Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

1. Приступая к комментарию ст. 260, как и других норм гл. 17 ГК, нужно иметь в виду, что первоначальная редакция ст. 13 Закона N 52 устанавливала, что они вступают в силу со дня введения в действие Земельного кодекса РФ.

Однако Федеральным законом от 16.04.2001 N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации" и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ст. 13 Закона N 52 изложена в новой редакции: "Нормы главы 17 части первой Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий, вводятся в действие со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Таким образом, в остальной части нормы гл. 17 ГК были введены в действие с 28.04.2001 (т.е. со дня вступления в силу упомянутого Закона от 16.04.2001 N 45-ФЗ). Для правильного определения момента вступления в силу норм главы 17 ГК, посвященных сделкам с земельными участками отнесенными к сельхозугодиям, следует учитывать, что Земельный кодекс вступил в силу с 30.10.2001 (ст. 1 Закона N 137), а Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения вступил в силу с 23.01.03.

Под лицами, имеющими в собственности земельный участок, упомянутыми в п. 1 ст. 260, следует понимать не только граждан, но и ЮЛ, получивших земельный участок на праве собственности в порядке, установленном законом (ст. 15 Земельного кодекса). Земля, не являющаяся собственностью граждан и ЮЛ, находится либо в собственности муниципальных образований, либо государства (п. 2 ст. 214 ГК). Анализ ст. 260 показывает, что земля в целом признается вещью, находящейся в обороте. Однако некоторые земли законом отнесены к таким вещам, чей оборот ограничен (например, земли заповедников, дендрологических парков). Еще одним отличием земли как объекта гражданских прав и обязанностей следует признать то, что в случаях, установленных законом, земля вообще изъята из оборота (например, земли, загрязненные радиоактивными отходами, земли историко-культурного назначения). В ст. 27 Земельного кодекса установлено, что земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами гражданско-правовых сделок. Земельные участки, ограниченные в обороте, также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

В соответствии с п. 4 ст. 27 Земельного кодекса из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных в ст. 95 Земельного кодекса);

2) зданиями, сооружениями и т.п., в которых расположены войска, воинские формирования и госорганы, военные суды, органы и организации ФСБ, федеральных органов государственной охраны, и т.д.;

3) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

4) исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями Минюста России и МВД России;

5) иными объектами (прямо указанными в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса).

В соответствии с п. 5 ст. 27 Земельного кодекса ограничиваются в обороте земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, а также лесного фонда (если иное не предусмотрено законом);

2) занятые водными объектами в составе водного фонда;

3) занятые объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

4) предоставленные для обеспечения обороны, безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд (если они не отнесены к участкам, изъятым из оборота);

5) в границах закрытых административно-территориальных образований (если они не отнесены к участкам, изъятым из оборота);

6) предоставленные для нужд организаций транспорта, связи;

7) занятые объектами космической инфраструктуры;

8) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

9) предоставленные для производства ядовитых и наркотических веществ;

10) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные подвергшиеся деградации земли.

Хотя по общему правилу оборот земель сельхозназначения регулируется специальным законом (п. 6 ст. 27 Земельного кодекса), все же это правило не распространяется на оборот земельных участков, предоставленных из земель сельхозназначения гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, занятых зданиями и иными сооружениями (п. 7 ст. 27 Земельного кодекса).

2. С учетом ограничений, упомянутых в п. 1 ст. 260, а также в п. 3 ст. 129 ГК, собственник земельного участка вправе продавать его, дарить, обременять залогом, сдавать в аренду. Иными формами распоряжения, упомянутыми в п. 1 ст. 260, могут, в частности, являться: передача земельного участка в качестве вклада участника договора о совместной деятельности, передача по наследству, использование в договоре мены и т.д. Однако, будучи особым объектом собственности, земельный участок отчуждается с соблюдением особого порядка и особых форм. Иначе говоря, при продаже земельного участка, например, необходимо заключить письменный договор (купчую), удостоверить его у нотариуса и осуществить государственную регистрацию сделки. С момента такой регистрации право собственности переходит от продавца к покупателю. При составлении купчей необходимо применять Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, утв. Роскомземом 02.06.1993 N 1-16/770.

В связи с тем, что в стране продолжается приватизация государственных и муниципальных предприятий, приходится также решать вопрос об отчуждении приватизированным предприятиям земельного участка. Кроме того, земельные участки в настоящее время приобретаются гражданами и ЮЛ для осуществления предпринимательской деятельности.

При оформлении подобных договоров следует руководствоваться текстом Типового договора купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, утв. Роскомземом 10.08.1992 N 5-10/2125 и ГКИ РФ 11.08.1992 N ПМ-9/5132.

Кроме того, в соответствии с ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости являются общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме. Если такой участок до 01.03.2005 сформирован и прошел кадастровый учет, то он бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Аналогично решается вопрос и в отношении участка сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет после 01.03.2005.

3. Пункт 2 ст. 260 прежде всего подчеркивает целевой характер использования земельного участка сельскохозяйственного назначения. Эти земли предоставляются гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и иных видов сельскохозяйственного производства. В этих же целях предоставляются: ЮЛ (колхозам, кооперативам, другим сельскохозяйственным предприятиям на разных формах собственности), различным НИИ, образовательным учреждениям - для исследовательских, учебных целей, пропаганды передового опыта и для сельскохозяйственного производства; несельскохозяйственным ЮЛ, включая и совместные с иностранными инвесторами предприятия, - для ведения подсобного сельского хозяйства. Нужно иметь в виду, что Федеральным законом от 24.07.2002 N 101 (в ред. от 18.07.2005) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об ОСЗ) определил, в частности, права и обязанности участников земельных отношений (в т.ч. иностранных граждан и ЮЛ, лиц без гражданства, организаций, в уставном капитале которых доля иностранных лиц и лиц без гражданства превышает 50%), предельные размеры требования к местоположению земельных участков из состава земель сельхозназначения, порядок изъятия таких участков и обременения их залогом (ст. 1-7); особенности купли-продажи (ст. 8), аренды (ст. 199, 10), наследования таких участков (ст. 11), оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельхозназначения (ст. 12-14).

К землям иного целевого назначения, упомянутым в ст. 260 ГК, относятся, в частности, земли:

природоохранного назначения (заказники, земли под защитными лесопосадками, земли памятников природы и т.д., ст. 97 Земельного кодекса);

природных заповедников (заповедники природные, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и т.д., ст. 94 Земельного кодекса);

оздоровительного назначения (земли минеральных источников с залежами лечебных грязей и т.п., земли, благоприятные для организации профилактики и лечения, ст. 96 Земельного кодекса);

рекреационного назначения (для организации массового отдыха, туризма, создания пансионатов, туристских баз, маркированных трасс и т.д., ст. 98 Земельного кодекса);

историко-культурного назначения (музеи-заповедники, заповедные достопримечательные места и т.д., ст. 98 Земельного кодекса). Изменения, внесенные в ст. 260 Законом N 118 от 26.06.07 вступили в силу с 03.07.07.

4. Собственник, осуществляя свои правомочия по владению и пользованию этими земельными участками, должен соблюдать установленные законом правила, учитывающие назначение таких земель. На основании закона как федеральные органы исполнительной власти, так и органы исполнительной власти субъектов Федерации могут устанавливать обязательные для собственников правила владения и пользования такими землями.

5. Поскольку в соответствии со ст. 260 лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе совершать с ним различные сделки, то эти правомочия собственник сохраняет и при общей долевой собственности на земельный участок с учетом правил, установленных в ст. 246, 250 ГК. Владельцы долей права собственности на землю при оформлении сделок по купле-продаже, аренде, дарении земельных участков могут воспользоваться текстами ряда примерных договоров, утв. постановлением Правительства РФ от 01.02.1995 N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев". И хотя эти формы были рекомендованы к применению в сельскохозяйственных коммерческих организациях, а само постановление N 96 отменено (постановлением Правительства РФ N 912 от 20.12.2002) они (в качестве ориентира) вполне могут быть использованы и в настоящее время лицами, имеющими право общей собственности на землю (разумеется, с учетом норм ст. 11, 12 Закона об ОСЗ).

6. Правительство РФ установило также:

порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и ЮЛ земельных участков в городах и селах, а также права их аренды (постановление от 11.11.02 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков");

порядок предоставления в аренду земельных участков на территориях национальных парков (Положение о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, утв. постановлением Правительства РФ от 03.08.1996 N 926.) См. также коммент. к ст. 552, 652, 653 ГК.

7. Анализируя правовое положение земель сельскохозяйственного назначения (упомянутых в п. 2 ст. 260), нужно иметь в виду, что:

1) такими землями признаются земли, расположенные за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (п. 1 ст. 77 Земельного кодекса, ст. 1 Закона об ОСЗ);

2) в составе земель сельхозназначения выделяются сельхозугодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами, зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции (п. 2 ст. 77 Земельного кодекса);

3) земли сельхозназначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:

а) гражданами, в т.ч. ведущими ФХ, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

б) коммерческими и некоммерческими организациями;

в) казачьими обществами;

г) опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями НИИ, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля;

д) общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири, Дальнего Востока Российской Федерации в целях сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов (ст. 78 Земельного кодекса);

4) сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, сады, виноградники и т.п.) в составе земель сельхозназначения имеют приоритет в использовании, подлежат особой охране. Для строительства промышленных и иных объектов несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельхозпроизводства или земли сельхозназначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, дорог, трубопроводов и т.п. допускается и предоставление земель сельхозназначения более высокого качества. Изъятие (в т.ч. и путем выкупа) для таких целей сельхозугодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях (указанных в п. 3 ст. 79 Земельного кодекса). Особо ценные продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть включены (в соответствии с законодательством) в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. В любом случае использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельхозугодий, будет регулироваться специальным федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (ст. 79 Земельного кодекса);

5) гражданам, изъявившим желание вести ФХ, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, дачное строительство, земельные участки из земель сельхозназначения предоставляются не только в соответствии с нормами Земельного кодекса, но также и нормами Закона о фермерах, Закона о сельхозкооперации, Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, федерального закона о личном подсобном хозяйстве (он еще не принят) (ст. 82 Земельного кодекса);

6) условия предоставления земель сельхозназначения в собственность коммерческим и некоммерческим организациям, общинам коренных народов (упомянутым выше) и иным организациям, указанным выше, установлены ст. 10 Закона об ОСЗ (см также ст. 82 Земельного кодекса).

8. Нужно также (для правильного применения ст. 260 и других норм гл. 17 ГК) иметь в виду, что:

1) земли, не находящиеся в собственности граждан и ЮЛ, а также муниципальных образований, являются государственной собственностью (ст. 16 Земельного кодекса). При этом:

а) в федеральной собственности находятся земельные участки:

которые признаются таковыми федеральными законами (в т.ч. и Федеральным законом от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю");

которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст. 17 Земельного кодекса);

б) в собственности субъектов РФ находятся земельные участки:

которые признаются таковыми федеральными законами (упомянутыми выше);

которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

занятые недвижимостью (собственником которой является субъект РФ), а также предоставленные государственным унитарным предприятиям и учреждениям, созданным субъектом РФ (если земельные участки не находятся в частной собственности);

не являющиеся частной собственностью земельные участки, отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения;

занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов РФ;

иные, указанные в ст. 18 Земельного кодекса;

2) в муниципальной собственности находятся земельные участки:

а) которые признаны таковыми федеральными законами и законами субъектов РФ;

б) право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

в) которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются. Однако она (в этих городах) возникает при передаче земельных участков в муниципальную собственность в соответствии с законами этих двух субъектов РФ (ст. 19 Земельного кодекса);

3) в соответствии со ст. 8 Закона N 137 до введения в действие Закона об ОСЗ оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществлялся в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федеральных законов, содержащих нормы земельного права о данной категории земель, а также с учетом следующих положений:

при переходе права на земельный участок от одного собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка к другому категория и целевое назначение такого земельного участка не подлежат изменению;

иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды;

приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается;

4) в соответствии со ст. 9 Закона N 137 до введения в действие указанного Закона об ОСЗ субъекты Российской Федерации, оборот земель в которых до введения в действие Земельного кодекса РФ регулировался соответствующими законами указанных субъектов Российской Федерации, оборот земель сельскохозяйственного назначения могли осуществлять в соответствии с законами указанных субъектов Российской Федерации;

5) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам или ЮЛ:

а) в собственность;

б) в аренду (см. об этом коммент. к ст. 264 ГК);

в) в постоянное (бессрочное) пользование (только ЮЛ, в случаях, предусмотренных в ст. 20 Земельного кодекса, см. об этом коммент. к ст. 271 ГК);

г) в безвозмездное срочное пользование (в случаях, предусмотренных в ст. 24 Земельного кодекса, см. об этом коммент. к ст. 264 ГК);

6) по общему правилу предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан и ЮЛ осуществляется за плату (если иное не предусмотрено законом). При этом (в соответствии со ст. 28, 29 Земельного кодекса):

а) решение о предоставлении земельных участков в собственность принимается в 2-недельный срок со дня подачи письменного заявления ЮЛ или гражданином. Такое решение принимает соответствующий исполнительный госорган или орган местного самоуправления (в пределах их компетенции, указанной в ст. 9-11 Земельного кодекса);

б) не допускается отказ в предоставлении земельных участков в собственность граждан или ЮЛ для строительства, за исключением случаев:

изъятия земельных участков из оборота;

установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

7) иностранным ЮЛ и гражданам, а также лицам без гражданства земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размеры которой устанавливаются Земельным кодексом (п. 5 ст. 28, ст. 65, 66 Земельного кодекса). О судебной практике по вопросам, связанным с правом собственности на землю см. БВС РФ, 2004, N 3, с. 1; Вестник ВАС РФ, 2005, N 3, с. 99, 108; N 6, с. 20, 65, 81.

Статья 261. Земельный участок как объект права собственности

1. До вступления в силу (с 08.12.06) изменений внесенных в ст. 261 Законом N 201 от 04.12.06 она содержала п. 1, предусматривавший, что территориальные границы земельного участка определяются на основе документов, выдаваемых госорганами и, прежде всего на основе свидетельства о праве собственности. До сих пор встречаются случаи, когда тот или иной собственник земли имеет на руках документы старого образца (временные свидетельства, акты, решения, грамоты и т.д.), выданные на местах в 1990-1993 гг. Следует учитывать, что эти документы действительны. В настоящее время собственник земельного участка может, в частности, иметь свидетельство единого для всей Российской Федерации образца, форма которого была утверждена Указом N 1767 (этот Указ утратил силу с 25.02.03, но свидетельства выданные в соответствии с ним - действительны).

Свидетельство на право собственности на землю является документом, удостоверяющим с момента регистрации право собственности на земельный участок и земельную долю при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также осуществлении иных действий по распоряжению земельными участками в соответствии с действующим законодательством. В случае изъятия или выкупа земельного участка или земельной доли собственник имеет право получить его стоимость и возмещение причиненных убытков, включая упущенную выгоду. Указанные обстоятельства необходимо иметь в виду и в ходе пересмотра вступивших в законную силу судебных актов.

Собственники земельных участков или земельных долей должны использовать их строго по целевому назначению.

Выдача упомянутых свидетельств прекращалась со дня начала (в данном конкретном субъекте РФ) выдачи свидетельств государственной регистрации прав, предусмотренных ст. 14 Закона о недвижимости (Указ Президента РФ от 25.01.1999 N 112 "О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации"). См. об этом коммент. к ст. 131, 164 ГК. В соответствии со ст. 26 Земельного кодекса, ст. 18 Закона об ОСЗ и ст. 14 Закона о недвижимости в настоящее время право собственности (иные вещные права, указанные в гл. 17 ГК) на землю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации этих прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок с земельным участком удостоверяется посредством регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Формы свидетельства и специальной надписи устанавливаются Правилами ведения Единого реестра.

2. Свидетельство необходимо при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком. Оно подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. До вступления в силу Закона о недвижимости при первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдавалось соответствующим органом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. До 25.02.03 при отчуждении земельного участка свидетельство выдавалось указанными органами на основании купчей, иных документов, подтверждающих переход права собственности на земельный участок (п. 3 Указа N 1767). После начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав упомянутые сделки удостоверяются только этим документом.

3. Наряду со свидетельством, а также купчей (см. об этом коммент. к ст. 260 ГК) границы земельного участка определяются планом земельного участка, выдаваемым (изготовляемым) органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости России (Роснедвижимости), выпиской из кадастровой книги (с указанием номера участка). Установлено, что при отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующее подразделение Роснедвижимости иного уполномоченного органа после государственной регистрации права собственности на землю устанавливает и оформляет границы земельного участка и выдает собственнику копию чертежа границ земельного участка. Кроме того, при рассмотрении земельных споров возникших в 2002-2006 годах судам необходимо руководствоваться ст. 17 Закона о недвижимости, Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста России, Мингосимущества России и Минземстроя России от 22.07.1998 N 83/172/23), а также Единым реестром. Необходимо иметь в виду, что в соответствии с п. 9 ст. 3 Закона N 137 государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, установленной правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением СМ РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения (выделено мной. - А.Г.).

4. По общему правилу собственник владеет и пользуется не только самим земельным участком, его почвенным слоем (например, выращивает на нем овощи, ягоды и т.д.), но и замкнутым водоемом (а после вступления (с 08.06.06) в силу изменений, внесенных в ст. 261 Законом N 73 от 03.06.06 - любым водным объектом) расположенным в границах этого участка (прудом, родниковыми ключами, искусственными водоемами и т.п.), растениями. Поскольку п. 2 ст. 261 говорит о распространении на эти объекты права собственности в целом, то можно сделать вывод, что собственник также вправе распоряжаться этими объектами (например, сдать водоем в аренду рыбохозяйству, продать старые, засохшие деревья на дрова, торговать на рынке цветами, растущими на участке, реализовать лечебные растения аптекам и т.д.). Лишь в случаях, установленных законом, право собственности на объекты, упомянутые в п. 2 ст. 261 (либо некоторые его элементы), могут быть ограничены.

5. По общему правилу, содержащемуся в п. 3 ст. 261, собственник земли может использовать находящиеся в недрах его участка нерудные, общераспространенные полезные ископаемые, подземные пресные воды и т.д., а также пользоваться воздушным пространством над земельным участком (например, для установления аэростатов, для размещения солнечных источников энергии и т.д.). Однако следует учесть, что в действующем законе (о недрах, о порядке использования воздушного пространства) содержится достаточно много условий и ограничений использования недр и воздушного пространства, которые собственник земли обязан соблюдать.

6. Для правильного применения ст. 261 нужно иметь в виду, что:

1) собственник земельного участка имеет (наряду с правами, упомянутыми выше) также право:

возводить на земельном участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, иные сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением установленных требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов;

проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в установленном порядке, осуществлять другие разрешенные формы использования (п. 1 ст. 40 Земельного кодекса);

2) собственник земельного участка имеет право собственности на:

посевы, посадки сельхозкультур, полученную сельхозпродукцию и доходы от ее реализации;

многолетние насаждения, расположенные на земельном участке (за исключением случаев, установленных Лесным кодексом (п. 2 ст. 40 Земельного кодекса);

3) граждане и ЮЛ осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено законом (ст. 43 Земельного кодекса);

4) собственники земельных участков обязаны:

использовать земельные участки по целевому назначению и в соответствии с принадлежностью к той или иной категории, а также разрешенным использованием земельных участков способами, которые не наносят вреда окружающей среде и самому земельному участку;

сохранить межевые, геодезические и иные специальные знаки;

осуществлять мероприятия по охране земельных участков, лесов, водных и т.п. объектов;

своевременно приступить к освоению земельных участков и производить платежи за землю;

выполнять иные требования, предусмотренные законом (ст. 42 Земельного кодекса).

7. Право собственности, иные вещные права на землю:

а) возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о недвижимости. Сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации лишь в случаях, прямо установленных законом;

б) не возникают (не подлежат возврату земельные участки, равно как никакой компенсации или возмещения стоимости земельных участков не производится) у лиц, земельный участок которых был национализирован до 01.01.1991 (ст. 25 Земельного кодекса);

в) прекращаются при отчуждении собственником земельного участка другим лицам, при отказе от права собственности на земельные участки, а также в силу принудительного изъятия земельного участка в соответствии с нормами ГК (ст. 44 Земельного кодекса).

Об особенностях права собственности на земельные участки сельхозназначения см. коммент. к ст. 260 ГК. Об особенностях права собственности на земельный участок лиц, являющихся собственниками жилых помещений см. комментарий к ст. 260, 263 ГК. О праве собственности на лесные участки см. ст. 8 Лесного кодекса. Подробнее вопросы, затронутые выше, проанализированы в книгах Гуев А.Н.: Комментарий земельного законодательства РФ. М. Экзамен. 2006. ; Постатейный комментарий к Лесному кодексу РФ. М. Новая правовая культура. 2008.

См. также БВС, 2005, N 5, с. 24, N 7, с. 6, N 9, с. 8, N 11, с. 1.

Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок

1. Анализ п. 1 ст. 262 позволяет дать определение земельных участков общего пользования - это не закрытые для общего доступа, находящиеся в государственной или муниципальной собственности участки земли, где любые третьи лица вправе использовать находящиеся на них природные объекты в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами, собственником. Из этого определения, в частности, следует, что к землям общего пользования нельзя отнести земельные участки:

находящиеся в собственности граждан и ЮЛ;

на которые ограничен общий доступ (т.е. право любого лица в любое время без особых разрешений находиться на участке), даже не являющиеся собственностью граждан, ЮЛ, государственной или муниципальной собственностью;

с временным ограничением доступа, связанным, например, с проведением на участке каких-либо общественных мероприятий (демонстраций, митингов), с необходимостью ликвидации последствий аварий, пожаров и т.п., с необходимостью обеспечения безопасности движения, граждан и т.д. (улицы, площади, парки, лесопарки и т.д.).

Находящиеся на таких участках природные объекты (леса, водоемы, заросли, травяной покров и т.д.) могут быть использованы гражданами лишь в установленном порядке. См. об этом например ст.11 Лесного кодекса; ст. 6 Водного кодекса.

2. Пункт 2 ст. 262 устанавливает очень важное правило: любое лицо вправе пройти через участок, который собственник не огородил либо ясным для других образом не обозначил, что вход на него запрещен. При этом имеется в виду любое ограждение либо обозначение (установка запретительных знаков, стендов с объяснениями о запрете входить и т.п.), которые однозначно и общепонятным способом информируют третьих лиц, что для входа на участок необходимо получить разрешение собственника. Еще одним условием, которое лицо должно соблюсти, чтобы пройти через участок, - не причинить ущерба собственнику (например, не растоптать ценные травы, цветы). И последнее условие - исключить всякого рода беспокойства собственнику. См. также коммент. к ст. 274-276 ГК.

Статья 263. Застройка земельного участка

1. По общему правилу здания и сооружения возводятся на землях населенных пунктов, которые определены для городской, поселковой и сельской застройки. Сооружения (мосты, тоннели, путепроводы, дороги, аэропорты, водонапорные башни и т.д.) могут быть возведены и на иных землях, специально отведенных для этих целей.

Однако строительство зданий и сооружений допускается и на землях промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, энергетики, обороны, иного назначения, а в установленных случаях - и на землях рекреационного, оздоровительного и т.п. назначения (например, здания здравницы, пансионата, сооружения туристской трассы и т.д.) в порядке, предусмотренном в ст. 87-102 Земельного кодекса.

Главное условие застройки, с одной стороны, - не нарушить целевое назначение земли, с другой - соблюсти нормы и правила в области градостроительства, иного строительства. Изменения внесенные в ст. 263 Законом N 118 от 26.06.07 вступили в силу с 03.07.07.

2. Поскольку земля не изъята у собственника, он по общему правилу приобретает право собственности на недвижимость, которую создал для себя. Однако в договоре с третьими лицами может быть установлено, что здание после возведения перейдет в их собственность. Так, в г. Москве сооруженное силами города по заказу ЖСК, ЖК здание (жилой дом) переходит в собственность заказчика, а земля в этом случае может быть предоставлена ему в долгосрочную аренду. С другой стороны, в соответствии с ст. 16 Федерального закона от 29.12.04 N 189 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если такой участок сформирован и прошел государственный кадастровый учет, то он бесплатно передается в общую долевую собственность указанных лиц.

Иногда сам закон предусматривает случаи, когда, несмотря на то, что недвижимость создана собственником на принадлежащем ему земельном участке, она поступает в собственность других лиц. Так, законом может быть предусмотрено строительство на городских (сельских) землях жилых домов с целью их последующей передачи в собственность ветеранов Великой Отечественной войны, малоимущих, многодетных семей и т.д. См. также коммент. к ст. 219, 222, 747 ГК.

3. Для правильного применения ст. 263 необходимо учитывать, что:

1) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством (в т.ч. и в части застройки собственником земельного участка), если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, иными специальными федеральными законами (ст. 3 Земельного кодекса);

2) к объектам земельных отношений здания, строения, иные сооружения, построенные собственником земельного участка, не относятся (ст. 6 Земельного кодекса);

3) в соответствии с ст. 38-38.2 Земельного кодекса земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности приобретается в собственность (либо приобретается право на заключение аренды такого земельного участка) на торгах (аукционах, конкурсах). При этом:

установлено, что в качестве продавца участка выступает соответствующий госорган либо орган местного самоуправления;

порядок проведения торгов определяется в соответствии с ст. 447-449 ГК (см. коммент. к ним) и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права заключения договоров аренды таких земельных участков (утв. постановлением Правительства РФ от 11.11.02 N 808);

определены особенности порядка организации и проведения таких торгов при продаже участка для целей жилищного строительства;

определены особенности проведения аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

нормы ст. 30.1, 30.2 Земельного кодекса вступили в силу с 01.10.2005.

Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

1. Для правильного применения п. 1 ст. 264 нужно иметь в виду, что его новая редакция вступила в силу с 03.07.07. До указанной даты он предусматривал, что собственник вправе не только владеть и пользоваться землей и находящейся на участке недвижимостью, но и распоряжаться ими. Поэтому он может предоставлять земельный участок (недвижимость) в постоянное пользование (например, орган местного самоуправления передает землю, находящуюся в муниципальной собственности, в постоянное бессрочное пользование, скажем, артели инвалидов (ст. 268 ГК), в срочное пользование (например, в безвозмездное пользование сроком на 3 года, в пользование участников договора о совместной деятельности и т.д.), а также в возмездное срочное пользование - в аренду. После вступления в силу (с 03.07.07) изменений, внесенных в ст. 264 Законом N 118 от 26.06.07 установлено, что собственник вправе предоставлять земельный участок другим лицам в порядке и на условиях предусмотренных нормами не только гражданского права, но и земельного законодательства (например, ст. 20-24 Земельного кодекса, см. их анализ в книге: Гуев А.Н. Комментарий к земельному законодательству. М. Экзамен. 2007). Т.е. возможности распоряжения земельным участком у собственника - расширились. Эти обстоятельства нужно учитывать и при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов.. См. также коммент. к ст. 652, 653 ГК.

2. В отличие от собственника, который вправе владеть и пользоваться земельным участком (недвижимостью) в пределах, установленных законом, либо во всяком случае не в противоречии с ним, другие лица, которым он передал землю, иную недвижимость в пользование, должны также соблюдать пределы, установленные законом, а до 03.07.07 - также собственником, что должно было найти отражение в договоре (аренды, безвозмездного пользования и т.д.). Кроме того, к несобственнику в данном случае не переходит важнейшее правомочие собственника, а именно правомочие распоряжаться земельным участком, иной недвижимостью. Лишь в виде исключения такое право может быть и у несобственника, но при этом необходимы следующие предпосылки:

собственник в договоре предоставляет такому лицу право распоряжаться земельным участком (недвижимостью). Данное положение утратило силу после 03.07.07;

действует особый закон, который позволяет несобственнику распоряжаться земельным участком, недвижимостью (см. коммент. к ст. 267 ГК).

3. Систематическое толкование ст. 264 и ряда норм Земельного кодекса показывает, что:

1) земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть предоставлены для строительства гражданам и ЮЛ:

а) без предварительного согласования мест размещения объектов строительства. Если при этом земельный участок переходит в собственность гражданина или ЮЛ, предоставление производится исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) (ст. 38 Земельного кодекса). Для этого производится работа по:

формированию земельного участка, подготовке проекта его границ и установлению границ земельного участка на местности;

определению разрешенного использования земельного участка, а также технических условий подключения объекта к коммуникациям;

принятию решения о проведении торгов (конкурса, аукциона). Публикация сообщения о торгах и их проведении;

государственному кадастровому учету земельного участка (ст. 70 Земельного кодекса);

б) с предварительным согласованием мест размещения объекта.

В этом случае осуществляется:

выбор земельного участка и принятие решения о таком предварительном согласовании (ст. 31 Земельного кодекса);

проведение работ по формированию земельного участка и его кадастровому учету;

принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства. Оно является основанием для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, иного вещного права либо договора аренды земельного участка. Решение об отказе в предоставлении земельного участка может быть обжаловано в суд (ст. 30 Земельного кодекса);

2) иностранным гражданам и ЮЛ земельные участки могут быть предоставлены для строительства в порядке, предусмотренном в ст. 5, 15, 22, 28, 30 Земельного кодекса;

3) госорганы и органы местного самоуправления вправе предоставлять (в собственность или в аренду на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур) гражданам земельные участки в пользование и для целей, не связанных со строительством. Граждане, заинтересованные в получении земельного участка в собственность или аренду, подают заявление в исполнительный госорган или орган местного самоуправления (ст. 34 Земельного кодекса). Последний обеспечивает изготовление схемы границ земельного участка и утверждает их, а также в 2-недельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка. Договор купли-продажи или аренды заключается в недельный срок после предоставления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка;

4) земельный участок может быть предоставлен и в срочное безвозмездное пользование лицам, не являющимся его собственниками:

из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

из земель, собственниками которых являются граждане и ЮЛ, другим гражданам и ЮЛ на основании договора;

в качестве служебного надела - работникам организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков на время трудовых отношений (ст. 24 Земельного кодекса);

5) земельные участки могут быть предоставлены в аренду (за исключением случаев, прямо предусмотренных Земельным кодексом; например, нельзя сдать в аренду земельные участки, изъятые из оборота, п. 4 ст. 27 Земельного кодекса) их собственниками в соответствии с гражданским законодательством и нормами Земельного кодекса (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса). При этом:

а) по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор (по общему правилу) имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды;

б) размер арендной платы определяется сторонами. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут определяться Правительством РФ;

в) арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в т.ч. отдать арендные права земельного участка в залог и внести в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ (товариществ) либо паевого взноса в ПК в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка становится новый арендатор земельного участка, кроме случаев передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется;

г) арендатор вправе передать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если в договоре аренды не установлено иное);

д) земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем 1 год;

е) при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (если только на земельном участке не расположены здания, сооружения, строения, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса);

ж) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия собственника, но при его уведомлении;

з) изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора не допускается. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только по решению суда;

и) при наследовании земельных участков несовершеннолетними их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследником совершеннолетия (п. 2-10 ст. 22 Земельного кодекса);

6) закон учитывает, что пока земельные участки находятся в основном в государственной или муниципальной собственности. В связи с этим в соответствии с ст. 30.1, 30.2, 38.1, 38.2 Земельного кодекса с 01.10.2005:

а) предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться соответствующим госорганом (ОМСУ) на основании заявления лица заинтересованного в предоставлении земельного участка;

б) установлены особенности предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

в) определен порядок организации и проведения аукциона по продаже земельных участков для целей жилищного строительства;

г) предусмотрен ряд особенностей проведения аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

См также коммент. к ст. 263 ГК.

О прекращении использования земельного участка лицами, не являющимися его собственниками, см. коммент. к ст. 287 ГК.

Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком

1. Комментируемая статья посвящена регулированию одного из институтов земельного законодательства - праву ПНВ. Особенности этого института сводятся к следующему:

а) право собственности на земельный участок остается у государства, муниципального образования. Лицо, которому земельный участок передается на праве ПНВ, пользуется правомочиями собственника в ограниченном, неполном объеме (см. коммент. к ст. 266, 267 ГК);

б) земельный участок может быть передан на праве ПНВ только гражданам, т.к. очевидно, что говорить о праве наследования применительно к ЮЛ неправомерно;

в) в ст. 265 речь идет о гражданах Российской Федерации, ибо по общему правилу гражданам других государств земля на праве ПНВ не передается, если иное не установлено законом.

2. Статья 265 устанавливает лишь в самой общей форме основные черты этого права (они указаны выше). Что же касается конкретного перечня оснований приобретения гражданином земельного участка в ПНВ, а также порядка и процедуры его передачи гражданину, полномочий органов государства либо органа местного самоуправления при передаче гражданину земельного участка, контроля за такой передачей и т.п., то эти вопросы регулируются Земельным кодексом.

3. Анализ ст. 265, 295, 296, 298 ГК показывает, что ЮЛ - унитарные государственные и муниципальные предприятия, а также государственные и муниципальные учреждения, за которыми закреплены земельные участки на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не вправе передавать своим работникам, иным гражданам земельные участки в ПНВ, если иное не установлено законом.

4. Правильное применение ст. 265 (после вступления в силу Земельного кодекса) возможно лишь с учетом следующих обстоятельств:

1) право ПНВ земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до 30.10.2001, сохраняется. Предоставление земельного участка гражданам после 30.10.2001 в ПНВ не допускается (п. 1 ст. 21 Земельного кодекса);

2) иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных в Земельном кодексе (п. 1 ст. 22).

В практике возник ряд вопросов:

могут ли иностранные граждане и лица без гражданства иметь право ПНВ на земельный участок?

нет ли противоречий между ст. 15 Земельного кодекса (устанавливающей, что иностранные граждане и ЮЛ, лица без гражданства не могут обладать лишь правом собственности на земельный участок, находящийся на приграничных территориях, перечень которых определяется законодательством, и на иных особо установленных законодательством Российской Федерации территориях), ст. 21 Земельного кодекса, ст. 265 ГК, с одной стороны, и правилами ст. 22 Земельного кодекса (о том, что иностранным гражданам и лицам без гражданства земельные участки предоставляются лишь в аренду)?

Отвечая на эти вопросы, нужно иметь в виду: во-первых, что определенное противоречие налицо и законодателю его нужно устранить; во-вторых, правила подп. 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса о том, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель; в-третьих, систематическое толкование ст. 265 и упомянутых норм Земельного кодекса показывает, что нет оснований считать, что иностранные граждане и лица без гражданства не могут обладать правом ПНВ земельным участком (с учетом временных ограничений, предусмотренных в ст. 8 Закона N 137, см. об этом коммент. к ст. 260 ГК). Если законодатель имел в виду обратное, то это четко нужно изложить. Иной подход противоречит и ст. 1 ГК, и ст. 1 Земельного кодекса, и ст. 17, 35, 36 Конституции;

3) граждане, имеющие земельные участки в ПНВ, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его ПНВ земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п. 3 ст. 21 Земельного кодекса);

4) государственные акты на право ПНВ по форме, утв. постановлением СМ РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", действительны, если они выданы до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав в соответствии с Законом о недвижимости. Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.

Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

1. Граждане, обладающие земельным участком на праве ПНВ, вправе:

владеть предоставленным земельным участком. Размер участка не ограничен, однако в субъектах РФ, а также с учетом местных особенностей в муниципальных образованиях могут быть предусмотрены определенные ограничения по размерам, видам, назначению и т.п. земельного участка, передаваемого во владение гражданину на праве ПНВ. Однако все эти ограничения могут вводиться лишь в той мере, в какой они не противоречат Земельному кодексу (п. "в" ч. 1 ст. 72 Конституции);

пользоваться земельным участком. Иначе говоря, эти граждане вправе самостоятельно хозяйствовать на нем, использовать в установленном порядке (для нужд хозяйства) имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, возводить на участке жилые, производственные и иные строения и сооружения, в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культурно-технические и др. работы. При этом гражданин, пользующийся участком на праве ПНВ, должен учитывать назначение земли. О наследовании земельных участков см. коммент. к ст. 1181 ГК.

2. В соответствии с п. 2 ст. 266 гражданин по общему правилу приобретет право собственности на объекты недвижимости, созданные им на земельном участке. Однако для этого необходимо соблюдение ряда условий:

создание объекта недвижимости должно быть правомерным. Если закон или изданный на его основе иной правовой акт прямо не предусматривают возможности создания объекта недвижимости, но и не запрещают это, то считается, что гражданин построил дом, создал иную недвижимость правомерно (см. также коммент. к ст. 219, 222, 239, 263 ГК);

создание недвижимости не должно противоречить условиям пользования земельным участком, установленным законом (например, не нарушать цель предоставления участка, назначение самого земельного участка и т.д.). Однако при этом необязательно здание, иную недвижимость строить именно для себя, такого условия в ст. 266 нет;

построенный жилой дом, другое строение, возведенное сооружение, иной объект недвижимости не должны подпадать под категорию самовольной постройки (см. коммент. к ст. 222 ГК).

При несоблюдении упомянутых условий к владельцу земельного участка на праве ПНВ не переходит право собственности на недвижимость и наступают иные неблагоприятные последствия, установленные законом (ст. 222, 239, 393 ГК).

Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

1. Данная статья изложена в новой редакции Законом N 118 от 26.06.07, которая вступила в силу с 03.07.07. Комментируемая статья регулирует порядок и формы распоряжения земельным участком, находящимся у гражданина на праве пожизненного наследуемого владения: если права владения и пользования такого лица довольно обширны и разнообразны, то право распоряжения участками и ДО этой даты сводилось лишь к праву:

передать земельный участок другим владельцам на основе заключенного с ним договора аренды. Срок договора, а также условия передачи земли в аренду регулируются наряду с нормами гражданского законодательства Земельным кодексом;

передать участок в безвозмездное срочное пользование;

передать права владения и пользования землей по наследству.

Однако после 03.07.07 лицо, которое владеет участком на праве ПНВ вправе передавать его лишь по наследству. Данное обстоятельство нужно учитывать при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов.

2. Даже до 03.07.07 ст. 267 неисчерпывающим образом перечисляла запреты на определенные виды распоряжения земельным участком. Владелец не вправе был также: дарить земельный участок, обменивать его на другой участок либо на другое имущество, вносить его в качестве вклада в уставный капитал ЮЛ, в имущество простого товарищества (в договоре о совместной деятельности) и т.д.

3. Нужно иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 21 Земельного кодекса:

распоряжение земельным участком, находящимся в ПНВ, не допускается (после 30.10.2001), за исключением перехода прав на земельный участок по наследству;

государственная регистрация перехода права ПНВ земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

В практике возник вопрос не было ли до 03.07.07 противоречий между ст. 267 ГК и п. 2 ст. 21 Земельного кодекса? Они - очевидны, и их нужно было устранять гораздо оперативнее. К сожалению, в Законе N 137 данный вопрос не был решен. В связи с этим (впредь до 03.07.07) применению подлежали нормы ст. 267 (ст. 3 ГК). Данное обстоятельство также следует учитывать при пересмотре вступивших в законную силу судебных решений и постановлений.

4. Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в ПНВ или в постоянное (бессрочное) пользование до 30.10.2001 в установленных земельным законодательством случаях, сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Закона N 137). О наследовании земельных участков см. также коммент к ст. 1181 ГК.

Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

1. Законом N 118 от 26.06.07 в данную статью внесены изменения (они вступили в силу с 03.07.07) которые устранили ряд нестыковок данной статьи и норм земельного законодательства. Статья 268 регулирует самостоятельный вид права землепользования - ПБП земельным участком. Оно существенно отличается от ПНВ земельным участком. Эти отличия, в частности, сводятся к следующим:

а) право ПНВ может принадлежать лишь гражданам, в то время как при ПБП участок земли может передаваться как гражданам (до 08.12.06) так и ЮЛ (после 03.07.07 уточнено, что имеются в виду не все ЮЛ, а лишь государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также госорганы и ОМСУ);

б) лицо, которому земля передана в ПНВ, имеет более широкий объем прав по распоряжению земельным участком, нежели лицо, владеющее землей на праве ПБП (см. коммент. к ст. 267, 270 ГК);

в) до 03.07.07 самостоятельным основанием возникновения права ПБП закон называл также приобретение лицом здания, сооружения, иной недвижимости, находящейся на данном земельном участке. Однако п. 2 ст. 268 признан утратившим силу с 03.07.07;

г) право ПНВ возникает у гражданина лишь в отношении земельного участка, находящегося в государственной, муниципальной собственности, а право ПБП мог до 08.12.06 возникнуть у гражданина в отношении участков, находящихся, например, в частной собственности (см. коммент. к ст. 271 ГК). Законом N 201 от 04.12.06 в ст. 268 внесены важные изменения: установлено, что после 08.12.06 у гражданина ПБП возникнуть - более не может (однако ранее возникшее ПБП - сохраняется!).

2. ЮЛ (из числа перечисленных выше) получают право ПБП в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, на основании решений, принятых органами федеральной исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ (в соответствии со ст. 9, 10, 29 Земельного кодекса).

Предоставление лицу права ПБП на земельный участок, относящийся к муниципальной собственности, производится на основании решения исполнительных органов местного самоуправления (в соответствии со ст. 11, 29 Земельного кодекса).

3.Как отмечалось выше до 03.07.07 и граждане, и ЮЛ, которые купили здание, сооружение, иной объект недвижимости, получили его при обмене, а также иным законным образом, вправе были требовать передачи земельного участка под этим зданием, сооружением, иной недвижимостью на праве ПБП. Это требование подлежало удовлетворению, т.к. слова "может быть также приобретено" (упоминавшиеся в п. 2 ст. 268) в данном случае указывают на еще одно дополнительное основание приобретения права ПБП, а не на то, что лицу, приобретшему недвижимость, земельный участок может быть и не предоставлен. Такой вывод позволяет сделать систематическое толкование ст. 265, 268 (в ред. до 03.07.07), 271, 552, 553, 652 ГК. См. также Вестник ВАС РФ, 2005, N 3, с. 99. В ходе пересмотра вступивших в законную силу судебных актов эти обстоятельства следует учитывать.

4. В соответствии с п. 3 ст. 268 право ПБП переходит к правопреемнику ЮЛ при его реорганизации. При этом следует учитывать, что такое право переходит: при слиянии, преобразовании ЮЛ - ко вновь возникшему; при присоединении этого ЮЛ к другому - к последнему; при разделении ко вновь возникшим ЮЛ это право переходит в той части, в которой предусмотрено разделительным балансом; при выделении из ЮЛ одного или нескольких, часть этого права переходит к ним в порядке, предусмотренном в разделительном балансе.

5. Для правильного применения ст. 268 (после 30.10.2001, т.е. после вступления в силу Земельного кодекса) нужно также иметь в виду следующее:

1) в ПБП земельные участки после 30.10.2001 предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также госорганам и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в ПБП более не предоставляются (п. 1, 2 ст. 20 Земельного кодекса, п. 8 ст. 3 Закона N 137);

2) право ПБП находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан и ЮЛ до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется (п. 3 ст. 20 Земельного кодекса);

3) ЮЛ (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий) обязаны переоформить право ПБП на право аренды или приобрести земельные участки в собственность, (а религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования) по своему желанию до 01.01.2006 в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ. При этом размер арендной платы за использование земельных участков, занятых объектами транспортных систем естественных монополий, а также расположенных в районах Крайнего Севера не может быть выше ставок земельного налога. При продаже зданий, сооружений, строений, расположенных на земельных участках, предоставленных ЮЛ на праве ПБП, последнее подлежит переоформлению на право аренды земельного участка или эти участки должны быть приобретены в собственность (в соответствии с Земельным кодексом) по выбору покупателей зданий, строений, сооружений (п. 2 ст. 3 Закона N 137);

4) предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в ПБП, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Земельного кодекса);

5) предоставленное землепользователям до 30.10.2001 право ПБП соответствует (по своему содержанию) праву ПБП, предусмотренному нормами Земельного кодекса (п. 12 ст. 3 Закона N 137);

6) государственные акты на право бессрочного (постоянного) пользования землей по форме, утв. постановлением СМ РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", действительны, если они выданы до начала выдачи свидетельства о государственной регистрации прав в соответствии с Законом о недвижимости и постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

См. также БВС, 2005, N 9, с. 10.

Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного пользования

1. Пределы владения и пользования земельным участком, предоставленным в ПБП, ограничены не только законом (например, ст. 20 Земельного кодекса) и иными правовыми актами (например, Инструкцией о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях, утв. приказом Госстроя России от 02.08.1999 N 18), но и таким специфическим документом, как акт о предоставлении участка в пользование. В этом акте собственник устанавливает условия, порядок и иные правила владения и пользования земельным участком, а также порядок осуществления контроля за этим. Изменения, внесенные в ст. 269 Законом N 118 от 26.06.07 вступили в силу с 03.07.07.

2. По общему правилу лицо, имеющее участок в ПБП, может:

использовать его в целях, в которых он был предоставлен лицу. Однако при условии, что эти цели соблюдаются, лицо самостоятельно определяет характер пользования (например, если участок был предоставлен для целей предпринимательства, оно самостоятельно выбирает конкретный вид предпринимательской деятельности с использованием земли, равно как и самостоятельно определяет объем пользования землей при осуществлении этой деятельности, и т.д.);

возводить на участке здания, сооружения, иную недвижимость, опять же не нарушая целевого характера своего права. Если это условие соблюдается, то созданная недвижимость переходит в собственность упомянутого лица при соблюдении еще одного дополнительного условия: необходимо, чтобы здание, сооружение, иной объект недвижимости были созданы лицом именно для себя. Иначе говоря, если ЮЛ (при соблюдении иных условий) построит на таком земельном участке производственное здание, сооружение для себя, то этот объект по общему правилу переходит в его собственность. Однако если оно, например, построит жилой дом для передачи в собственность своим работникам, то ни предприятие, ни граждане собственниками такого дома не становятся, поскольку условия, указанные в ст. 269, нарушены.

3. Иногда законом устанавливается, что несмотря на соблюдение лицом, которому земельный участок передан на праве ПБП, цели предоставления земли, оно не становится собственником здания, иной недвижимости. Например, государственное унитарное предприятие построило для выполнения своей хозяйственной деятельности производственное здание. Тем не менее собственником этого здания является не само это ЮЛ, а государство (ст. 113, 294, 295 ГК).

Сравнивая объем права владения и права пользования лица, владеющего земельным участком на праве ПБП, и лица, которому земельный участок предоставлен в ПНВ, следует сказать, что у последнего объем этих прав значительно шире (например, они не ограничены при владении и пользовании участком волей собственника, выраженной в акте, они становятся собственниками здания, иных объектов недвижимости, построенных ими на участке (достаточно при этом лишь не нарушить условия пользования участком, установленные законом) и т.д. (см. об этом коммент. к ст. 266 ГК). Права обоих категорий землепользователей уже, чем права собственника земельного участка, указанные в ст. 40 Земельного кодекса (см. об этом коммент. к ст. 261 ГК), в частности лица, имеющие земельный участок на праве ПНВ и ПБП, не имеют права собственности на расположенные на земельном участке многолетние насаждения (ст. 40, 41 Земельного кодекса).

Статья 270. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном пользовании

1. Нужно сразу сказать, что Законом N 201 от 04.12.06 ст. 270 признана утратившей силу с 08.12.06.Тем не менее при пересмотре вступивших в законную силу (до этой даты) судебных актов ею нужно руководствоваться. Комментируемая статья предоставляла лицу, которому земельный участок был передан на праве ПБП, довольно незначительные возможности по распоряжению этим земельным участком (см. для сравнения коммент. к ст. 261, 266 ГК):

а) передавать этот участок другим лицам на основании договора аренды. Срок аренды, порядок передачи участка, характер его использования, размер арендной платы, порядок расчетов между сторонами, контроля со стороны собственника земельного участка устанавливаются Земельным кодексом, а также договором аренды (см. коммент. к ст. 650-655 ГК);

б) передать этот участок в безвозмездное срочное пользование другим гражданам и ЮЛ. Обычно срок такой передачи бывает непродолжительным, при этом с учетом специфики передаваемого объекта (земли) наряду с нормами гражданского законодательства стороны, заключая договор, должны соблюдать и нормы Земельного кодекса (см. коммент. к ст. 689-701 ГК).

2. Каких-либо других форм распоряжения земельным участком (например, передача его в качестве предмета заклада, обмен на другой объект, дарение другому лицу, внесение в качестве имущественного вклада в рамках договора о совместной деятельности) такой субъект не имел. Кроме того, в отличие от лиц, имеющих право пожизненного наследуемого владения земельным участком, лицо, упомянутое в ст. 270, обязано получить согласие собственника земельного участка даже для его передачи в аренду или безвозмездное пользование.

3. Правильное применение ст. 270 возможно только с учетом того, что после вступления в силу Земельного кодекса (т.е. после 30.10.2001):

1) граждане и ЮЛ, имеющие земельные участки в ПБП, не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса);

2) граждане, обладающие земельными участками на праве ПБП, могут приобрести их в собственность. Каждый гражданин вправе однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его ПБП земельный участок. При этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п. 5 ст. 20 Земельного кодекса);

3) не допускается внесение права ПБП земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право ПБП земельными участками на иное право, в т.ч. и право аренды земельных участков в установленном федеральными законами порядке (п. 6 ст. 3 Закона N 137);

4) порядок предоставления земельных участков в ПБП предусмотрен в ст. 28-34 Земельного кодекса и во многом аналогичен порядку предоставления земельных участков в собственность (см. об этом коммент. к ст. 264, 271-273 ГК).

Нужно учесть, что ВС РФ обратил внимание на то, что принудительное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, допускается только в случае изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд и по требованию госоргана или органа местного самоуправления (БВС РФ, 2001, N 1, с. 20).

ВАС РФ обратил внимание судов на то, что государственные унитарные предприятия вправе в судебном порядке требовать признания за ними права ПБП земельным участком (Вестник ВАС РФ, 2001, N 5, с. 45). Кроме того, ВАС РФ разъяснил, что:

а) при рассмотрении иска о признании недействительным постановления о наложении штрафа за нарушение земельного законодательства суд должен оценить доводы истца о наличии у него права постоянного пользования земельным участком (Вестник ВАС РФ, 2001, N 8, с. 54);

б) суд может признать за истцом право ПБП земельным участком лишь в той мере, в какой таким правом пользовался продавец нежилого помещения, расположенного на земельном участке (Вестник ВАС РФ, 2001, N 8, с. 52).

См. также Вестник ВАС, 2005, N 5, с. 12.

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

1. В п. 1 ст. 271 имеется в виду собственник, правомерно построивший объект недвижимости либо приобретший его на законном основании (например, по договору, в порядке наследования). Лица, которые владеют объектами недвижимости на неправомерных основаниях (например, при самовольной застройке, при захвате чужого имущества), не только не приобретают на этот объект право собственности, но также не имеют права пользования частью земельного участка, находящегося под этой недвижимостью. Изменения, внесенные в ст. 271 Законом N 118 от 26.06.07 вступили в силу с 03.07.07.

До 03.07.07 в п. 1 ст. 271 было установлено, что по общему правилу лица, которым предоставлено право создания объекта недвижимости, получают в пользование наряду с земельным участком под самой недвижимостью также и придомовую территорию, площадки перед сооружением и т.п. Однако было это возможно лишь в случаях, когда:

а) законом не установлено иное (так, иное устанавливает Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях");

б) в решении органа государства, местного самоуправления о предоставлении земельного участка для создания недвижимости не оговорено, что участками, прилегающими к недвижимости, собственник последней пользоваться не вправе (например, землями, прилегающими к автозаправочной станции, к электроподстанции);

в) в договоре между собственником земельного участка и собственником недвижимости не предусмотрены иные правила (например, собственник предоставил лишь право пользования землей, непосредственно находящейся под сооружениями водонапорной башни, но не прилегающими территориями).

2. Право постоянного пользования, упоминавшееся до 03.07.07 в абз. 2 п. 1 ст. 271, означало, что лицо - собственник недвижимости:

владеет и пользуется упомянутым земельным участком (п. 1 ст. 269 ГК);

самостоятельно использует его в целях, для которых он был предоставлен (например, подводит к дому коммуникации, строит перед домом стоянку для автотранспорта, строит забор, огораживая здание, и т.д. - п. 2 ст. 269 ГК);

с согласия собственника вправе передать этот участок в аренду, в безвозмездное срочное пользование (ст. 270 ГК).

Данные положения были признаны утратившими силу Законом N 118 от 26.06.07.

3. Переход права собственности на недвижимость (например, в случае ее дарения, обмена, выкупа, продажи и т.д.) к другому лицу означает, что новый собственник приобретает также и право пользования земельным участком, причем в том объеме, в каком это право принадлежало прежнему собственнику. При этом закон исходит из того, что земельный участок переходит к новому собственнику со всеми обременениями, в т.ч. и такими, как право пользования частью этого участка другими лицами. См. также коммент. к ст. 552, 553, 652, 653 ГК.

Следует обратить внимание на ряд моментов:

п. 2 ст. 271 не увязывает сохранение права пользования земельным участком собственником недвижимости со способом и основанием перехода права собственности на земельный участок (выкуп, дарение, передача по наследству, решение госоргана и т.д.), а равно с субъектом, к которому перешло право собственности на земельный участок (к гражданину, частному предприятию, к общественной организации, к органу местного самоуправления и т.д.);

по п. 2 ст. 271 согласия собственника земельного участка на переход права собственности на недвижимость не требуется;

не имеет значения, к какому субъекту гражданского права переходит собственность на недвижимость, расположенную на участке (к гражданину, иностранному инвестору, ЮЛ, органу местного самоуправления, религиозному объединению и т.д.).

4. Будучи собственником недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, лицо имеет все три правомочия собственника: и право владения, и право пользования, и право распоряжения. Однако некоторые особенности реализации права собственности в данном случае есть:

а) правомочия собственника лицо имеет лишь в той мере, в какой они не противоречат условиям, установленным не только законом, но и договором между собственником земли и собственником недвижимости;

б) правомочия пользования и распоряжения недвижимостью реализуются лишь постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования самим земельным участком (например, если нефтепровод, проходящий по земельному участку, используемому для выращивания овощей, загрязняет этот участок в результате утечки нефти, то пользование этим нефтепроводом может быть ограничено или даже запрещено до устранения дефектов, и т.д.);

в) такой частный случай распоряжения недвижимостью, как ее снос, также допускается в той мере, в какой это не противоречит условиям пользования участком земли (например, снос эстакады над пахотными землями может привести к тому, что часть земельного участка не может быть использована для выращивания зерновых, т.е. налицо противоречие условиям пользования данным земельным участком).

5. Для правильного применения ст. 271 (после вступления в силу Земельного кодекса, т.е. после 30.10.2001) нужно учитывать следующие обстоятельства:

1) граждане и ЮЛ, имеющие в собственности, а также в хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. При этом исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельного участка имеют граждане и ЮЛ - собственники упомянутых объектов недвижимости (в порядке и на условиях, предусмотренных п. 1 ст. 36 Земельного кодекса);

2) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав ТСЖ (см. об этом коммент. к ст. 291 ГК), жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных нормами ЖК (п. 2 ст. 36 Земельного кодекса);

3) в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим лицам на праве хозяйственного ведения (или всем лицам на праве хозяйственного ведения), эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (если иное не предусмотрено законом). Договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. При этом казенные предприятия, государственные и муниципальные учреждения обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения. В случае, если такие помещения закреплены за несколькими казенными предприятиями или государственными (муниципальными) учреждениями, неделимый земельный участок предоставляется в ПБП одному из этих ЮЛ на основании решения собственника земельного участка, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения (п. 3, 4 ст. 36 Земельного кодекса).

4) исполнительные госорганы или органы местного самоуправления (в которые граждане и ЮЛ обратились с заявлениями о приобретении прав на земельный участок) в 2-недельный срок после подачи заявления принимают решение о предоставлении земельного участка (с учетом правил п. 1 ст. 20 Земельного кодекса) в ПБП или в собственность (в случаях, предусмотренных в ст. 28 Земельного кодекса; см. об этом коммент. к ст. 260 ГК) либо готовят проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляют его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. К упомянутому выше заявлению прилагаются кадастровые карты (план) земельного участка.

В случае отсутствия кадастрового плана органы местного самоуправления по заявлению гражданина или ЮЛ (либо госоргана, органа местного самоуправления) на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления обеспечивают изготовление плана земельного участка и утверждают проект его границ. На основании такого проекта за счет заявителя устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 5-8 ст. 36 Земельного кодекса);

5) при разрушении здания, строения, сооружения из-за пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве ПБП (или ПНВ), при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение 3 лет (исполнительный госорган или орган местного самоуправления может продлить этот срок). Условия сохранения права ПБП или ПНВ за арендатором или субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка (см. об этом коммент. к ст. 652, 653 ГК);

7) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания и сооружении, принадлежащие (до введения Земельного кодекса в действие) на праве собственности общероссийским общественным организациям инвалидов, предоставляются указанным организациям бесплатно в собственность (ст. 3 Закона N 137);

8) земельный участок на котором расположены многоквартирный дом и иные объекты недвижимости, входящие в состав такого дома, является общей долевой собственностью собственников жилых помещений. Если участок сформирован и прошел государственный кадастровый учет, то он бесплатно передается в общую собственность указанных лиц (ст. 16. Федерального закона N 189 от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

6. Анализ судебной практики применения ст. 271 показывает, что:

1) договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок (п. 4 Обзора N 61);

2) если при рассмотрении заявления об установлении факта принадлежности земельного участка выясняется, что возник спор о праве на строение, сооружение, заявление остается без рассмотрения (п. 14 Обзора N 61).

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

1. Комментируемая статья посвящена регулированию очень важных отношений, возникающих между собственником земельного участка и собственником находящейся на этом участке недвижимости.

По существу, в п. 1 ст. 272 имеются в виду лишь случаи:

а) добровольного отказа от права пользования земельным участком со стороны собственника находящегося на этом участке недвижимого имущества;

б) добровольного отказа от права пользования как земельным участком, так и недвижимостью (ее оставления) со стороны собственника последней.

Случаи же прекращения права пользования земельным участком, связанные, например, с заключением договора об отчуждении недвижимости третьему лицу, регулируются ст. 271, 273 ГК, случаи принудительного прекращения права пользования земельным участком (например, при реквизиции, конфискации недвижимости и т.д.) - другими статьями ГК (ст. 239, 240, 242, 243).

2. Соглашение между собственниками (участка и недвижимости) может касаться вопросов приобретения недвижимости самим собственником участка, приобретения ее третьими лицами, реализации на торгах, сноса, стоимости недвижимости и т.п. Однако если стороны не достигли соглашения, любая из них вправе обратиться в суд с заявлением об определении последствий прекращения права пользования частью земельного участка со стороны собственника недвижимости. Однако только собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости, прекративший право пользования земельным участком, освободил от нее участок и привел участок в первоначальное состояние.

3. Особые правила судебного рассмотрения возникших споров установлены для случаев, когда снос объекта недвижимости запрещен либо не подлежит осуществлению по обстоятельствам, указанным в п. 2 ст. 272. В этих случаях:

а) требования могут предъявлять в суд оба собственника;

б) суд обязан учитывать основания прекращения права пользования земельным участком.

Явное превышение стоимости недвижимости над стоимостью земельного участка - это превышение в несколько раз. Только в таком случае суд вправе признать право собственника недвижимости на приобретение земельного участка. Однако стоимость недвижимости не дает в этом случае никакого приоритета ее собственнику. Выбор за судом. Он может признать право на приобретение собственности на соответствующий объект любой из сторон, исходя из конкретной ситуации. Кроме того, учитывая реальную ситуацию, суд может установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости и на новый срок.

4. О решении аналогичных вопросов, возникающих при изъятии земельного участка, а также при ненадлежащем использовании земельного участка, см. коммент. к ст. 283, 286 ГК.

5. Правила ст. 272 следует отличать от правил ст. 37 Земельного кодекса (последние посвящены случаям утраты собственником права собственности именно на земельный участок, а не на объект недвижимости, находящийся на этом земельном участке). В ст. 37 Земельного кодекса, в частности, предусмотрено, что:

а) право собственности на земельный участок может прекратиться при продаже земельного участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец обязан предоставить покупателю земельного участка имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях в его использовании;

б) являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка (а также договора мены):

устанавливающие права продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком (в т.ч. ипотеку, аренду земельного участка и т.п.);

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления права к земельному участку третьими лицами;

в) покупатель (в случае предоставления ему заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях по его использованию, о разрешении на застройку земельного участка, об использовании соседних земельных участков, о качественных свойствах земли и иной информации, которая может оказать влияние на решение о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами) вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиняемых ему убытков. Аналогично решается вопрос при мене и аренде земельных участков.

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

1. В данную статью внесены существенные изменения Законом N 118 от 26.07.07, которые вступили в силу с 03.07.07. Ранее она устанавливала, что при переходе права собственности на здание (иной объект недвижимости) принадлежащее собственнику земельного участка, к приобретателю переходили также и прав на земельный участок, определяемые соглашением сторно. При этом упомянутое соглашение сторон, должно было иметь обязательно письменную форму. Оно могло устанавливать, что к новому собственнику недвижимости переходит также право собственности на весь участок, либо на определенную его часть, либо только на ту часть, которая находится под недвижимостью, и т.д.

2. Кроме того, нужно обратить внимание, что и до 03.07.07 правила, изложенные в ч. 1 ст. 273, касались лишь случаев, когда недвижимость, которая передается новому собственнику, находилась на праве собственности у собственника земельного участка. Однако в случаях когда собственником земельного участка является одно лицо, а собственником отчужденного объекта недвижимости - другое, следует руководствоваться ст. 271, 272, 552, 553 ГК. ВАС РФ обратил внимание на то, что:

при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же правах, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом (п. 1 Обзора N 61);

отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка (п. 2 Обзора N 61);

если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 5 Обзора N 61).

После 03.07.07 в ст. 273 установлено, что если одному и тому же лицу принадлежит право собственности и на здание (сооружение) и на земельный участок, то к приобретателю здания (сооружения) по общему правилу переходит и право собственности на участок (занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования). Изъятия из этого общего правила могут быть предусмотрены лишь в законе (например, такое изъятие содержится в п. 4 ст. 35 Земельного кодекса). Эти обстоятельства необходимо учитывать при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов.

3.В ходе пересмотра вступивших в законную силу судебных актов, следует учитывать, что до 03.07.07 в ст. 268 содержалось иное общее правило, согласно котором в любом случае к приобретателю здания переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Однако в договоре купли-продажи здания (сооружения) могли быть предусмотрены иные варианты, например к приобретателю переходит право собственности не только на эту часть земельного участка, но и на некоторые другие, или, скажем, к приобретателю переходит право собственности только на тот участок земли, которая находится под зданием, сооружением, или может быть предусмотрено, что земельный участок, на котором здание (сооружение) находится, передается приобретателю не в собственность, а лишь в пользование, в аренду и т.д. См. об этом коммент. к ст. 552, 553 ГК.

4. О том, относится ли та или иная часть земельного участка к земле, необходимой для использования здания или сооружения, можно судить только исходя из анализа конкретной ситуации, с учетом характера здания (сооружения), порядка его использования, заключения экспертов и т.д. Хотелось бы обратить внимание на то обстоятельство, что ст. 273 имеются в виду лишь случаи, когда недвижимость продает собственник земельного участка. Наконец, необходимо учитывать, что в ст. 273 неслучайно говорится только об отчуждении (приобретении) здания или сооружения. Дело в том, что к продаже иных объектов недвижимости (например, хозяйственные постройки, участки недр и т.п. - см. ст. 130 ГК) правила, изложенные в ст. 273, не применяются (см. также Вестник ВАС РФ, 1995, N 1, с. 14, 15).

5. После вступления в силу Земельного кодекса (т.е. с 30.10.2001) необходимо руководствоваться нормами ст. 35 Земельного кодекса о том, что:

1) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При переходе права собственности на эти объекты недвижимости к нескольким собственникам порядок использования земельного участка определяется с учетом долей в праве собственности на объект недвижимости или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса);

2) площадь земельного участка, занятая объектами недвижимости и необходимая для их использования, устанавливается в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 2 ст. 35, п. 3 ст. 33 Земельного кодекса);

3) собственник объектов недвижимости, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в соответствии со ст. 250 ГК (см. коммент. к ней). Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка имеют граждане и ЮЛ - собственники зданий, строений, сооружений (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса);

4) отчуждение объектов недвижимости, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения:

а) части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

б) этих объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 Земельного кодекса (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса);

5) отчуждение объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, ограниченном в обороте, и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и ЮЛ. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса);

6) иностранные граждане и ЮЛ, лица без гражданства - собственники объектов недвижимости, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в соответствии со ст. 5, 15, 22, 28 Земельного кодекса. Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые такое право не распространяется (п. 5 ст. 35 Земельного кодекса).

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Анализ ст. 274 позволяет дать следующее определение сервитута - это право ограниченного пользования чужим земельным участком для обеспечения прохода и проезда, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также водоснабжения, мелиорации и иных нужд, которые не могут быть обеспечены другим способом, устанавливаемым на основании соглашения между собственником недвижимости и собственником соседнего участка, зарегистрированном в установленном порядке.

2. Из определения сервитута вытекает ряд его существенных признаков:

а) требовать установления сервитута вправе прежде всего собственник недвижимости, который иначе не может проходить к своей недвижимости, прокладывать к ней коммуникации, не имеет подъездных дорог и т.д. При этом под недвижимостью п. 1 ст. 274 подразумевает все многообразие этого объекта гражданских прав (т.е. земельный участок, здания, сооружения, постройки, многолетние насаждения и т.д.). Однако сервитут может быть установлен не только по требованию собственника недвижимости, но и лица, которому земельный участок предоставлен на праве ПНВ (ст. 265 ГК), ПБП (ст. 268 ГК);

б) предъявлять требования об установлении сервитута можно к собственнику не только соседнего (т.е. непосредственно примыкающего к данному объекту недвижимости), но и другого земельного участка, если без этого невозможно пройти (проехать) к своей недвижимости, подвести к ней линию связи, электропередачи и т.д.;

в) требование об установлении сервитута должно исходить от лица, заинтересованного в нем, а не от собственника соседнего участка, ибо у последнего отсутствуют основания для установления сервитута;

г) срок установления сервитута законом не определен, да это и нецелесообразно, т.к. причины, которые вызывают необходимость его установления, носят, как правило, длящийся характер. Однако если эти причины впоследствии отпадут, сервитут может быть отменен (ст. 276 ГК).

3. Само по себе установление сервитута не может служить основанием для лишения собственника земельного участка прав владения, пользования или распоряжения имуществом. Однако безусловно определенные неудобства в пользовании участком сервитут все же может создать. Именно поэтому в качестве общего правила п. 5 ст. 274 предусматривает, что собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может требовать соразмерную плату за пользование его участком. О том, является ли требуемая плата соразмерной, можно судить только на основе анализа конкретных обстоятельств. См. об этом также "Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут" (утв. Росземкадастром 17.03.04). В случае спора собственник земельного участка вправе требовать определения размера платы по суду (подп. 3 п. 1 ст. 8, ст. 11 ГК).

4. Соглашение между собственником земельного участка и лицом, заинтересованным в установлении сервитута, может быть заключено только в письменной форме. Кроме того, оно должно быть (в соответствии со ст. 27 Закона о недвижимости) зарегистрировано в установленном порядке (см. об этом коммент. к ст. 131, 160-165 ГК). Если соглашение не достигнуто, спор решается судом. Следует при этом обратить внимание на то, что надлежащим истцом признается лишь лицо, требующее установления сервитута. Иначе говоря, суд не вправе принимать иск от собственника соседнего земельного участка, не согласного с условиями, предлагаемыми лицом, заинтересованным в установлении сервитута. В решении суда обязательно должны быть оговорены условия ограниченного пользования чужим земельным участком.

5. Хотя требовать установления сервитута могут и лица, которым земельный участок (к которому нужно пройти, проехать, проложить линию связи, электропередачи и т.д.) принадлежит на праве ПНВ или праве постоянного (бессрочного) пользования (а с 31.12.08 в связи с вступлением в силу изменений внесенных в ст. 274 ГК федеральным законом от 30.12.08 N 311 "О внесении изменений, в отдельные законодательные акты РФ - также по требованию и иных лиц), они не могут выступать в роли собственника соседнего участка. Поэтому соглашение о сервитуте нужно заключать именно с собственниками соседнего участка. Неслучайно в п. 4 ст. 274 говорится только о возможности установить сервитут также в интересах и по требованию лиц, владеющих участком на праве ПНВ (или праве постоянного владения). Однако о том, что такие лица могут быть и стороной, предоставляющей сервитут, не сказано.

6. После вступления в силу Земельного кодекса (т.е. после 30.10.2001):

1) различают следующие виды сервитутов:

а) частный сервитут (он устанавливается в соответствии со ст. 274-276 ГК). Данный вид сервитута устанавливается по договору между собственником земельного участка и гражданами, ЮЛ, другими участниками гражданско-правовых отношений (п. 1 ст. 23 Земельного кодекса);

б) публичный сервитут. Он устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации (субъекта РФ) либо нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или населения без изъятия земельных участков (с учетом результатов общественных слушаний) (п. 2 ст. 23 Земельного кодекса).

Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

прохода или проезда через земельный участок;

использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

проведения дренажных работ на земельном участке;

забора воды и водопоя;

прогона скота через земельный участок;

сенокоса или пастьбы скота на земельном участке в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

свободного доступа к прибрежной полосе (п. 3 ст. 23 Земельного кодекса);

в) срочный сервитут (он устанавливается на определенный срок);

г) постоянный сервитут (когда сервитут устанавливается на неопределенное время) (п. 4 ст. 23 Земельного кодекса);

2) установлено, что:

а) осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (п. 5 ст. 23 Земельного кодекса);

б) собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 6 ст. 23 Земельного кодекса);

в) если публичный сервитут приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка (землепользователь, землевладелец) вправе требовать изъятия (в т.ч. путем выкупа) у него данного земельного участка с возмещением (госорганом или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут) убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от госоргана или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату (п. 7 ст. 23 Земельного кодекса);

г) лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке (п. 8 ст. 23);

3) сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о недвижимости. Она осуществляется в Едином реестре на основании заявления собственника недвижимости (или лица, в пользу которого сервитут установлен, при наличии у него соглашения о сервитуте). Сервитут вступает в силу после регистрации в Едином реестре. Если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указываются содержание и сферы действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету этих объектов недвижимости план, в котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставление плана земельного участка не требуется (ст. 27 Закона о недвижимости).

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

1. Комментируемая статья обеспечивает стабильность правоотношений, возникающих вокруг такого значимого объекта права собственности, как недвижимость. Поскольку земля теперь находится в обороте и допускается отчуждение земельного участка, то при переходе права собственности на земельный участок, обремененный сервитутом, к новому собственнику, сервитут сохраняется. Следует обратить внимание на то, что в п. 1 ст. 275 не делается никаких исключений и для случаев перехода прав на земельный участок при его изъятии (ст. 280-286 ГК) и при выкупе (ст. 279 ГК).

2. В п. 2 ст. 275 содержится запрет на совершение сделок по отчуждению сервитута: он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, дарения, мены, аренды, не может передаваться по наследству и т.д. Слова "самостоятельным предметом" имеют весьма существенное значение: дело в том, что, не совершив сделку по купле-продаже, дарению и т.п. недвижимости (для обеспечения которой и установлен сервитут), нельзя передать право пользования чужим земельным участком (т.е. передать как бы отдельно от предмета недвижимости).

Поэтому ничтожны сделки, иногда практикуемые некоторыми предпринимателями и ЮЛ, по продаже прав на сервитут, по внесению права на сервитут в качестве вклада в уставный капитал и т.д.

Статья 276. Прекращение сервитута

1. По общему правилу собственник земельного участка, обремененного сервитутом, не может по своему усмотрению требовать его прекращения. Однако ст. 276 предусматривает исключения из этого правила.

Во-первых, такое право собственник участка, обремененного сервитутом, получает ввиду отпадения оснований, по которым сервитут был установлен. При этом не имеет значения причина такого отпадения оснований (например, появилась возможность более короткого и удобного проезда, прохода к недвижимости, ради которого сервитут был установлен, линия электропередачи демонтирована, а собственник недвижимости установил автономную электростанцию, старый водопровод не эксплуатируется).

Во-вторых, если участок, который обременен сервитутом, в результате этого уже не может быть использован его собственником по его целевому назначению. Следует обратить внимание, что речь идет только о случаях, когда собственником земельного участка, обремененного сервитутом, является гражданин или ЮЛ. Изменения, внесенные в ст. 276 Законом N 118 от 26.06.07 вступили в силу с 03.07.07.

2. Требования о прекращении сервитута по основаниям, установленным в ст. 276, может предъявлять лишь собственник земельного участка, обремененного сервитутом. Хотя о том, что такие требования он вправе предъявлять в суд, сказано лишь в п. 2 ст. 276. Все же следует учесть, что и в случаях, когда он предъявил требование о прекращении сервитута (ввиду отпадения оснований его установления) и эти требования не удовлетворены, он вправе обращаться в суд (ст. 11 ГК).

Требования, о которых говорится в ст. 276, должны быть предъявлены в письменной форме, т.к. они направлены на прекращение письменной сделки (об установлении сервитута) (см. коммент. к ст. 452 ГК).

3. После 30.10.2001 необходимо также руководствоваться правилами ст. 48 Земельного кодекса о том, что:

1) частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

2) публичный сервитут может быть прекращен в случаях отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. См. о понятиях частный сервитут, публичный сервитут коммент. к ст. 274 ГК.

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

1. Комментируемая статья впервые в отечественном гражданском законодательстве последних десятилетий регулирует вопросы установления сервитута в отношении не только земельных участков, но и зданий, сооружений, построек, многолетних насаждений, жилых домов, иной недвижимости.

2. Существенные отличия сервитута, упомянутого в ст. 277, от классического сервитута (ст. 274-276 ГК) заключаются в том, что при обременении сервитутом здания, сооружения и т.п.:

право на пользование чужим имуществом напрямую не связано с правом на пользование чужим земельным участком. Так, если собственником земельного участка и собственником здания (сооружения и т.д.) является одно и то же лицо и оно предоставило право пользования частью здания другим лицам либо продало часть этого здания (скажем, верхние этажи, мансардные помещения и т.п.), то очевидно, что новый владелец (собственник) этой недвижимостью должен также получить и право на ограниченное пользование другой частью здания (нижними этажами - для свободного доступа к своей недвижимости, для проведения к ней коммуникаций и т.д.);

характер самих объектов, упомянутых в ст. 277, допускает установление сервитута и в тех случаях, если собственник недвижимого имущества абсолютно не заинтересован в использовании чужого земельного участка, да и не нуждается в этом (например, собственник такого здания предоставил в постоянное пользование взлетную площадку для вертолетов, владелец которой не нуждается в праве пользования чужим земельным участком).

3. В соответствии со ст. 27 Закона о недвижимости:

а) необходимо осуществить государственную регистрацию сервитута здания, сооружения. Она проводится в Едином реестре прав на основании заявления собственника здания, сооружения (или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у него соглашения о сервитуте);

б) сервитут здания, сооружения вступает в силу после его регистрации. Если сервитут относится к части здания, недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок

1. С учетом особой важности земельного участка как объекта собственности обращение на него взыскания по любым обязательствам собственника (в т.ч. и обеспеченным залогом, см. ст. 349 ГК) допускается только в судебном порядке.

2. Требование обратить взыскание на земельный участок по обязательствам его собственника могут заявить не только его кредиторы, но и органы прокуратуры от имени и в интересах государства и муниципальных образований, и органы Роснедвижимости от имени и в интересах Российской Федерации, земельные органы субъектов РФ, администрация муниципальных образований.

О судебной практике см. п. 26 Постановления Пленума ВАС от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

3. В соответствии со ст. 50 Земельного кодекса:

а) земельный участок может быть безвозмездно изъят у собственника земельного участка в виде санкции за совершение преступления (конфискация). Однако после 16.12.2003 действующий УК не предусматривает такую меру наказания как конфискация имущества;

б) конфискация земельного участка осуществляется по решению суда (см. коммент. к ст. 243 ГК).

Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд

1. Не всякий орган может принять решение об изъятии земельного участка в форме выкупа. Если земля изымается для государственных нужд, то решение об этом на федеральном уровне принимает специальный орган федеральной исполнительной власти - Роснедвижимость, а остальные органы исполнительной власти - лишь по согласованию с ним, в случаях, установленных законом, актами Президента РФ и Правительства РФ. По аналогичной схеме принимается решение об изъятии участка на уровне исполнительной власти субъектов РФ, а с 01.01.07 (после вступления в силу изменений, внесенных в ст. 279 Законом N 232 от 18.12.06) - также ОМСУ.

Если земельный участок выкупается для нужд муниципального образования, то в принятии решения участвуют местная администрация и соответствующий орган по земельным ресурсам и землеустройству, однако окончательное решение принимают только органы исполнительной власти Российской Федерации или субъекта РФ, также (с 01.01.07) - и ОМСУ (п. 2 ст. 279)

2. Пункт 3 ст. 279 предусматривает очень важную процедурную норму: не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка в форме выкупа его собственник должен быть письменно уведомлен об этом. В противном случае орган, принявший решение о выкупе, лишается основания обратиться в суд для предъявления собственнику земли требования об освобождении участка.

Чтобы избежать возможных злоупотреблений, п. 4 ст. 279 устанавливает еще одну процедурную норму, имеющую характер своеобразной гарантии прав собственника земельного участка, - норму о необходимости государственной регистрации решения об его изъятии. Собственник должен быть письменно извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. Такая регистрация осуществляется в соответствии со ст. 4, 13, 16-18 Закона о недвижимости.

3. Если собственник земельного участка не возражает, то выкуп участка для государственных, муниципальных нужд допускается и до истечения года со дня получения им письменного уведомления о принятии решения о выкупе. С учетом того, что согласие собственника направлено на прекращение его прав на недвижимость и возникновение права на ее приобретение другим субъектом, оно должно иметь письменную форму, так же как и все сделки, совершаемые в отношении недвижимости (см., например, коммент. к ст. 160-165, 550, 551, 609, 651 ГК).

4. Применяя ст. 279, необходимо обратить внимание на следующие существенные моменты:

а) годичный срок, упомянутый в п. 3 ст. 279, исчисляется не с момента государственной регистрации решения о выкупе или получения собственником извещения о государственной регистрации решения о выкупе, а с момента получения уведомления о предстоящем через год изъятии земельного участка. Однако в уведомлении может быть указан и срок предстоящего выкупа, превышающий один год;

б) до 03.07.07 при выкупе для государственных или муниципальных нужд части земельного участка необходимо было получить абсолютное согласие собственника. Иначе говоря, если речь шла об изъятии (выкупе) части земельного участка, то суд (без согласия собственника) не вправе был удовлетворить такое требование (см. также коммент. к ст. 280, 282 ГК). Законом N 118 от 26.06.07 п. 5 ст. 279 - признан утратившим силу;

в) о выкупной цене и порядке ее определения см. ст. 281 ГК.

5. Нужно иметь в виду, что после вступления в силу Земельного кодекса (т.е. после 30.10.2001) в соответствии со ст. 49 Земельного кодекса:

1) изъятие (в т.ч. путем выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

а) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

б) размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

в) иными обстоятельствами, установленными в федеральных законах или законах субъектов РФ;

2) ограничения изъятия (в т.ч. путем выкупа) для таких нужд устанавливаются в случаях:

а) изъятия (выкупа) сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень. Такое изъятие (выкуп) допускается в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением безопасности и обороны государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных), содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ст. 79 Земельного кодекса);

б) изъятия (выкупа) земельных участков в городских и сельских поселениях. Это допускается только в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (ст. 83 Земельного кодекса);

в) изъятия (выкупа) земель особо охраняемых территорий. К последним относятся, в частности, особо охраняемые природные территории, лечебно-оздоровительные местности, курорты, земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения (ст. 94-100 Земельного кодекса). Земли особо охраняемых территорий используются по своему целевому назначению;

г) изъятия (выкупа) земель лесного фонда. Это допускается в исключительных случаях: только для выполнения международных обязательств Российской Федерации и (или) для размещения объектов государственного, муниципального значения, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

3) изъятия (выкуп) земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельных участков на основании решения суда (п. 2 ст. 55 Земельного кодекса);

4) порядок выкупа земельных участков; порядок определения выкупной цены; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных и муниципальных нужд, устанавливаются непосредственно нормами ГК (п. 3 ст. 55 Земельного кодекса);

5) принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельхозназначения осуществляются в соответствии с ст. 6 Закона об ОСЗ (см. об этом подробнее в книге: Гуев А.Н. Комментарий к земельному законодательству РФ. М.: Экзамен, 2006. См. также коммент. к ст. 280-286 ГК);

6) обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и ли муниципальных нужд посвящена 32 ЖК (см. об этом подробнее в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий ЖК РФ. М.: Дело, 2005.).

Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд

1. Момент государственной регистрации решения об изъятии земельного участка, упомянутый в комментируемой статье:

а) может совпадать с моментом направления письменного уведомления собственнику о предстоящем выкупе его земельного участка для государственных, муниципальных нужд;

б) может наступить гораздо раньше, чем момент получения собственником уведомления о предстоящем изъятии его земельного участка (например, если решение о выкупе участка было зарегистрировано 15.01.2005, а уведомление о нем было получено собственником земли 27.05.2005, дата осуществления выкупа - не ранее 28.05.2005, если собственник не дает согласия на выкуп в более ранние сроки). Момент осуществления государственной регистрации решения определяется по дате внесения записей об этом в Единый реестр и сделок с ним и совершения специальной регистрационной надписи на документе (решении) (ст. 12-14 Закона о недвижимости).

Тем не менее в ст. 280 речь идет о том, что собственник земельного участка именно с момента государственной регистрации решения об изъятии земельного участка до достижения соглашения о дате выкупа (либо установления этой даты судом) может владеть, пользоваться и распоряжаться своим участком. Однако в любом случае продолжительность срока использования им своих правомочий собственника не может быть меньшей, чем срок, упомянутый в п. 3 ст. 279 ГК. Об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд см. также ст. 49 Земельного кодекса.

2. До момента, когда достигнуто соглашение о выкупе земельного участка, собственник не только владеет и пользуется земельным участком, но и распоряжается им вплоть до отчуждения. Однако при этом следует учесть, что собственник земельного участка:

а) обязан предупредить лицо, к которому переходит право собственности на земельный участок, о его предстоящем выкупе для государственных, муниципальных нужд, т.е. должен действовать добросовестно (ст. 10 ГК);

б) обязан соблюдать установленные законом ограничения и порядок отчуждения земельного участка (см. коммент. к ст. 260, 261 ГК).

Новый собственник земельного участка не вправе требовать, чтобы до момента осуществления выкупа прошло не менее года с момента перехода к нему права собственности на земельный участок (если прежний собственник об этом уже был уведомлен в установленном порядке).

Помимо этого, орган, осуществляющий государственную регистрацию сделки по распоряжению земельным участком, должен предупредить орган, принявший решение о выкупе, а также лицо, которое приобретает право собственности на земельный участок, о том, что он подлежит выкупу в порядке, предусмотренном в ст. 7 Закона о недвижимости.

3. Пользование земельным участком в период, упомянутый в ст. 280, может быть сопряжено с затратами, может выражаться в осуществлении строительства здания, сооружения, иной недвижимости, их ремонтом, реконструкцией и т.д. Все эти действия собственника признаются правомерными (при условии их осуществления в установленном порядке). Однако если такое пользование земельным участком уменьшило его стоимость, вызвало необходимость осуществления затрат (например, по сносу здания, сооружения, по восстановлению некоторых утраченных свойств земли и т.д.), то все затраты, равно как и иные связанные с этим убытки, относятся на счет собственника земли и учитываются при определении выкупной цены земельного участка.

4. Соглашение, о котором говорится в ст. 280, заключается между собственником земельного участка и органом, производящим выкуп земельного участка. Оно касается порядка выкупа, определения выкупной цены, порядка расчетов, порядка возмещения затрат собственника и т.д. Поскольку это соглашение не что иное, как сделка, совершаемая в отношении недвижимости, то к ней применяются общие требования, предъявляемые к подобного рода сделкам (письменная форма, необходимость государственной регистрации и т.д. - ст. 160-165, 219, 550, 551 ГК). О принятии решения суда о выкупе при недостижении соглашения между госорганом и собственником земли см. коммент. к ст. 282 ГК.

5. Для правильного применения норм ст. 280 (а также норм ст. 281-283 ГК, см. коммент. к ним) необходимо учесть, что в соответствии с Земельным кодексом:

1) изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

а) предоставления по желанию лиц, у которых земельные участки изымаются (выкупаются), равноценных земельных участков;

б) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

в) возмещения в полном объеме (включая упущенную выгоду) убытков. При этом в соответствии со ст. 62 Земельного кодекса на основании решения суда, лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков (землепользователей, арендаторов, землевладельцев, упомянутых в ст. 283 ГК), может быть понуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, прежних границ земельного участка, возведению снесенных зданий, восстановлению межевых знаков и т.п.) (п. 1 ст. 63 Земельного кодекса);

2) собственники земельных участков (иные землевладельцы, упомянутые выше) не позднее чем за один год до предстоящего изъятия (выкупа) земельного участка должны быть уведомлены об этом госорганом или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии (выкупе). Изъятие (выкуп) до истечения одного года со дня получения уведомления допускается лишь с согласия собственника земельного участка, арендатора, лица, владеющего земельным участком на праве ПНВ, ПБП земельным участком, землепользования (п. 2 ст. 63 Земельного кодекса);

3) расходы, понесенные собственниками земельных участков (и иными упомянутыми лицами) на осуществление застройки земельного участка зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земельного участка, после уведомления о предстоящем изъятии (выкупе) земельного участка, возмещению не подлежат (п. 3 ст. 63 Земельного кодекса);

4) собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд должна быть также возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок;

5) земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Для принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами в третейский суд (ст. 64 Земельного кодекса).

Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд

1. Выкупная цена, упомянутая в комментируемой статье, включает в себя, в частности:

рыночную стоимость самого земельного участка, подлежащего выкупу. Она определяется применительно к данному региону. При этом после вступления в силу Земельного кодекса (т.е. после 30.10.2001) необходимо руководствоваться установленным в ст. 66 Земельного кодекса порядком определения рыночной цены, а для целей налогообложения применять нормы налогового законодательства об определении рыночной цены (например, ст. 40 НК, ст. 5 Закона РФ от 11.10.1991 "О плате за землю"; главу 31 НК "Земельный налог" и др.). Установлено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земли. Порядок ее проведения определяется Правительством РФ. Однако в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости (ст. 66 Земельного кодекса);

цену объектов недвижимости, расположенных на земельном участке (зданий, построек, сооружений, многолетних насаждений и т.п.). При этом также необходимо ориентироваться на те цены, которые сложились в данном регионе на аналогичные объекты, учитывать их качество, назначение, состояние, удобства и т.п.;

реальный ущерб собственника земельного участка, т.е. расходы, которые он произвел либо должен будет произвести в связи с изъятием (выкупом) у него земельного участка (п. 2 ст. 15 ГК);

упущенную выгоду, т.е. доходы, которые собственник получил бы при обычных условиях владения землей, если бы участок не был изъят (п. 2 ст. 15 ГК);

убытки, которые собственник земельного участка несет в связи с тем, что из-за изъятия земельного участка он досрочно вынужден прекратить свои обязательства по договорам с третьими лицами (например, наступившие от того, что этим лицам нужно уплатить штрафные санкции из-за досрочного расторжения договора). См. также коммент. к ст. 393 ГК.

2. С другой стороны, выкупная цена может быть уменьшена на сумму затрат и убытков, наступивших в результате пользования собственником земельным участком в период с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения между госорганом и собственником о выкупе земли либо до принятия соответствующего решения судом (см. об этом коммент. к ст. 280 ГК).

3. Собственник и госорган могут заключить соглашение о том, что собственнику будет предоставлен взамен другой земельный участок. В этом случае стоимость предоставляемого участка рассчитывается при определении выкупной цены изымаемого (о форме такого соглашения см. коммент. к ст. 280 ГК).

4. В соответствии со ст. 57 Земельного кодекса возмещению в полном объеме (в т.ч. упущенной выгоды) подлежат, в частности, убытки, причиненные изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Убытки возмещаются:

а) землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков, собственникам земельных участков;

б) за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них;

в) с учетом стоимости имущества собственников, арендаторов земельных участков на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков;

г) в порядке, установленном Правительством РФ. Оно постановлением N 262 от 07.05.03 утвердило Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда

1. Комментируемая статья имеет очень важное значение для обеспечения стабильности земельных отношений. Дело в том, что по общему правилу без согласия собственника изъятие (выкуп) у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд не допускается. Однако если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на земельный участок, если решение об изъятии было принято в установленном порядке (ст. 279 ГК) и само изъятие действительно производится для государственных, муниципальных нужд, то госорган, (а после вступления в силу (с 01.01.07) изменений, внесенных в ст. 282 Законом N 232 от 18.12.06 - также ОМСУ) принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе земельного участка. Таким образом, именно на госорган (ОМСУ) возложена обязанность доказывать перед судом обоснованность и необходимость выкупа земельного участка, а не на собственника земли.

2. Аналогично решается вопрос и в случаях, когда собственник земли не возражает против выкупа своего участка, однако возник спор об условиях выкупа, о выкупной цене и т.д. И в этом случае иск предъявляет именно госорган (ОМСУ).

3. Применяя ст. 282, следует обратить внимание на следующие моменты:

до 03.07.07 иск о выкупе земельного участка мог быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику земли письменного уведомления о предстоящем изъятии у него земли для государственных или муниципальных нужд (а не с момента получения собственником такого уведомления), Законом N 118 от 26.06.07 указанный срок увеличен до 3 лет;

иск о выкупной цене, об условиях выкупа и т.п. и до 03.07.07 можно было предъявить в суд, исходя из общего трехлетнего срока исковой давности, а не сокращенного двухлетнего срока, упомянутого выше;

если собственник не дал согласия на выкуп части его земли (т.к. госорган решил выкупить именно часть, а не весь земельный участок), то такой иск не подлежит удовлетворению (п. 5 ст. 279 ГК).

См. также Вестник ВАС РФ, 2005, N 1, с. 63, N 2, с. 90, N 7, с. 50, N 8, с. 70.

Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд

1. Порядок, установленный для изъятия земельного участка у его собственника в случаях выкупа участка для государственных и муниципальных нужд (см. об этом подробный коммент. к ст. 280 ГК), применяется и в тех случаях, когда земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, был в установленном порядке предоставлен: гражданину на праве ПНВ (ст. 265 ГК); гражданину (до 03.07.07) или ЮЛ на праве ПБП (ст. 268 ГК).

Иначе говоря, и в этих случаях необходимо добиться согласия владельца земельного участка, определить выкупную цену, иные условия выкупа, при необходимости подать иск в суд и т.д. (см. коммент. к ст. 279-282 ГК). Изменения, внесенные в ст. 283 Законом N 118 от 26.06.07 вступили в силу с 03.07.07.

2. С учетом того, что граждане, владеющие земельным участком на праве ПНВ, не могут отчуждать земельный участок, они, реализуя свое право распоряжения в период, указанный в ст. 280 ГК, по существу, могут лишь передавать участок по наследству, в аренду, в безвозмездное срочное пользование (п. 1 ст. 267 ГК).

В равной степени лица, которым земельный участок предоставлен на праве ПБП, вправе лишь распорядиться этим земельным участком в форме передачи его в аренду либо в безвозмездное срочное пользование (ст. 270 ГК). Таким образом, полного совпадения правового режима, применяемого к собственнику земельного участка и к лицам, упомянутым в ст. 282 ГК, все же нет (см. также коммент. к ст. 239, 265, 267, 268, 270, 280, 284-287 ГК).

Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением

1. Учитывая исключительную важность такого объекта гражданского права, как земельные участок, наше законодательство исходит из целевого характера использования земельного участка и из необходимости использовать его реально.

Статья 284 четко оговаривает, в каких случаях можно ставить вопрос об изъятии земельного участка на том основании, что он не используется по целевому назначению:

если участок предназначен для сельскохозяйственного производства, а он зарос сорняками, заброшен;

если земля предназначена для жилищного строительства. При этом не имеет значения, где земельный участок расположен - в городе, деревне, ином населенном пункте, в другом месте, главное состоит в том, что земельный участок был предназначен именно для жилищного строительства (например, на участке, предназначенном для строительства дома, жилого многоквартирного здания, разместили гараж);

если земля предназначена для целей иного строительства (например, для строительства школы, производственного здания, административного здания).

2. Само по себе неиспользование по назначению не позволяет изъять у собственника его земельный участок по ст. 284. Необходимо, чтобы такое неиспользование:

длилось в течение трех лет (с момента фактического предоставления земли);

не было связано с необходимостью освоения земельного участка, которое не засчитывается в 3-летний срок. О том, имела ли место необходимость такого освоения, и о его продолжительности можно судить лишь на основе анализа конкретной ситуации;

не вызывалось стихийными бедствиями. Период землетрясений, ураганов, наводнений и т.п. также не засчитывается в 3-летний срок;

не было вызвано любыми иными обстоятельствами, исключающими использование земли по назначению (например, военные действия, эпидемии, длительная болезнь собственника земли).

3. В ст. 284 речь идет именно о неиспользовании земли по целевому назначению, т.е. о случаях, когда земля совсем не используется (о случаях бездействия). Однако если земля используется по целевому назначению, но с нарушением действующего законодательства (земельного, экологического, санитарно-эпидемиологического и т.д.), то участок может быть изъят по правилам ст. 285 ГК.

4. От изъятия земельного участка (упомянутого в ст. 284-286 ГК) следует отличать ограничение прав на землю (в т.ч. и права собственности). Такое ограничение допускается только по основаниям, предусмотренным федеральными законами. В соответствии со ст. 56 Земельного кодекса могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в т.ч. животного и растительного мира, памятников природы, истории, культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя земли и т.д.;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков (в соответствии с проектом строительства, ремонта, содержания автодорог) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) и иные ограничения.

При этом нужно учесть, что:

ограничение прав на землю устанавливается актами госорганов, органов местного самоуправления или по решению суда (на срок или бессрочно);

ограничения сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу и подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 4, 12-18 Закона о недвижимости;

ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены в судебном порядке.

О порядке изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования см. коммент. к ст. 286 ГК. О об особенностях изъятия участков из земель сельскохозяйственного назначения см. ст. 6 Закона об обороте земель.

Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства

1. В отличие от ст. 284 ГК, посвященной изъятию земельного участка из-за того, что он не используется, комментируемая статья регулирует вопросы изъятия участка из-за того, что он используется с нарушением действующего законодательства. Причем под действие ст. 285 подпадают не только сельскохозяйственные земли и земли, предоставленные под строительство (как это предусмотрено в ст. 284 ГК), но и любые другие земельные участки.

2. Не всякие нарушения законодательства при использовании земельного участка могут служить основанием для изъятия, а так называемые грубые. К ним, в частности, относятся:

использование участка не в соответствии с его целевым назначением (например, участок, предоставленный для выращивания овощей, зерновых, под пашни, для целей животноводства, для иных видов сельскохозяйственного производства, используется собственником для создания игровых площадок);

использование земли с такими нарушениями правил сельскохозяйственного производства, которые приводят к существенному снижению плодородия земель (например, нарушение севооборота, правил обработки земли химикатами, действия, приводящие к водно-ветровой эрозии);

использование земли, ведущее к значительному ухудшению экологической обстановки (к загрязнению пестицидами, иными химикатами и т.п.).

3. Следует обратить внимание на то, что комментируемая статья касается не только случаев нецелевого использования собственником земельного участка, но также и тех случаев целевого использования участка, которые тем не менее грубо нарушают законодательство. Так, если собственник обрабатывает участок запрещенными к применению химическим удобрениями, ведущими, скажем, к засолению земли, к резкому падению его урожайности, к значительному возрастанию в составе почвы вредных примесей и т.п., то у него такой участок может быть и изъят, хотя формально нецелевого использования нет.

Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования

1. В отличие от осуществления выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования производится не только государственными (ст. 279-282 ГК), но и муниципальными органами. Система госорганов и органов местного самоуправления, уполномоченных принимать решение об изъятии земельного участка в соответствии со ст. 284, 285 ГК, определена в ст. 9-11, 29 Земельного кодекса. В настоящее время этими полномочиями наделены специальный федеральный орган исполнительной власти - Росземкадастр, его территориальные органы, земельные органы субъектов РФ, аналогичные органы в районах, а также администрация муниципальных образований (п. 10 Указа N 1767).

2. Ненадлежащее использование земли, упомянутое в ст. 286, - это неиспользование земельного участка в соответствии с его назначением, а равно использование участка с грубыми нарушениями действующего законодательства (ст. 284, 285 ГК). Порядок предупреждения, упомянутый в ст. 286, - это письменное уведомление собственника участка о допущенных им нарушениях и о возможности изъятия участка. Сроки предупреждения, количество нарушений, порядок изъятия предусмотрены в ст. 44, 49, 54, 55, 62-64 Земельного кодекса (см. об этом коммент. к ст. 279-282 ГК). Форма и процедура указанного предупреждения утверждены постановлением Правительства РФ N 833 от 19.11.02 "О государственном земельном контроле".

3. Следует обратить внимание на то, что даже в случаях допущения упомянутых нарушений закон установил определенные гарантии для собственника земельного участка. Во-первых, о согласии на изъятие собственник должен письменно уведомлять орган, принявший решение об изъятии и наделенный правом предъявлять требования об изъятии земельного участка. Отсутствие такого уведомления не позволяет проводить публичные торги (см. о них коммент. к ст. 447-449 ГК). Во-вторых, при отсутствии согласия собственника орган, принявший решение об изъятии, может предъявить требование о продаже участка в суд.

4. Особой формой принудительного изъятия земельного участка является реквизиция земельного участка. В соответствии со ст. 51 Земельного кодекса:

1) в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными госорганами в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции;

2) не является реквизицией изъятие земельного участка, осуществляемое в порядке изъятия (выкупа) для государственных и муниципальных нужд (см. об этом коммент. к ст. 279-282 ГК). При невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Собственник вправе требовать в судебном порядке возврата реквизированного земельного участка;

3) при наличии обстоятельств, упомянутых выше, и отсутствии необходимости реквизиции земельного участка, он может быть временно (на период существования упомянутых обстоятельств) занят в целях защиты интересов граждан, общества, государства (однако собственнику земельного участка и в этом случае возмещаются убытки, причиненные временным ограничением его прав);

4) оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируется стоимость земельного участка при реквизиции или при временном ограничении его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке.

Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками

1. Комментируемая статья устанавливает очень важное правило: в отличие от общего порядка прекращения прав на имущество при наличии договора аренды права на земельный участок, принадлежащие не собственнику, а другому лицу (арендатору), владеющему и пользующемуся земельным участком по договору аренды, прекращаются по основаниям и в порядке, установленным земельным законодательством. Иначе говоря, нормы ГК, равно как и иных правовых актов гражданского законодательства, регулируют упомянутые вопросы лишь постольку, поскольку они не урегулированы земельным законодательством и не противоречат его нормам. То есть ст. 286 ГК установила приоритет норм Земельного кодекса и других актов земельного законодательства в регулировании отношений, связанных с прекращением прав на землю, принадлежащих арендаторам и иным лицам, не являющимся собственниками земельного участка.

2. Следует учитывать, что приоритет норм Земельного кодекса и других актов земельного законодательства имеет место только в случаях прекращения прав на землю, прямо упомянутых в ст. 287:

а) при прекращении прав на земельный участок арендаторами, иными лицами, не являющимися собственниками участка, не использующими участок в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК);

б) при прекращении указанных прав упомянутых лиц при использовании ими земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК).

3. В соответствии с Земельным кодексом:

1) право ПБП земельным участком, ПНВ участком земли прекращается при отказе лица, обладающего правом ПБП или ПНВ, от этих прав (п. 1 ст. 45 Земельного кодекса). При этом в ст. 53 Земельного кодекса установлено, что:

а) отказ лица от осуществления права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращения соответствующего права (оно продолжает существовать, хотя лицо отказалось от его осуществления);

б) при отказе от права собственности на земельный участок последний приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством (см. об этом коммент. к ст. 225 ГК);

в) при отказе лица от права ПНВ или ПБП распоряжение данным земельным участком осуществляется исполнительным госорганом или органом местного самоуправления;

2) ПБП и ПНВ прекращаются принудительно при:

а) использовании земельного участка не в соответствии с его прямым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель (последние указаны в ст. 7, 8 Земельного кодекса);

б) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

в) неустранении следующих умышленных правонарушений:

отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании, транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

нарушение установленного в ст. 95-100 Земельного кодекса режима использования земель природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения, земель лечебно-оздоровительных местностей, курортов, особо ценных и других особо охраняемых природных территорий;

систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и т.п. процессов деградации земель, систематическая неуплата земельного налога;

г) неиспользовании (в случаях, предусмотренных ГК) земельных участков, предназначенных для сельхозпроизводства, жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (см. также об этом коммент. к ст. 284, 285 ГК);

д) изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд либо реквизиции земельного участка (см. коммент. к ст. 286 ГК). Решение о прекращении ПНВ и ПБП принимается судом (ст. 45, 54 Земельного кодекса);

3) аренда земельного участка прекращается (согласно нормам ст. 46 Земельного кодекса):

а) по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательствам (см. об этом коммент. к ст. 618-622 ГК);

б) по инициативе арендодателя земельного участка в случае:

использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. Однако в период полевых сельскохозяйственных работ (а также в иных случая, установленных законом) прекращение аренды земельного участка по данному основанию не допускается;

неустранения умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче, уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и т.п. веществами, повлекшего за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

неиспользования земельного участка, предназначенного для сельхозпроизводства, строительства и т.п., в течение 3 лет (если более длительный срок не установлен законом или договором аренды), за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован из-за стихийных бедствий и т.п. обстоятельств;

изъятия и ликвидации земельного участка;

4) право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по:

а) решению лица, предоставившего земельный участок;

б) соглашению сторон;

в) истечении срока, на который земельный участок был предоставлен в безвозмездное пользование;

г) основаниям, по которым прекращаются ПНВ и ПБП (см. об этом выше) (п. 1 ст. 47 Земельного кодекса);

5) право на служебный надел прекращается в силу прекращения с работником трудовых отношений (в связи с чем ему и был предоставлен земельный участок). Однако право на служебный надел сохраняется:

а) за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или по инвалидности;

б) за одним из членов семьи работника:

призванного на действительную срочную военную (альтернативную) службу, - на весь срок прохождения службы;

на весь срок обучения работника в образовательном учреждении;

погибшего при исполнении служебных обязанностей;

в) за нетрудоспособным супругом, престарелыми родителями работника - пожизненно;

г) за детьми работника - до достижения ими совершеннолетия. Работник имеет право использовать предоставленный служебный надел (после прекращения трудовых отношений) в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ (п. 2-6 ст. 47 Земельного кодекса).

4. Принудительное прекращение ПБП, право безвозмездного срочного пользования земельным участком, ПНВ осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.

Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным госорганом (осуществляющим земельный контроль) правонарушителю выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях, о чем уведомляется госорган, орган местного самоуправления, предоставивший земельный участок. Форма предупреждения устанавливается Правительством РФ (п. 1-4 ст. 54 Земельного кодекса). Указанное предупреждение должно содержать:

указание на допущенное земельное правонарушение;

срок устранения этого правонарушения;

указание на возможное принудительное прекращение права на земельный участок;

иные необходимые условия (см. о действующей форме постановление Правительства РФ от 19.11.2002 N 833 "О государственном земельном контроле".

При неустранении виновным земельного правонарушения:

а) госорган (вынесший предупреждение) направляет материалы о прекращении права на земельный участок в госорган (орган местного самоуправления), предоставивший лицу право на земельный участок;

б) этот орган направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По истечении 10-дневного срока с момента принятия судом решения о прекращении права на земельный участок госорган (орган местного самоуправления), предоставивший право на земельный участок, направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок в органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Прекращение права на земельный участок не освобождает виновных от возмещения убытков, причиненных допущенными ими правонарушениями. Решение об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования земельного участка может быть обжаловано в судебном порядке (п. 4-7 ст. 54 Земельного кодекса).