Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Статья 288. Собственность на жилое помещение

1. Жилые помещения в настоящее время могут на праве собственности принадлежать гражданам:

а) получившим помещение в собственность в соответствии с Законом о приватизации жилья;

б) членам ЖК, ЖСК, имеющим право на паенакопления, полностью внесшим свой паевой взнос за квартиру (п. 4 ст. 218 ГК);

в) построившим жилое помещение на земельном участке, предоставленном для жилищного строительства;

г) купившим жилое помещение в установленном законом порядке;

д) приобретшим жилое помещение в собственность по иным законным основаниям (по договорам дарения, мены, в порядке наследования и т.д.).

2. Собственник жилого помещения при осуществлении правомочий по владению, пользованию, распоряжению этим объектом собственности должен соблюдать следующие общие условия:

а) использовать жилое помещение именно по назначению, т.е. для проживания - своего и членов своей семьи. Не имеет значения, постоянно ли он там проживает или время от времени (например, собственник, имея несколько квартир в разных городах, когда находится в том или ином городе);

б) даже сдавая жилое помещение внаем, в аренду, отчуждая иным образом, собственник должен учитывать, что помещение можно передать другим лицам именно с учетом его назначения (для проживания). Иначе говоря, сдавать в аренду, например, квартиру для размещения в ней офиса какой-либо фирмы нельзя (ст. 17 ЖК).

3. Пользование, упомянутое в ст. 288, - это извлечение из жилого помещения его полезных свойств, обеспечивающих потребности собственника и членов его семьи в жилье. Наряду с тем, что помещение должно быть использовано для проживания, ст. 288 предъявляет к собственнику и ряд других требований:

а) нельзя размещать в жилых домах промышленные производства. Это относится не только к квартире в многоквартирном доме, но и к жилому дому, полностью принадлежащему лишь одному собственнику (например, жилое многоэтажное здание, собственником которого является ЮЛ, одноэтажный коттедж, принадлежащий гражданину). Не имеет также значения и то, является ли дом частной (муниципальной и т.д.) собственностью, приобретен ли в порядке приватизации или по договору купли-продажи. Однако собственник вправе в установленном порядке размещать в жилом доме производства, не относящиеся к промышленным (например, отделение сберегательного банка на первом этаже, торговое предприятие). Даже квартиру (не говоря уже о жилом доме), принадлежащую гражданину-предпринимателю на праве собственности, он (наряду с тем, что проживает в ней) вправе использовать в установленном порядке для осуществления предпринимательской деятельности, не связанной с промышленными производствами (например, оказывать медицинские услуги, услуги переводчика, бухгалтера). Главное при этом то, что собственник, во-первых, использует помещение для проживания, во-вторых, не использует помещение для размещения промышленных нужд, в-третьих, не нарушает иные установленные правила (экологические, бытовые, санитарные и т.п.). В силу этого требование муниципальных органов не использовать жилой дом, помещение в подобных непромышленных целях не соответствует ст. 288 ГК;

б) нельзя при пользовании жилым помещением, а также подсобными помещениями и оборудованием ущемлять жилищные и иные права и свободы других лиц (ст. 2, 20, 36 ЖК);

в) необходимо бережно пользоваться как жилищным фондом, так и земельными участками, необходимыми для использования жилищного фонда (ст. 30-31, 61, 65, 66, 69 ЖК), не допускать их порчи, разрушения и т.д.;

г) необходимо при пользовании помещениями выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования (ст. 20, 67 ЖК);

д) собственник обязан своевременно и полностью оплачивать коммунальные услуги (по водоснабжению, газоснабжению, электроснабжению и т.д.), необходимые для нормального пользования помещением (ст. 153-160 ЖК).

Особую остроту в последнее время при пользовании жилым помещением собственником приобрел вопрос о размещении в нем предприятий, учреждений, организаций и о его перепланировке. В п. 3 ст. 288 однозначно установлено, что пока помещение остается жилым, собственник не вправе размещать в нем предприятия и т.п. С 1 марта 2005 г. перепланировка и переустройство жилых помещений допускаются только с соблюдением правил ст. 25-29 ЖК. В некоторых субъектах РФ этому вопросу посвящены особые правовые акты. В г. Москве, например, есть целый ряд актов общегородского значения по данному вопросу.

Все эти акты следует применять постольку, поскольку они не противоречат положениям ст. 288, иным нормам ГК также ЖК. См. также коммент. к ст. 671-688 ГК и в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. М.: ДЕЛО, 2005.

4. Право распоряжаться жилым помещением - одно из важнейших правомочий собственника. Оно означает, что собственник жилого помещения может сдавать его внаем, в аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать, сносить, совершать иные действия и сделки, если при этом не нарушаются действующие нормы, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. О расходах собственника помещения см. БВС РФ, 1999, N 1, с. 13.

Собственники, реализуя свое право распоряжаться жилыми помещениями, должны учитывать ряд ограничений, установленных законодательством:

не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные дома, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, собственностью общественных объединений, без согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан;

не подлежат передаче в аренду также специализированные дома и жилые помещения в них (ст. 92-109 ЖК);

освобождающиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах, где проживают несколько нанимателей (по договору социального найма), собственник должен предоставить проживающим в этих помещениях и нуждающимся в улучшении жилищных условий нанимателям и не вправе распорядиться ими иным образом. Лишь при отсутствии в квартире граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, собственник вправе сдать ее в аренду либо продать ее (ст. 59 ЖК);

договоры аренды, купли-продажи, мены, дарения и т.п. жилых помещений, находящихся в собственности граждан и ЮЛ, должны заключаться в письменной форме с обязательной их регистрацией.

5. Особой формой распоряжения является перевод жилого помещения в нежилое. Действующее законодательство исходит из того, что вопросы исключения жилого помещения из жилищного фонда и передачи его под нежилые цели регулируются в порядке, установленном в ст. 22-24 ЖК и принятых в соответствии с ними актов Правительства РФ и субъектов РФ. Например, Правительство РФ приняло постановление N 502 от 10.08.05 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение".

Статья 289. Квартира как объект права собственности

1. Следует учесть, что ст. 289 относится лишь к случаям, когда квартира, принадлежащая собственнику, находится в многоквартирном доме. К иным случаям ст. 289 не может быть применена, даже если, допустим, дом трехэтажный, состоящий из многих жилых помещений, но все это - одна квартира. В равной степени эта норма неприменима, когда собственником всего многоквартирного дома является одно и то же лицо. Иначе говоря, ст. 289 предполагает, что:

в доме много (более одной) квартир;

собственниками этих квартир являются несколько лиц. Не применяется ст. 289 и к тем случаям, когда квартиры в многоквартирных домах находятся во владении и пользовании не собственника, а других жильцов (нанимателей, арендаторов и т.п.).

Следует иметь в виду, что легальное определение понятия "квартира" содержится в ст. 16 ЖК.

2. Статья 289 устанавливает общую долевую собственность на общее имущество в доме, не относящееся к жилым помещениям (лифты, лестничные площадки и т.п.). В связи с этим необходимо руководствоваться также нормами ГК, посвященными долевой собственности (см. об этом коммент. к ст. 244-252 ГК) с учетом особенностей, установленных в ст. 290, 291 ГК (см. коммент. к этим статьям), а также в ст. 30-48 ЖК.

3. ВС РФ (в Постановлении о приватизации жилья) разъяснил, что:

1) граждане, проживающие по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда правом на приватизацию жилья (в т.ч. квартир), не обладают. Однако собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган вправе самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемой ими жилой площади (п. 3);

2) договор на передачу гражданам жилья в собственность подлежит государственной регистрации, и с момента такой регистрации возникает право гражданина на жилое помещение (п. 8);

3) если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность (или до его государственной регистрации), то указанное обстоятельство (т.е. смерть наследодателя) само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника включить жилое помещение в наследственную массу (п. 8);

4) продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК срока (п. 10);

5) выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора и т.п.) - см. также коммент. к ст. 290 ГК, оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой (п. 12).

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Комментируемая статья исходит из того, что на общие помещения в многоквартирном доме право общей долевой собственности принадлежит собственникам квартир в этом доме. Более детально вопросы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме регулируются в ст. 36-48 ЖК. Субъекты РФ вправе также регулировать правовое положение объектов таких общих помещений, а также порядок их содержания и ремонта. Так, Законом г. Москвы от 09.11.1994 N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений" это осуществлено. См. также БВС, 2004, N 9, с. 10. Анализ упомянутых выше актов показывает, что к указанным в ст. 290 объектам относятся:

I. Объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения дома и не подлежащие отчуждению
1.	Балкон	Выступающая из плоскости стены фасада, огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время. Балконы, используемые несколькими собственникам помещений, должны находиться в общей собственности.
2.	Вестибюль	Помещение при входе в здание, служащее для общих коммуникаций (связей, переходов) от входа в здание к его помещениям, в том числе лестнично-лифтовой группы, квартирам первого этажа, помещениям общественного назначения и техническим помещениям.
3.	Веранда	Застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него, если оно используется несколькими собственниками.
4.	Внеквартирное инженерное оборудование	Механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного собственника.
5.	Галерея	Коммуникационное пространство, функционально соответствующее коридору, застроенное с одной стороны.
6.	Коридор	Помещение, связывающее между собой несколько помещений или их же - со входом и не имеющее других функций.
7.	Крыльцо	Обстроенная площадка перед входом в здание, обеспечивающая удобство входа и переход от уровня входа к уровню земли.
8.	Крыши
9.	Лестница	Наклонная поверхность, снабженная ступенями определенного заложения, может быть основной, запасной, пожарной и др.
10.	Лестничные площадки
11.	Лифтовой холл	Помещение перед входами в лифты.
12.	Лифты, лифтовые и иные шахты
13.	Лоджия	Перекрытое и ограждаемое в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха и солнцезащиты в летнее время, используемое несколькими владельцами либо выходящее в подъезд, на лестничную клетку.
14.	Несущие и ограждающие, не несущие конструкции
15.	Подъезд	Часть жилого дома, ограниченная лестничной клеткой.
16.	Придомовая территория	Земельный участок, на котором расположен дом, а также участок, примыкающий к дому с непосредственным выходом на него.
17.	Тамбур	Помещение, предназначенное для защиты здания от прямого проникновения наружного воздуха в холодный период года.
18.	Технический этаж	Этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части знания.
19.	Чердак	Пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа.
20.	Эксплуатируемая крыша	Крыша особой конструкции, позволяющая использовать ее в иных функциональных целях.
II. Объекты, отчуждение или целевое использование которых возможно по соглашению собственников помещений дома
1.	Дворницкие	Служебные помещения, служащие для хранения инвентаря по уборке территории и объектов общего пользования.
2.	Кладовые	Внеквартирные помещения, предназначенные для хранения продуктов или вещей периодического и эпизодического пользования жильцов, могут размещаться в подвалах, на этажах и на чердаках.
3.	Колясочные, велосипедные	Помещения для хранения колясок и велосипедов.
4.	Консьержные	Помещения для работы и отдыха дежурного персонала по охране и уборке здания.
5.	Погреб	Заглубленное в землю сооружение для круглогодичного хранения продуктов; может быть отдельно стоящим, расположенным под жилым домом, хозяйственной постройкой.

2. Следует учесть, что в настоящее время квартиры в многоквартирном доме могут находиться в собственности не только граждан, но и ЮЛ. Однако от состава собственников квартир характер собственности на общее имущество не меняется: оно остается в общей долевой собственности. Однако если собственники квартир в многоквартирном доме создадут кондоминиум (см. об этом коммент. к ст. 291 ГК), то упомянутое имущество может находиться у членов товарищества и на праве совместной собственности. Особенность долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме состоит в том, что любая форма отчуждения права собственности на это имущество не допускается без отчуждения права собственности на квартиру. Поэтому не соответствуют закону сделки по продаже, например, вестибюлей, технических этажей ЮЛ для организации в них офисов, магазинов и т.д. О капитальном ремонте жилого помещения и общего имущества многоквартирных жилых домов см. письмо Росстроя от 23.09.04 N ЮТ-4730/03.О судебной практике см. п. 3 Обзора N 90.

Статья 291. Товарищество собственников жилья

1. Статья 291 посвящена т.н. кондоминиумам (товариществам собственников жилья). Следует обратить внимание на то, что она относит кондоминиум к некоммерческим организациям (см. об этом коммент. к ст. 50 ГК), т.е. если это товарищество и извлекает прибыль в результате осуществления предпринимательской деятельности (являющейся для него не основной), то последняя должна быть направлена на цели обеспечения более эффективной эксплуатации многоквартирного дома, покрытия расходов на его содержание, ремонт и т.п.

2. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" (упомянутый в п. 2 ст. 291) был принят 15.06.1996 и утратил силу с 1 марта 2005 г. (в связи с вступлением в силу нового ЖК). В настоящее время вопросы создания и функционирования товариществ собственников жилья регулируются в ст. 135-152 ЖК.

Этот ЖК РФ, в частности:

установил, что товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев (т.е. собственников помещения в кондоминиуме, участников долевой собственности на общее имущество) для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в ТСЖ, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом;

дал легальное определение ТСЖ - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности;

урегулировал отношения собственности в ТСЖ и права, обязанности домовладельцев;

определил порядок управления ТСЖ и его обслуживания. Домовладельцы вправе управлять кондоминиумом либо непосредственно (если число помещений и домовладельцев не более четырех), либо путем передачи функций управления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги или уполномоченной организации (ИП). Способ управления может быть изменен в любое время по решению общего собрания домовладельцев и с соблюдением норм ст. 161-162 ЖК;

предусмотрел, что ТСЖ - юридическое лицо, создается на неопределенный срок, действует на основании норм ГК, иных актов гражданского законодательства, а также жилищного законодательства и устава ТСЖ;

установил порядок создания ТСЖ, его государственной регистрации, перечень документов (в т.ч. учредительных), необходимых для государственной регистрации;

определил права и обязанности: ТСЖ, членов ТСЖ; виды органов управления и их функции;

урегулировал вопросы финансирования, кредитования ТСЖ, его предпринимательской деятельности, реорганизации и ликвидации.

Кроме того, новый ЖК установил особенности создания ТСЖ и кондоминиума во вновь возводимом жилом доме. См. подробнее в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. М.: Дело, 2005.

3. ВАС РФ (в письме от 15.07.1996 "О Федеральном законе "О товариществах собственников жилья") обратил внимание судов на ряд обстоятельств:

кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации (п. 2);

общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме (п. 3);

прилегающий земельный участок и иное общее имущество кондоминиума могут быть обременены сервитутом (п. 4).

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. К членам семьи, упомянутым в статье 292, относятся супруг(а) собственника жилого помещения, их родители и дети (ст. 2 СК). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Если упомянутые граждане перестали быть членами семьи собственника (при этом с 01.09.08, после вступления в силу изменений, внесенных в ст. 292 Законом N 49 от 24.04.08, к речь идет как о полностью дееспоссобных членах семьи, так и о лицах ограниченных судом в дееспособности) но продолжают проживать в этом жилом помещении, они имеют право пользования этим помещением (ст. 53 ЖК). ВС РФ разъяснил некоторые вопросы, возникшие в судебной практике при определении прав собственников и иных лиц на пользование жилым помещением:

если паевой взнос за кооперативную квартиру выплачен полностью за счет общего совместного имущества супругов, они приобретают право общей совместной собственности на эту квартиру, независимо от того, кто из них является членом ЖСК, а также расторгнут ли впоследствии брак между ними (БВС РФ, 1993, N 3, с. 15), в т.ч. и право пользования (см. также коммент. к ст. 218 ГК);

несовершеннолетний в случае раздельного проживания его родителей приобретает право на жилую площадь в квартире (доме) того родителя, с кем он живет постоянно (БВС РФ, 1994, N 5, с. 2). Поэтому такое лицо вправе пользоваться квартирой своего родителя (собственника квартиры), с которым он проживает (ст. 20 ГК, ст. 65 СК). См. также БВС РФ, 1999, N 1, с. 6.

2. Дом, принадлежащий государству или муниципальному образованию, может перейти к новому собственнику в результате его отчуждения; квартиры в многоквартирном государственном или муниципальном доме могут быть в установленном порядке приватизированы; дом, который принадлежит на праве частной собственности одному ЮЛ, может быть отчужден другому; квартира (жилой дом), являющаяся собственностью гражданина, может быть в установленном порядке отчуждена (например, подарена другому члену семьи, передана по наследству, продана). Во всех этих случаях встает вопрос о праве пользования жилым помещением. Анализ ст. 292 показывает, что в п. 2 комментируемой статьи речь, по существу, идет только о случаях, когда собственником квартиры (жилого дома) является гражданин, а также о праве пользования жилым помещением членами семьи этого гражданина, если от последнего право собственности на дом (квартиру) перейдет к другому лицу. Очевидно, что о правах члена семьи собственника в случаях перехода права собственности на жилое помещение от ЮЛ к другим лицам или при приватизации государственного, муниципального жилого фонда говорить не приходится. Пункт 2 ст. 292 до 1 января 2005 г. предоставлял дополнительную гарантию правам членов семьи собственника в случае передачи (отчуждения) последним квартиры другому собственнику. Было установлено, что если собственник продаст, подарит и т.д. свою квартиру (дом) другому лицу, то это не означает, что члены семьи автоматически теряют право пользования жилым помещением, ибо переход права собственности на дом или квартиру не является основанием для прекращения этого права упомянутых лиц. Однако с 1 января 2005 г. (в связи с вступлением в силу Закона N 213) установлено, что по общему правилу переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (иначе возникло бы противоречие с новым ЖК). См. также коммент. к ст. 558 ГК.

3. Пункт 3 ст. 292 имеет в виду любые нарушения, ущемляющие права членов семьи собственника на владение и пользование жилым помещением.

К подобного рода нарушениям могут быть, в частности, отнесены:

запрещение пользоваться осветительными приборами, кухней, сантехническим оборудованием и т.д.;

запрет использовать жилье по прямому назначению, т.е. для проживания;

хранить в помещении свои личные вещи и предметы личного обихода; иные нарушения действующих Правил пользования жилыми помещениями, утв. постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

Требования устранить упомянутые в п. 3 ст. 292 нарушения могут быть предъявлены любым лицам, их допускающим, в т.ч. и собственникам; при необходимости заинтересованные лица могут обратиться с требованиями о защите своих прав в суд.

Судебная практика исходит из того, что:

право пользования жилым помещением у лиц, которые могут быть отнесены к членам семьи нанимателя и вселились в жилое помещение не одновременно с собственником, а позже, тем не менее подлежит защите (БВС РФ, 1994, N 8, с. 3);

несовершеннолетние члены семьи в случае бесплатной приватизации занимаемого жилого помещения вправе стать (наравне с совершеннолетними пользователями) участниками общей собственности на это помещение (п. 7 Постановления о приватизации жилья);

мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности (п. 11 Постановления о приватизации жилья);

бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, но имеющие самостоятельное право пользования этим помещением, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законом (п. 13 Постановления о приватизации жилья);

если в результате приватизации право собственности на квартиру получил один член семьи (с согласия остальных членов семьи), последние сохраняют не только право пользования этой квартирой, но и право на получение государственной или муниципальной квартиры (другой, полученной впоследствии) бесплатно в процессе приватизации (БВС РФ, 1994, N 2, с. 12). При этом они вправе требовать по суду признания за ними этого права (п. 2 Постановления о приватизации жилья);

если бывший супруг нанимателя жилого помещения перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает жить в квартире, то без его согласия передача квартиры в собственность в порядке приватизации не допускается. Однако если бывший супруг добровольно перестал жить в такой квартире, перестал ею пользоваться, хотя и не утратил право на это жилое помещение, то его согласие на приватизацию не требуется, т.к. права пользования этой квартирой его в результате приватизации не лишают (БВС РФ, 1993, N 11, с. 6). См. также БВС РФ, 1998, N 8, с. 4; N 9, с. 3. О наследовании жилых помещений см. также коммент. к ст. 1168, 1177 ГК.

4. Пункт 4 ст. 292 приобрел особую актуальность в последнее время, т.к. в процессе приватизации государственной и муниципальной собственности, а также при совершении сделок с жилыми помещениями были допущены значительные злоупотребления, нарушающие права несовершеннолетних. В силу этого любая форма отчуждения (дарение, обмен, продажа и т.д.) жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (оставшиеся без родительского попечения: данное уточнение введено Законом N 213), осуществляется лишь с письменного согласия органа опеки и попечительства (если последнему известны эти обстоятельства). Нужно учесть, что и при приватизации государственного и муниципального фонда (до 1 января 2007 г.), и при совершении сделок c приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, требуется предварительное письменное разрешение органов опеки и попечительства (БВС РФ, 1995, N 6, с. 3). Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых проживают взрослые, но находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения См. также коммент. к ст. 558 ГК; БВС РФ, 1998, N 4, с. 5; 1999, N 4, с. 7; а также ст. 31, 69 ЖК.

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

1. Комментируемая статья устанавливает основания принудительного прекращения права собственности на жилое помещение. Главным таким основанием является бесхозяйственное содержание жилого помещения. Это проявляется, в частности:

в таких действиях (бездействии), которые приводят к разрушению жилья, его порче, к выходу из строя электрического, сантехнического, газового, теплового и т.п. оборудования, к их аварийному состоянию, к разрушению стен, окон, половых покрытий и т.п., к нарушению санитарно-гигиенических правил и т.д. (см. БВС РФ, 1998, N 8, с. 4);

в уклонении от необходимого текущего, а в установленных случаях и капитального ремонта, в результате чего жилье приходит в запустение;

в перепланировке (переустройстве) жилого помещения, ухудшающих уровень его благоустройства, произведенных без согласия компетентных органов местного самоуправления, если это угрожает целостности как данного помещения, так и жилого дома в целом;

в иных нарушениях действующих Правил пользования жилыми помещениями, утв. постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, приводящих к порче и разрушению помещения.

2. Статья 293 устанавливает, что основаниями принудительного прекращения права собственности на жилое помещение также служат:

использование жилого помещения не по назначению (т.е. не для проживания, см. об этом коммент. к ст. 288 ГК);

систематическое нарушение прав и интересов соседей (например, нарушение правил общежития, создание аварийных ситуаций для их жилых помещений, перекрытие доступа тепла к помещениям соседей, затопление квартир и т.д.);

любые иные действия, систематически (т.е. более 3 раз) нарушающие права и интересы соседей (например, содержание в квартире змей, тигра, иных животных, причиняющих беспокойство соседям, угрожающих их жизни, здоровью).

3. Сами по себе перечисленные нарушения создают лишь предпосылку для принудительного прекращения права собственности лица на жилое помещение, но не прекращают этого права автоматически. Необходимо также выполнить ряд процедурных требований, содержащихся в ст. 293, а именно:

нужно, чтобы орган местного самоуправления предупредил собственника о необходимости устранить допускаемые им нарушения. Форма предупреждения может быть как письменной, так и устной, однако в последнем случае бремя доказывания в суде факта предупреждения ложится на орган местного самоуправления;

нужно назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Продолжительность такого срока определяется исходя из конкретной ситуации, однако то обстоятельство, что срок был соразмерным, в суде также необходимо доказывать органу местного самоуправления;

необходимо убедиться в том, что несмотря на предупреждение, собственник продолжает действия (бездействие), упомянутые в ст. 293.

4. Иск о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение может подать лишь орган местного самоуправления. Другие заинтересованные лица (соседи, члены семьи собственника и т.д.), по смыслу ст. 293, таким правом не наделены, однако они могут ходатайствовать перед органом местного самоуправления о принятии соответствующих мер. В случае удовлетворения иска суд принимает решение о продаже жилой площади с публичных торгов (см. об этом коммент. к ст. 447-449 ГК). После продажи жилого помещения его собственнику выплачивается вырученное, за вычетом затрат на исполнение судебного решения.

См также подробнее в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий Жилищному кодексу РФ. М.: Дело, 2005.