2. Метод расчета ставки капитализации

Существует множество методов определения ставки (коэффициента) капитализации:

1. Методом прямой капитализации;

2. Метод кумулятивного построения;

3. Метод Ринга;

4. Метод Инвуда;

5. Метод инвестиционной группы;

6. Метод Элвуда (метод капитализации заёмного и собственного капитала).

1. Методом прямой капитализации

Методом прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости сопоставимых объектов чистых доходах, полученных от их эксплуатации. Поэтому методу коэффициент капитализации определяется следующим образом:

R = ЧОД / Р.ст.

где R – ставка капитализации;

ЧОД – чистый операционный доход;

Р.ст. – рыночная стоимость

Далее по определенной совокупности значений коэффициентов капитализации сопоставимых продаж определяется среднее значение (среднеарифметическое, средневзвешенное или среднегеометрическое), которое и используется в качестве расчетного. Метод прямого сопоставления целесообразно применять при достоверной рыночной информации.

2. Метод кумулятивного построения

При использовании данного метода расчета общего коэффициента капитализации (ОКК) его представляют в виде суммы двух составляющих: ставки дохода на инвестируемый капитал (процентной ставки) и ставки возмещения основного капитала.

Процентную ставку разбивают на несколько составляющих.

• Безрисковую ставку;

• Ставку на дополнительный риск;

• Компенсацию на низкую ликвидность;

• Компенсацию на инвестиционный менеджмент;

• Риск вложения в объект

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.

Обычно безрисковая ставка равна ставке по депозитным вкладам банков высшей категории надёжности, с учетом поправок на ликвидность

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учётом фактора времени (инвестиционного периода)

Ставка на дополнительный риск. Все инвестиции имеют определенный риск. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.

Поправка на ликвидность есть, по сути, поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта.

Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Эту составляющую целесообразно рассчитывать с учетом недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Ставка возмещения капитала. Это величина равная единице, делённая на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала. Основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдёт возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

3. Метод Ринга

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%- ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - это ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

R = R_i + 1/n

где R_i - ставка доходности инвестиций

n - оставшийся срок экономической жизни