4. Метод Инвуда

Используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

R = R_i + SFF

где - фактор фонда возмещения

5. Метод инвестиционной группы

Метод заключается в представлении общей ставки капитализации как суммы двух ее составляющих или, если быть точнее, то взвешиванием ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем составе инвестиций. При данном методе необходимо воспользоваться следующей формулой:

R = У_кр * К_кр + (1 - К_кр)* К_собст

где У_кр * К_кр - составляющая заемного капитала, определяемая как произведение доли кредита в общем объеме капиталовложений (У_кр) и ставки по кредит (К_кр);

(1 - К_кр)* К_собст - составляющая собственного капитала, определяемая как произведение доли собственного капитала (1 - К_кр) и ставки дохода на собственный капитал (К_собст).

В качестве К_кр используют в основном значение ипотечной постоянной, полученной в результате анализ финансового рынка. Данные по ставки дохода на собственный капитал можно получить на основе анализа сопоставимых продаж, точнее на основе анализа отношения чистых доходов по каждой сделке к величине собственного капитала сделки. Метод применим при достаточном количестве данных о ставках капитализации для собственного капитала.

6. Метод Элвуда

Это модифицированный метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала. В отличие от его метод Элвуда рассматривает оценку объекта в его динамики, то есть с учетом фактора времени. Позволяет учесть продолжительность периода капиталовложения, а также изменение стоимости объекта оценки со временем.

R = К_собс – У_кр * И + (У - Р) * SFF

где И – ипотечный коэффициент,

И = КС + П * SFF – КЗ,

П – часть ипотечного кредита, которая

была погашена в течение прогнозного периода;

КЗ = ежегодные выплаты на обслуживание долга / основная сумма ипотечного долга;

У – уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период в процентах;

Р – рост стоимости имущества за

прогнозный период в процентах

3. Метод расчета ставок дисконтирования

На текущем этапе развития оценочной деятельности в ходе оценки стоимости используются следующие методы расчета ставки дисконтирования:

• метод оценки капитальных активов (CAPM );

• метод кумулятивного построения

• метод средневзвешенной стоимости капитала (WACC );

1. Модель оценки капитальных активов (сapm)

Эта модель позволяет достаточно удовлетворительно описать взаимосвязь между риском и ожидаемой доходностью активов (или стоимостью капитала).

Существуют некоторые допущения, которые имеют место в процессе применения модели САРМ:

- модель исходит из положения о том, что инвесторы избегают риска, а если они его принимают, то требуют компенсации; «неприятие риска» как правило трактуется как требование компенсации за риск;

- речь идет о рациональных инвесторах, действующих на основании принципа разумности. Рациональные инвесторы стремятся к диверсификации своих инвестиционных портфелей, то есть рациональный инвестор никогда не вложит свои средства в одно предприятие;

- все инвесторы располагают одинаковой информацией о том или ином бизнесе и, соответственно, о присущих ему рисках, и, соответственно, одинаково оценивают ожидаемые ставки дохода

- эта модель не учитывает издержек по совершению сделок купли-продажи активов, а также не учитывает фактора налогообложения – то есть ставка дохода при предоставлении ссуды и стоимость привлекаемых заемных средств одинаковы.

Модель САРМ выглядит следующим образом:

R = R_f + β (R_m - R_f )

где R_f – безрисковая ставка дохода;

R_m – среднерыночная ставка дохода;

β – количественная мера систематического риска,

(R_m - R_f) – рыночная премия за риск

За рубежом в практике оценки бизнеса в качестве безрисковой ставки обычно используются ставки дохода по государственным ценным бумагам (как правило, на уровне 6 - 8%).

В отечественной практике в настоящее принимается ставка доходности по денежным вкладам банков высшей категории надежности.