23. Особливості використання порівняльного підходу при оцінюванні будівель і споруд.

Порівняльний підхід до оцінки нерух.баз.на порівняльному аналізі цін продажу об’єктів, подібних до об’єкта оцінки, та внесені відповідних коректувань з метою урахування відмінностей між об’єктами-аналогами й об’єктом оцінки, у рез-ті чого визнач.вартість останнього. Даний підхід найбільш еф.в умовах розвиненого ринку нерухомості, тому що він баз.на факті наявності повної і достовірної інф-ції про техн.хар-ки та ціни продажів аналог.об’єктів.

Порівняльний підхід представлений двома основними методами:

- порівняння продажів;

- валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняння продажів засн.на зіставленні й аналізі інф-ції про продаж аналог.об’єктів нерухомості, як правило, за останні декілька міс. Осн.принципом методу порівн.продажів є принцип заміщ, відп.до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об’єктів нерухомості раціон.інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналог.корисності.

Метод порівняння продажів включає такі етапи:

- вивчення стану та тенденцій розвитку ринку нерухомості й особливо того сегмента, до якого належить об’єкт оцінки; виявлення об’єктів нерухомості, найбільш порівнянних з оцінюваним, які були продані недавно, і збір інформації.

перевірка інформації про угоди. Цей етап припускає перевірку таких даних: мотивація угоди, ступінь інформованості учасників угоди, типовість умов фін-ння, достатність часу експозиції об’єкта, наявність спеціальних умов продажу;

- порівняння кожного об’єкта-аналога з об’єктом оцінки і внесення поправок у ціни продажів порівнянних об’єктів.

- узгодження скоректованих цін об’єктів-аналогів і розрахунок остаточної величини ринкової вартості об’єкта нерухомості.

Метод валового рентного мультиплікатора.

Валовий рентний мультиплікатор – це відношення продажної ціни об’єкта до потенційного або дійсного валового доходу (ПВД), що отриманий від експлуатації об’єкта нерухомості. ВРМ = ПВД / Цаналога.

Застосування методу здійснюється в такій послідовності:

- підрахов.ринк.рентний доход від об’єкта нерух, що оцін;

- розрах.валовий рентний мультиплікатор для об’єктів-аналогів;

- розрах.ймовірна вартість об’єкта оцінки за формулою: Вон = ПВДон * ВРМ

Валовий рентний мультиплікатор не коректують на відмінності між об’єктом оцінки та порівнянними об’єктами, тому що в основу його розр-ку покладено факт.орендні платежі та продажні ціни, в яких уже враховані такі відмінності.

24. Оцінювання машин та обладнання: методи доходного підходу.

Доходний підхід в оцінці машин і обладнання баз.на оцінці очікувань інвестора та передбач.розрахунок пот.вартості доходів, які за прогнозами можуть бути отримані від володіння об’єктом. Застосування методів дисконт.гр.потоків або капіталізації прибутку доцільно в тому випадку, якщо здійсн. „системна оцінка” машин і обладн, під час якої потік доходів і витрат може бути зіставлений з об’єктом оцінки, або об’єктом оцінки виступає обладн, за доп.якого викон.безпосер.оплачувані роботи. Обмеження сфери застосув.доходного підходу пов’яз.з тим, що доход створ.не тільки за рах. викор-ння машин і обладн, але й ін.ел.вир.системи, що склад, крім того, з будівель, споруд, передав.пристроїв, обор.і немат.активів.

Викор.методів дох.підходу передбач.здійсн.розрах-ків у такій послід-сті:

- розрахунок чистого операц.доходу від функц-ння вир-технолог.системи.

- визначення за доп.методу залишку частини доходу, що може бути локалізований і співвіднесений з оцінюваними машинами й обладнанням

- визнач.вартості об’єктів машин і обладн.за доп.методів дисконт.або капіталіз.

Дохідний підхід поляг.у визначенні пот.вартості об’єкта майна як сукупності майб.доходів від його викор.і реаліз.в методах диск.доходів, прямої капіталіз.доходів та рівнов.аналога.

Методи дисконт.доходів і прямої капіталізації доходів використов.у випадках, коли можливо розрахувати чистий дохід від тієї чи ін.виробн.системи і більшу частину цього доходу віднести до, так званих, бізнесо-утвор.машин та обладн.

Метод рівновеликого аналога – передбачає підбір функціон.аналога, який виконує однакові з оцінюваним об’єктом функції, хоча і може відрізн.від нього прод-стю, строком служби, якістю продукції та ін.пок. У такому випадку слід також орієнт.на оцінку доходу від викор-ння об’єкту оцінки, але лише на ту його частину, на яку він відрізн.від доходу об’єкту-аналога (функціон.аналога).

Вартість оцінюваного об’єкту виводиться з ціни об’єкту-аналога, за умови забезпечення їхньої рівної прибутковості (умова рівної ефективності):

,

де Ц_А — ціна об’єкту-аналога;

И та И_А— річні експлуатаційні витрати об’єкту оцінки та його аналогу (без амортизації);

V ⁿ _A та V ⁿ _А.А — коефіцієнти амортизації об’єкту оцінки та його аналогу, розраховані через фактор відшкодування (F₃ додатку А);

Q та Q_A — річний обсяг продукції, яка виробляється за допомогою об’єкту оцінки та його аналогу.