контракт заключается от имени собрания акционеров АО на ос­новании протокола решения конкурсной комиссии. В случае, когда государство не располагает контрольным пакетом акций, решение о проведении конкурса предпринимательских проектов должно быть предварительно принято общим собранием акционеров, именно соб­рание правомочно определить и организованный механизм проведе­ния этих конкурсов.

Должностной оклад устанавливается на весь срок действия кон­тракта и подлежит индексации в порядке, определенном законода­тельством. Текущее уточнение основного заработка руководителя в зависимости от конкретных показателей (роста объема производства или прибыли) не производится. Связь доходов руководителя с достижением конечного результата осуществляется через систему опционов, используемых либо в слу­чае дальнейшей приватизации предприятия, либо при размещении вторичной эмиссии акций.

Для успешного осуществления предпринимательского проекта руко­водителю предоставляется существенный объем полномочий и необ­ходимый уровень автономии от органов государственного управле­ния. Принадлежащие государству акции АО передаются назначен­ному по контракту непосредственному руководителю в доверитель­ное управление (под залог или неограниченную имущественную от­ветственность): он получает тем самым соответствующее количество решающих голосов. Договор об учреждении траста выступает как самостоятельный документ.

Органы государственного управления не вмешиваются в деятель­ность предприятия, сохраняя, однако, право вето по таким ключевым вопросам, как внесение изменений и дополнений в устав, принятие решений относительно изменения организационно-правовой формы, ликвидации и приватизации предприятия. Кроме того, органы госу­дарственного управления осуществляют контроль финансового состояния предприятия и ходом выполнения предпринимательского проекта в порядке, определенном уставом АО.