11. Нерухомість та чинники,що впливають на її вартість.

Нерухомість – це зем.ділянки, що знах у власності фіз і юрид осіб, а також інше майно, що закріплено за даною земельною ділянкою (будівлі, споруди тощо). В екон літературі виділ 3 рівня чинників, що впливають на вартість нерухомості:

1 рівень: чинники, які носять заг характер, не пов’яз.з конкур.об’єктом нерух і не залежать від нього, але опосередковано впливають на процеси, що відбув з нерух на ринку:

1) соціальні – вільний час, рівень освіти і культури насел, структура насел, родинність, щільність насел, демограф показники;

2) екон – податки в галузі нерух, фінансув б-цтва і реконструкц, попит і пропозиція на ринку нерух, розвиток соц інфрас-ри, рівень життя насел, стан і перспективи насел, ринок нерух;

3) фізичні – сейсмічні, екологічні, топографічні;

4) політичні –закон про операції з нерухом, зак-ство в галузі б-цтва, зак-ство про іпотеку.

2 рівень: локальні чинники, що безпосередньо пов’язані з об’єктом оцінки і аналог об’єктами нерух – ці чинники діють в масштабах міста та його району:

1)місцезнах – транспортна інфрас-ра та її стан, соц-культ.інфр, навк.оточеність;

2) фізичні характеристики – якість б-цтва, наявність комун.послуг;

3) умови продажу;

4) часові умови;

5) умови фінансув.

3 рівень:чинники, які пов’язані з об’єктом нерух і обумовлені його характеристиками:

1) архітектурно-будівельні – планіровка, зовнішній вихід;

2)фін-експлуат – вартість б-цтва та експл видатки.

Повноцінне функціон ек-ки неможливе без ринку нерух (РН), оскільки він впливає на заощадження, нагром-ня, інвестув. РН перебуває в тісному взаємзв. з РЦП та ринком кап-лів. РН дуже специф.і хар-ся наст. особл-ми.

Відсутність централізації. РН є нецентрал на відміну від ринків ЦП, сировинних чи товарів с/г прод. Централ. ринки хар-ся тим, що більшість угод відбув. на біржах за цінами, що відомі на кожен момент часу.

Конфіденційність даних. Дані за цінами угод з нерух, за умовами орендних договорів і іпотечних кредитів, мають конфіденційний характер.

Нерегулярність угод. Часом оцінювачам приходиться корист. застарілими відомостями.

Невід'ємність об'єктів від їхнього місця розташування. Любий об'єкт нерух міцно «прив'язаний» до свого місця розташування

Унікальність об'єктів. Невід'ємність об'єктів нерух від їхнього місця розташування робить ці об'єкти унікальними. Не існує двох ідентичних об'єктів нерух, через неповторність місця розташ. кожного з них.

Достаток сегментів. РН будь-якої кр.підрозд. на безліч дрібних сегментів, у залежн від регіону і виду об'єктів. На кожнім з цих ринків склад. особливі умови.

Незбалансованість. Для будівн-тва нових об'єктів нерух потрібен певний час. Тимчасовий дефіцит тих чи інших площ приводить до росту орендних ставок, що у свою чергу стимулює надмірні інвестиції в будівн-тво.

Держ.регул-ня. РН в значній мірі піддається держ. регул-ню на нац. і місц.рівні.