Глава 14. Приобретение права собственности

Статья 218. Основания приобретения права собственности

1. Применяя п. 1 ст. 218, нужно учесть следующее:

а) речь идет именно о новой вещи, т.е. созданной, причем не путем переработки (см. об этом коммент. к ст. 220 ГК), а в результате именно первичного изготовления конкретным лицом. С другой стороны, новой признается вещь, которая создана не только из сырья, иных материалов, ранее не подвергавшихся процессу переработки, изготовления, но и с применением материалов, явившихся результатом изготовления, создания, выполнения работ другими лицами (например, человек из купленной ткани сшил костюм, ЮЛ из приобретенного кирпича построило склад);

б) речь идет об изготовлении новой вещи именно для себя (а не для поставки, продажи, иного отчуждения третьим лицам);

в) только такая новая вещь имеется в виду, которая создана лицом с соблюдением закона и иных правовых актов. Если лицо создало вещь, не нарушая прямых требований законодательства, то считается, что правила п. 1 ст. 218 выполнены.

По существу, в абз. 1 п. 1 ст. 218 речь идет о таком способе возникновения права собственности, который в теории гражданского права получил название первоначальный способ.

2. Таким же способом считается и приобретение права собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества. Сравнительный анализ абз. 2 п. 1 ст. 218 и ст. 136 ГК позволяет определить следующие характерные особенности приобретения собственности в данном случае:

а) необязательно плоды, продукция, доходы будут использованы лицом, эксплуатирующим имущество, только для удовлетворения своих личных потребностей. Вполне возможно, что, например, продукция, полученная путем использования имущества, поставляется, продается, иным образом отчуждается третьим лицам (скажем, ЮЛ, использующее свой ксерокс для изготовления копий бланков платежных поручений, предназначенных для продажи, гражданин-предприниматель, использующий свою мастерскую для изготовления товара и т.д.);

б) чаще всего имущество, в результате использования которого получаются продукция, доходы, плоды, принадлежит самому собственнику, поэтому и право собственности на плоды, доходы, продукцию переходит к нему. Однако нередко имущество используется лицом, не являющимся собственником. Например, гражданин-предприниматель арендовал швейную машину; ЮЛ - яблоневый сад. И в том и в другом случае собственником продукции, плодов становится лицо, на законном основании использующее имущество (арендатор). Условие это - использование на законном основании - необходимая и обязательная предпосылка приобретения права собственности на плоды, доходы, продукцию;

в) возможна ситуация, когда лицо хотя и использует имущество на законном основании, но не приобретает права собственности на плоды, доходы, продукцию, например при передаче собственником имущества в доверительное управление (ст. 209 ГК), при использовании имущества в интересах подопечного (ст. 37 ГК). См. также коммент. к ст. 136, 900, 989 ГК.

В договоре об использовании имущества, заключенном между собственником и иным лицом, также может быть обусловлено, что все полученное от использования имущества переходит в собственность лица, являющегося собственником имущества (а может быть предусмотрен, например, такой вариант, что все полученное делится между собственником и лицом, использующим имущество, поровну, в иной пропорции и т.д.).

3. В п. 2 ст. 218 содержится лишь примерный перечень договоров (сделок), по которым может быть приобретено право собственности. Кроме того, право собственности приобретается и путем: удержания вещи (ст. 359 ГК); получения учредителем имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов при ликвидации ЮЛ (п. 7 ст. 63 ГК); взыскания на предмет залога (если в договоре залога движимого имущества стороны оговорили, что вещь перейдет к залогодержателю без обращения в суд, п. 2 ст. 349 ГК); лизинга, долгосрочной аренды с правом выкупа и т.д.

Однако важнейшим условием перехода собственности в случаях, упомянутых выше, является то, что имущество должно переходить от одного собственника к другому (другим). Если у имущества нет собственника, то говорить о применении п. 2 ст. 218 нельзя. Лишь в случае перехода имущества по наследству у него уже нет собственника. Поэтому в данном случае налицо не отчуждение по договору, а переход собственности по завещанию (т.е. по односторонней сделке) либо по закону.

4. О понятии и формах реорганизации ЮЛ см. коммент. к ст. 57, 58 ГК. При слиянии одного ЮЛ с другим их собственность переходит к вновь созданному ЮЛ, при присоединении одного ЮЛ к другому к последнему переходит и право собственности на имущество присоединенного лица. При преобразовании ко вновь возникшему ЮЛ переходит право собственности на имущество преобразованного ЮЛ. В этих случаях переход оформляется так называемым передаточным актом (ст. 59 ГК).

При разделении ЮЛ право собственности на его имущество переходит в той или иной части ко вновь возникшим ЮЛ. При выделении из состава ЮЛ одного или нескольких ЮЛ к каждому из них переходит также право собственности на определенную часть имущества реорганизованного ЮЛ. Такой переход оформляется разделительным балансом (ст. 59 ГК).

5. К случаям, когда в соответствии с п. 3 ст. 218 к лицу переходит право собственности на имущество, не имевшее (на момент перехода собственности) собственника, относятся, в частности: обнаружение клада (п. 1 ст. 233 ГК); приобретательная давность (п. 1 ст. 234 ГК); приобретение права собственности на общедоступные для сбора вещи (ст. 221 ГК).

К случаям, когда собственник имущества неизвестен, упомянутым в п. 3 ст. 218, относятся, в частности, бесхозяйные вещи (п. 1 ст. 225 ГК), находка (ст. 227 ГК), безнадзорные животные (п. 1 ст. 231 ГК).

К случаям, когда в соответствии с п. 3 ст. 218 к лицу переходит право собственности на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право по иным основаниям, в частности, относятся: приобретение права собственности на брошенные вещи (ст. 226 ГК); реквизиция (ст. 242 ГК); конфискация (ст. 243 ГК); выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК); выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними (ст. 241 ГК).

6. По смыслу п. 4 ст. 218 право собственности на квартиру, гараж и т.д. к члену потребительского кооператива переходит (от самого кооператива) в момент полного внесения паевого взноса. Последующее оформление этого факта только подтверждает его (т.е. не устанавливают, а лишь фиксируют этот факт).

К другим лицам, имеющим право на паенакопления, могут быть отнесены, например, супруг члена потребительского кооператива, если супруги вносили пай за счет общего совместного имущества. Они приобретают право общей совместной собственности, скажем, на квартиру, независимо от того, кто из них является членом ЖСК и сохранен ли брак между ними после полной оплаты паевого взноса (БВС РФ, 1993, N 3, с. 15; 1999, N 1, с. 8). См. также коммент. к ст. 256 ГК.

7. Анализ судебной практики показывает, что:

1) право собственности на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже имущества (п. 2 Обзора N 13);

2) в случае расторжения договора аренды здания, строений, сооружений, помещений преимущественное право на приобретение в собственность недвижимости в порядке приватизации утрачивается (п. 17 Обзора N 60);

3) при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости приобретает не право собственности на земельный участок, а право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 Обзора N 61). См. также БВС, 2004, N 3, с. 2.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

1. Порядок регистрации зданий, сооружений, иных вновь создаваемых объектов недвижимости определяется в настоящее время Законом о недвижимости. Статья 25 этого Закона предусматривает, что право на вновь создаваемый объект регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В случае необходимости совершения сделок с объектом незавершенного строительства право на этот объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право на земельный участок для создания объекта недвижимости; на основании проектно-сметной документации; документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. См. также коммент. к ст. 740-757 ГК.

Осуществляют регистрацию права собственности на объекты недвижимости, упомянутые в ст. 219 ГК, госорганы по регистрации прав на недвижимость и сделок с нею на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 9, 25 Закона о недвижимости). Регистрация объекта недвижимости осуществляется на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора, иных правомочных лиц (ст. 16 Закона о недвижимости).

В соответствии с Законом о недвижимости Минюст России приказом от 06.08.2001 N 233 утвердил Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, в которой подробно регулируется вся процедура государственной регистрации упомянутых объектов. Данный акт сохраняет силу впредь до утверждения Минэкономразвития (в ведение которого перешли органы Росрегистрации) нового акта.

2. В некоторых субъектах Российской Федерации изданы правовые акты, регулирующие порядок регистрации объектов недвижимости, упомянутых в ст. 219. И акты Минюста РФ и акты субъектов РФ, в частности, предусматривают:

а) Росрегистрация и его подразделения в субъектах РФ действуют в полном соответствии с Законом о недвижимости;

б) к числу основных задач Росрегистрации относятся: государственная регистрация права собственности на недвижимость (в т.ч. и вновь создаваемую); создание, а также ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (в т.ч. упомянутое в ст. 219 ГК) и сделок с ним; бессрочное хранение упомянутого реестра;

в) Росрегистрация: принимает документы для государственной регистрации права на вновь создаваемую недвижимость и проверяет их действительность; осуществляет проверку наличия ранее заявленных и зарегистрированных прав на этот объект; выявляет основания для приостановления или отказа в государственной регистрации права собственности на вновь создаваемое имущество; выдает свидетельство о государственной регистрации права собственности (в т.ч. на объект, указанный в ст. 219); принимает на учет бесхозяйные объекты вновь создаваемой недвижимости (в соответствии со ст. 225 ГК, см. коммент. к ней); совершает специальные регистрационные надписи на документах, отражающих возникновение права на вновь создаваемую недвижимость (п. 1-3, 7, 8 Положения). См. также коммент. к ст. 131, 164, 223 ГК.

3. Анализ судебной практики применения ст. 219 показывает, что:

1) право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п. 16 Обзора N 59);

2) объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано (п. 17 Обзора N 59);

3) ВС РФ не нашел нарушение закона некоторыми актами Минфина России (которые были обжалованы) в части, относящейся к необходимости государственной регистрации особо создаваемых объектов недвижимости (решение ВС РФ от 21.12.2000 N ГКПИ 2000-1357);

4) не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации (п. 7 Обзора N 21);

Статья 220. Переработка

1. Статья 220 посвящена возникновению права собственности на новую движимую вещь. По смыслу ст. 220 эта вещь:

а) изготавливается лицом не для себя, а для собственника материалов. Лишь в виде исключения право собственности на вещь, созданную в результате переработки, переходит к изготовителю, создателю. Это возможно только при наличии ряда условий: необходимо, во-первых, чтобы стоимость переработки существенно превышала стоимость материалов, во-вторых, чтобы изготовитель действовал добросовестно, в-третьих, чтобы он осуществил переработку для себя. Нарушение любого из этих условий (например, лицо изготавливало вещь для продажи, неправомерно завладело материалами, стоимость переработки ниже или незначительно (об этом можно судить только в результате учета всех конкретных обстоятельств, анализа характера переработки, объема трудозатрат, накладных расходов и т.д.) превышает стоимость материалов) означает, что право собственности на вещь, созданную в результате переработки, переходит к собственнику материалов;

б) изготавливается только из материалов, не принадлежащих создателю вещи.

2. В п. 1 ст. 220 установлено общее правило. Однако стороны в договоре могут предусмотреть, что в любом случае (т.е. невзирая, например, на существенное превышение стоимости переработки над стоимостью материалов) право собственности на вещь переходит к собственнику материалов. В договоре может быть условие и о том, что вещь, созданная в результате переработки, перейдет в собственность третьих лиц, а не переработчика или лица, которому принадлежат материалы.

3. По общему правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 220, собственник материалов, который приобрел право собственности на новую вещь, обязан возместить изготовителю стоимость переработки (например, ЮЛ - собственник винограда, из которого изготовлено вино, должно возместить винзаводу стоимость переработки). Однако договором может быть предусмотрено, что переработчик создает новую вещь безвозмездно.

Переработчик, который в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 220 приобретет право собственности на вещь, обязан возместить собственнику материалов их стоимость. См. об этом подробный коммент. к ст. 702-739 ГК.

4. Недобросовестные действия, упомянутые в п. 3 ст. 220, могут выражаться не только в завладении материалами другого лица путем мошенничества, кражи и т.п. корыстных преступлений, но и путем совершения сделок под влиянием заблуждения, насилия, угрозы и т.д., в результате чего материалы оказались у переработчика. О размере подлежащих возмещению убытков см. ст. 15, 393 ГК. Недобросовестность действий переработчика должен доказать истец (собственник материалов), т.к. по общему правилу переработчик считается действующим разумно и добросовестно (ст. 10 ГК). С другой стороны, следует учитывать правила ст. 704-708, 716, 723, 736, 739 ГК (см. коммент. к ним).

Статья 221. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей

1. В ряде случаев сам закон разрешает любым третьим лицам, не являющимся собственниками природных ресурсов, сбор ягод, лов рыбы и т.д. Такие разрешения встречаются в рыбоохранном, водном, лесном, земельном законодательстве.

2. Общее разрешение, упоминаемое в ст. 221, может иметь самые разнообразные формы: это и объявление в местной печати, и сообщение по радио или телевидению, и объявление на стендах. Главное, чтобы разрешение исходило от собственника и позволяло любым третьим лицам сбор и добычу ягод, животных, лов рыбы и т.д. Если это разрешение касается лишь определенных лиц, то говорить о применении ст. 221 нельзя. С другой стороны, если в общем разрешении, исходящем от собственника, установлены какие-либо условия сбора, ловли, добычи вещей, упомянутых в ст. 221, то переход собственности ставится в зависимость от этих условий (например, условия, касающееся срока сбора и добычи (скажем, в течение только сентября), условие, касающееся определенных сортов ягод, определенных видов рыб, животных и т.д.). В противном случае действия лиц, которые осуществляли сбор и добычу, признаются недобросовестными, а переход права собственности к ним может быть оспорен. Следует иметь в виду, что изменения внесенные в ст. 221: Законом N 73 от 03.03.06 (в связи с введением в действие нового Водного кодекса) - вступили в силу с 08.06.06; Законом N 201 от 04.12.06 (в связи с принятием нового Лесного кодекса) - вступили в силу с 08.12.06; Законом N 333 от 06.12.07 (в связи с совершенствованием правового регулирования рыболовства и водных биологических ресурсов) - вступили в силу с 01.01.08.

Статья 222. Самовольная постройка

1. Признаки самовольной постройки достаточно полно указаны в п. 1 ст. 222. Самовольной считается:

а) постройка, произведенная юридическим или физическим лицом на земельном участке, не отведенном в порядке, установленном действующим Земельным кодексом, иными правовыми актами в области земельного законодательства. Следует обратить внимание на то, что имеется в виду землеотвод для строительства жилого дома, строения, сооружения и т.п. Если же участок был отведен, например, для сельскохозяйственного производства, для пастбища и т.п., то налицо самовольная постройка. Наконец, если земельный участок был отведен для возведения конкретного объекта (жилого дома), а лицо построило другой объект (административное здание, непригодное для жилья), то это также является самовольной постройкой;

б) постройка, созданная без получения необходимых на это разрешений. Например, приказом Минстроя России от 03.06.1992 N 131 введено Примерное положение о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ. Оно установило, что разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается застройщику органами архитектуры и градостроительства по решению территориальных органов исполнительной власти о строительстве объекта (п. 2). К заявлению застройщик должен приложить: проектную документацию, согласованную и утвержденную в установленном порядке; заключения экологической и государственной вневедомственных экспертиз; стройгенплан, согласованный с органами архитектуры и градостроительства, другими заинтересованными организациями; копию государственного акта на право собственности на землю (пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей); приказы заказчика, подрядчика и проектировщика о назначении на строительство объекта лиц, осуществляющих технадзор, авторский надзор, ответственного производителя работ (представляется в необходимых случаях); прошнурованный журнал работ (п. 7). В ряде случаев от застройщика могут дополнительно потребовать: соответствующую лицензию, заключение органов охраны памятников истории и культуры, заключение территориальной геологической организации о наличии (отсутствии) на месте строительства полезных ископаемых (п. 8). Органы архитектуры и градостроительства в срок не более 3 недель рассматривают представленные заявление, документы и материалы и выдают разрешение либо обоснованно отказывают в выдаче (п. 13). Указанные положения сохраняют силу в той мере. В какой не противоречат нормам ст. 30 Земельного кодекса; ст. 51 Градостроительного кодекса; ст. 2 Закона об архитектуре;

в) постройка, осуществленная с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Для решения вопроса о том, является ли нарушение существенным, можно воспользоваться нормами главы 9 действующего КоАП. В частности, существенными нарушениями являются:

уклонение от исполнения и несвоевременное исполнение предписаний, выданных органами, уполномоченными осуществлять функции контроля и надзора в области архитектуры, строительства и жилищно-коммунального комплекса;

нарушение обязательных требований нормативных актов в области строительства при выполнении проектных, строительно-монтажных работ, использование ненадлежащих стройматериалов, конструкций, изделий, влекущих снижение параметров прочности постройки;

нарушения, влекущие снижение прочности (т.е. способности материала, конструкции, изделия, узлов их сопряжения, грунта основания здания и сооружения воспринимать, не разрушаясь, расчетные нагрузки и воздействия);

нарушения, влекущие снижение устойчивости (т.е. способности здания, сооружения и т.п. сохранять состояние устойчивого равновесия под действием расчетного воздействия и нагрузок);

нарушения, влекущие снижение надежности (т.е. способности здания, иной постройки, его инженерных систем, несущих и ограждающих конструкций выполнять функции, определенные значениями нормируемых показателей.

Существенными являются также: грубые отступления от проектной документации (нарушение этажности, отклонения от габаритов постройки и т.д.), от градостроительных норм и правил (например, нарушение планировки застройки данного населенного пункта, конкретной улицы, осуществление надстроек, ухудшающих облик здания и т.п.);

г) постройка любого строения, иного объекта недвижимости. При этом лицо не приобретает ни одного правомочия собственника. Однако сама постройка или подлежит сносу, или суд может признать ее собственностью лиц, указанных в п. 3 ст. 222. См. также коммент. к ст. 199, 740-753 ГК.

2. Пункт 3 ст. 222 до 01.09.06 содержал абзац. который предусматривал (в изъятие из общего правила) возможность признания судом права собственности на самовольную постройку. Но для этого необходимо было соблюдение ряда условий:

право собственности могло быть признано только за лицом, осуществившим постройку, но не являющимся собственником (законным владельцем) земельного участка;

лицо, осуществившее самовольную постройку, лишь тогда могло быть признано судом ее собственником, когда ему в установленном порядке был предоставлен этот земельный участок. Причем не просто был предоставлен, а именно для целей строительства.

Однако, после 01.09.06 Законом N 99 от 30.06.06 эти положения из п. 3 ст. 222 были исключены. Данные обстоятельства нужно учитывать при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов.

Тем не менее и после 01.09.06 действует правило о том, что лицо, являющееся законным владельцем земельного участка, может быть (судом или в ином установленном законом порядке) признано собственником самовольной постройки, (но при условии, что оно будет согласно возместить застройщику его расходы). Однако размер этих расходов определяет суд в ходе рассмотрения дела.

Суд может признать право собственности за лицом, упомянутым в п. 3 ст. 222, только если такое признание не будет нарушать права и законные интересы третьих лиц, а также не будет создавать угрозу жизни или здоровью граждан (например, из-за того, что построенный дом неустойчив, грозит обвалом).

При невозможности соблюдения хотя бы одного из перечисленных условий суд обязан принять решение о сносе постройки.

3. Анализ судебной практики по применению ст. 222 показывает, что:

1) при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, иную недвижимость, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, суду следует истребовать от истца доказательства о предоставлении ему земельного участка (в установленном порядке), на котором возведена самовольная постройка (п. 34 Пост. Пленумов N 6/8);

2) суд не вправе удовлетворять требования наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные наследодателем строения или помещения (п. 14 Постановления о наследовании);

3) самовольная постройка подлежит сносу лицом ее осуществившим либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 220 ГК (п. 2 Обзора от 01.08.07);

4) отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка (п. 2 Обзора N 61).

См. также Вестник ВАС РФ, 2001, N 11, с. 127-135. О практике КС, связанной с ст. 220 его определение N 595-О от 03.07.07.

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Пункт 1 ст. 223 устанавливает очень важное общее правило: право собственности переходит к приобретателю вещи с момента передачи ему этой вещи. Договор, упоминаемый в п. 1 ст. 223, - это, в частности, договор купли-продажи, договор поставки, договор мены, договор дарения. Во всех этих случаях одна сторона (продавец, поставщик, даритель и т.д.) передает вещь другой стороне (покупателю, одаряемому и т.д.).

2. Изъятие из этого правила может быть установлено и в законе, и в договоре. Например, при передаче вещи в долгосрочную аренду с правом выкупа право собственности переходит к приобретателю вещи лишь после уплаты выкупной цены полностью, если иное не установлено в договоре (см. коммент. к ст. 624 ГК). При передаче вещи (денег) в задаток право собственности переходит к держателю задатка, если передавшее его лицо не исполнило свои обязанности по договору (ст. 381 ГК). При купле-продаже в кредит право собственности на вещь возникает, по общему правилу, после уплаты всей стоимости (см. коммент. к ст. 488, 490 ГК).

3. Стороны в договоре могут установить, что право собственности перейдет к приобретателю в момент оплаты стоимости вещи. Иначе говоря, вещь может быть передана приобретателю, а право собственности на нее возникнет лишь после того, как он оплатит стоимость вещи. Но возможен и другой вариант: в случаях предоплаты вещь может быть еще и не передана приобретателю, однако стороны в договоре предусмотрели, что право собственности переходит к приобретателю с момента поступления денег на расчетный счет продавца, внесения денег в кассу продавца, передачи денег гражданину-продавцу и т.д. См. также коммент. к ст. 487, 491, 496 ГК.

4. Пункт 2 ст. 223 посвящен особому случаю перехода собственности к приобретателю: независимо от того, что вещь уже передана приобретателю, независимо от того, что она уже оплачена, независимо от того, что имуществом приобретатель уже владеет и пользуется, право собственности к нему переходит лишь после регистрации сделки по отчуждению вещи. Примером, в частности, могут служить:

продажа недвижимости (см. коммент. к ст. 549, 556 ГК);

отчуждение квартиры, жилого дома (см. коммент. к ст. 558 ГК);

продажа предприятия как имущественного комплекса (см. коммент. к ст. 131, 132, 559-566 ГК);

отчуждение земельных участков (ст. 164, 553 ГК);

возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК);

другие случаи, когда сделка должна быть зарегистрирована (см. коммент. к ст. 164 ГК).

Законом N 217 (он вступил в силу с 1 января 2005 г.) установлено, что теперь и у добросовестного приобретателя право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации права (за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать недвижимое имущество даже у добросовестного приобретателя, см. об этом коммент. к ст 302 ГК).

5. Анализ судебной практики применения ст. 223 показывает, что:

1) отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным. Однако в случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение (п. 14 Постановления N 8);

2) если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не произвел оплаты имущества, продавец вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов (ст. 395, 486 ГК). Регистрация перехода права собственности на недвижимость не является препятствием для расторжения договора, в т.ч. и в связи с неоплатой покупателем имущества (п. 15 Постановления N 8);

3) до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость продавец не вправе совершать сделки по ее отчуждению (п. 2 Обзора N 21);

4) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности (п. 3 Обзора N 21);

5) договор простого товарищества, по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако суд вправе по требованию истца принять решение о государственной регистрации перехода недвижимости в общую долевую собственность (п. 18 Обзора N 59);

6) закон не предусматривает государственную регистрацию договора купли-продажи здания (п. 5 Обзора N 59);

7) если смешанный договор содержит элементы договора купли-продажи предприятия, то он подлежит государственной регистрации (п. 13 Обзора N 59);

8) государственной регистрации подлежит также переход права собственности на недвижимость, предоставляемую в качестве отступного (п. 15 Обзора N 59);

9) при утверждении мирового соглашения, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, суд должен убедиться, что право собственности на это помещение у передающей стороны зарегистрировано (п. 19 Обзора N 59);

10) принимая решение об изъятии у ответчика имущества, суд должен убедиться в том, что спорное имущество не передано в собственность третьему лицу (Вестник ВАС РФ, 2001, N 8, с. 20);

11) регистрация права собственности на воздушное судно законодательством не предусмотрена (Вестник ВАС РФ, 2001, N 10, с. 18).

Статья 224. Передача вещи

Статья 224 дает легальное определение вручения вещи. Передача вещи налицо в той мере, в какой:

вещь сдана любому первому перевозчику;

вещь сдана любой коммерческой организации связи;

вещь уже находилась у приобретателя (указанного им лица) к моменту заключения договора.

О том, что момент фактического поступления вещи во владение приобретателя имел место, можно судить, например, по документам (складское свидетельство, акт приемки-передачи (см. коммент. к ст. 887, 912-917 ГК).

К передаче вещи приравнивается вручение коносамента или иного товарораспорядительного документа, удостоверяющего право его держателя распоряжаться указанным в нем имуществом (получать это имущество). Он применяется при перевозке (поэтому различают морской, железнодорожный, авиационный и т.п. коносамент). Об оформлении передачи объекта недвижимости см. коммент. к ст. 556 ГК; предприятия - см. коммент. к ст. 563 ГК.

Обычно различают предъявительский коносамент (по нему вещь передается любому держателю), именной коносамент (т.е. право собственности переходит только к лицу, упомянутому в коносаменте, ему и нужно передать вещь) и ордерный коносамент (в нем указывается лицо, которому вещь передается либо по указанию которого вещь должна быть передана третьим лицам), см., например, ст. 142-149, 152 КТМ.

Иными товарораспорядительными документами считаются ордера, ведомости, билеты и т.п. (ст. 3 ТУЖД).

Статья 225. Бесхозяйные вещи

1. Статья 225 дает новое легальное определение бесхозяйного имущества: это вещь, которая, во-первых, не имеет собственника или собственник которой неизвестен, во-вторых, от права собственности на которую собственник отказался. Ситуация, когда вещь не имеет собственника, довольно редкая. Например, после смерти наследодателя, у которого нет наследников ни по закону, ни по завещанию, до истечения 6 месяцев вещь не имеет собственника. Гораздо чаще собственник вещи бывает неизвестен (например, при потере вещи, при кладе и т.д.; ст. 227, 233 ГК). Об отказе собственника от вещи см. коммент. к ст. 226 ГК.

Во всех этих случаях право собственности через некоторое время переходит к новым лицам (см. об этом коммент. к ст. 226-234 ГК).Изменения, внесенные в ст. 225 ГК федеральным законом от 22.07.08 N 141 "О внесении изменений, в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений" вступили в силу с 24.10.08.

2. Учет бесхозяйного имущества возложен на органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею (см. коммент. к ст. 131, 219 ГК).Следует иметь в виду, что органы Росрегистрации при этом руководствуются "Положением о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей" (утв. постановлением Правительства РФ от 17.09.03 N 580)

Анализируя судебный порядок рассмотрения требований, упомянутых в п. 3 ст. 225, следует учесть, что:

дела эти подсудны только общегражданским судам по месту нахождения имущества;

в заявлении должно быть указано, какое имущество подлежит признанию бесхозяйным и какие есть доказательства, удостоверяющие невозможность установления собственника вещи (ст. 264, 265 ГПК);

суд сам активно принимает меры к выяснению принадлежности вещи (опросы свидетелей, ознакомление с материалами, запросы в соответствующие организации и т.д.). ВАС РФ отменил решение арбитражного суда о признании имущества бесхозяйным, т.к. ООО представило документы, подтверждающие приватизацию ООО этого имущества (Вестник ВАС РФ, 2001, N 6, с. 20);

если при подготовке дела объявится хозяин имущества, суд оставляет заявление без рассмотрения (ст. 246 ГПК).См. также п. 17 Постановления N 8.

3. Особые правила установлены в п. 4 (он введен в ст. 225 федеральным законом от 09.02.09 N 7-ФЗ "О внесении изменений в ст. 225 части первой ГК РФ и главу 33 ГПК РФ"). Применяя их, следует иметь в виду, что они подлежат применению лишь в случаях, кода бесхозяйные недвижимые вещи обнаружены на территории городов Москвы и С- Петербурга. При этом такие вещи:

а) подлежат принятию на учет (по письменному заявлению уполномоченных городских госорганов) подразделениями органов осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;

б) должны состоять на учете в органах государственной регистрации прав на недвижимость не менее 12 календарных месяцев (отсчитываемых со дня следующего за датой постановки бесхозяйной недвижимости в указанных органах). После этого уполномоченные городские госорганы могут обратиться в суд с требованием о признании права собственности на эту вещь г. Москвы или г. С-Петербурга;

в) могут быть вновь приняты собственником (если суд не признала права собственности на них указанных субъектов РФ) либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (см. об этом комментарий к ст. 228 ГК).

Соответствующие изменений были внесены и в ст. 290-293 ГПК. См. об этом подробнее в книге: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу РФ. М.: Гарант. 2009.

Статья 226. Движимые вещи, от которых собственник отказался

1. Понятие "брошенные вещи" впервые определено так четко и однозначно. К таким вещам могут быть отнесены:

лишь движимые вещи. Иначе говоря, недвижимость, даже если она бесхозяйная или находится в крайне запущенном состоянии (заброшена) (см. коммент. к ст. 293 ГК), не может рассматриваться как брошенная вещь по смыслу ст. 226;

не только движимые вещи, которые физически брошены, выброшены как ненужные (например, в мусорный контейнер, вывезены на свалку и т.п.), но и любым иным способом оставлены (независимо от формы, места, способа оставления вещи) собственником. Например, автомобиль, оставленный собственником возле кучи металлолома, книги, журналы и т.п., оставленные возле пункта сбора макулатуры, и т.д. Следует обратить внимание, что бросить (оставить) вещь по смыслу ст. 226 может лишь собственник. Например, если имущество унитарного предприятия из-за нерадивости (по недосмотру, по безответственности) его работников осталось без присмотра, то нельзя сказать, что оно выброшено собственником предприятия (см. коммент. к ст. 113-115, 294-298 ГК);

лишь вещи, которые брошены (оставлены) собственником именно с целью отказа от права собственности. Если такая цель не преследовалась (например, ЮЛ - предприятие не смогло обеспечить доставку досок на склад из-за того, что дороги развезло, и оставило их до наступления сухого периода на обочине дороги), то считать, что вещи брошены, оснований нет.

2. Собственником земельного участка, водоема (а после вступления в силу (с 08.06.06) изменений, внесенных в ст. 226 Законом N 73 от 03.06.06 - любого водного объекта), о которых говорится в п. 2 ст. 226, может быть не только государство, муниципальные образования, но и конкретные ЮЛ или граждане (ст. 260 ГК). К иным объектам могут быть, в частности, отнесены здания, складские помещения, жилые дома, транспортные средства, сооружения и т.д. Если брошенная вещь находится на земельном участке, ином объекте, то по общему правилу собственник такого объекта становится и собственником брошенной вещи. Если здание сдано в аренду, то брошенная в этом здании вещь переходит не к собственнику здания, а поступает в собственность арендатора. Однако лицо, которое владеет, пользуется земельным участком, водоемом, иным объектом неправомерно, не приобретает права собственности на брошенную вещь.

3. Пункт 2 ст. 226 неисчерпывающим образом устанавливает перечень брошенных вещей, право собственности на которые переходит к лицам, в собственности, владении или пользовании которых находится земельный участок, водоем, иной объект, где находится эта вещь. При этом следует учесть:

судить о том, что стоимость брошенной вещи явно ниже 5-кратного минимума оплаты труда, можно исходя из:

а) МРОТ, действующего в момент обнаружения вещи (а не в момент, когда вещь была выброшена или когда к такому лицу предъявлено требование о нарушении правил перехода права собственности на вещь, и т.п.). При этом в настоящее время необходимо исходить из т.н. базового МРОТ (пока он составляет 100 руб., ст. 5 Закона о МРОТ);

б) действующих в момент обнаружения вещи цен на такую вещь (если есть государственные (регулируемые) цены, то нужно исходить из них (с учетом износа вещи), если цена свободная - из уровня рыночных цен в данном регионе (с учетом износа, годности и т.п. вещи).

Для установления рыночной цены могут быть использованы способы, предусмотренные в ст. 40 НК (получение данных о ценах из официальных источников информации о рыночных ценах, о биржевых котировках, из информационной базы госорганов и органов местного самоуправления, из информации, предоставляемой налогоплательщиками, и др.), а для установления степени износа можно руководствоваться группами амортизации, установленными постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы", а также ст. 256-260 НК;

другие отходы, упомянутые в п. 2 ст. 226, - это любые иные отходы, помимо тех, которые прямо названы в ст. 226, за исключением изъятых из свободного обращения (например, отходы ядерных, радиоактивных веществ, сильнодействующих ядов).

4. В комментируемой статье устанавливается два порядка перехода брошенных вещей в собственность:

а) внесудебный порядок. Он применяется лишь в отношении вещей, прямо указанных в п. 2 ст. 226. Свидетельством перехода права собственности на эти вещи к новому лицу может являться то, что последнее приступило к использованию этих вещей, т.е. стало извлекать из них их полезные свойства, начало эксплуатировать их по прямому назначению. Иные действия подразумевают эксплуатацию вещи, но не по прямому назначению, а путем использования некоторых других ее свойств (например, брошенный двигатель может быть разобран на запасные части, из брошенной палатки сшиты мешки, чехлы для хранения каких-то вещей). Следует учесть, что в соответствии с п. 3 Указа Президента РФ от 10.07.1996 N 1025 "О неотложных мерах по укреплению правопорядка и усилению борьбы с преступностью в г. Москве и Московской области" устанавливалось, что до внесения изменений в федеральное законодательство органам милиции, налоговой полиции, таможенным и налоговым органам при обнаружении бесхозяйного имущества (в т.ч. денежных средств в рублях и иностранной валюте), не учтенного в бухгалтерских документах ЮЛ, разрешено производить его изъятие, с последующей передачей в собственность государства (а не муниципальную собственность). То есть налицо внесудебный порядок передачи имущества. Упомянутый Указ подлежит применению, поскольку не противоречит ст. 225, 226 ГК;

б) судебный порядок. Этот порядок распространяется на любые другие вещи, прямо не указанные в п. 2 ст. 226. Подать заявление в суд может лишь лицо, вступившее во владение вещью (хотя бы оно еще и не приступило к ее использованию). Данное дело рассматривается судом в порядке особого производства (ст. 264-267 ГПК, см. коммент. к ст. 225 ГК). Следует учесть, что и абз. 2 п. 2 ст. 226 говорит именно о движимых вещах.

Статья 227. Находка

1. По смыслу ст. 227 нашедшим потерянную вещь лицом является гражданин. Однако если он найдет вещь в помещении, на транспорте, на территории открытого склада, принадлежащих другим лицам, в т.ч. ЮЛ, то права и обязанности нашедшего несут лица, перечисленные в п. 2-4 комментируемой статьи.

2. Нашедший обязан:

уведомить любое лицо, имеющее право получить вещь (например, собственника вещи);

уведомить милицию (если упомянутые лица и место их пребывания ему неизвестны). Форма уведомления (письменная, устная) роли не играет;

сдать вещь в милицию или обеспечить ее сохранность у себя;

сдать вещь ЮЛ или гражданину, в чьем помещении (автомобиле и т.п.) вещь найдена.

Вещи, указанные в п. 3 ст. 227, могут быть реализованы нашедшим. Однако при этом нужно соблюсти ряд условий:

необходимо получить именно письменное доказательство, удостоверяющее сумму выручки (например, текст договора в письменной форме, счет, чек, выписку из платежной ведомости, ордер, квитанцию и т.п.);

чтобы издержки были связаны именно с хранением вещи, а не с ее эксплуатацией, передачей собственнику и т.д.;

необходимо деньги, вырученные от реализации вещи, передать лицу, управомоченному на получение вещи.

3. Нашедший вещь должен исполнять свои обязанности добросовестно и разумно (ст. 10 ГК). Однако его ответственность за повреждение или утрату ограничена - нашедший отвечает только при условии, что в его действиях (бездействии) содержится умысел (сознательное уничтожение, повреждение вещи) или грубая неосторожность (проявление заведомо легкомысленного отношения к обеспечению сохранности вещи), и только в пределах стоимости вещи. О порядке определения такой стоимости см. коммент. к ст. 226 ГК.

Статья 228. Приобретение права собственности на находку

Указанный в комментируемой статье 6-месячный срок имеет пресекательный характер. Поэтому закон не обязывает лицо, к которому вещь перешла в собственность, или орган местного самоуправления вернуть найденную вещь в случае явки лица, ее потерявшего. Тем не менее новый собственник (орган местного самоуправления) вправе вернуть ему эту вещь.

Статья 229. Возмещение расходов, связанных с находкой, и вознаграждение нашедшему вещь

1. Необходимые расходы по смыслу ст. 229 могут быть связаны не только с хранением вещи и сдачей управомоченному лицу, но и с ее реализацией. Дело в том, что нашедший в ряде случаев может реализовать вещь (см. коммент. к ст. 227 ГК), и лицо потому вправе требовать возмещения понесенных в связи с этим расходов (транспортные, по погрузке-разгрузке, иные накладные расходы и т.д.). Затраты, связанные с обнаружением лица, управомоченного получить вещь, могут быть самыми разнообразными: оплата телефонных переговоров, почтовые издержки, расходы, связанные с публикацией в СМИ, с обращением в различные организации и т.д. Право на возмещение получают лица (как непосредственно нашедшие вещь, так и ЮЛ, граждане, которым вещь была сдана в соответствии со ст. 227 ГК). О порядке определения стоимости вещи см. коммент. к ст. 226 ГК.

Нужно также учесть, что ст. 229 не предусматривает права органов местного самоуправления или милиции на вознаграждение, упомянутое в п. 1 ст. 229.

2. Хотя комментируемая статья говорит об отсутствии у лица, которое не заявило о находке, лишь права на вознаграждение, такое лицо не может требовать и возмещения расходов, связанных с хранением, сдачей, реализацией вещи, т.к. оно действовало недобросовестно (не заявило о находке, пыталось ее утаить, т.е. действовало умышленно, с целью причинить ущерб лицу, которому надлежало передать вещь). Закон не может защищать интересы подобных лиц (ст. 10 ГК).

Статья 230. Безнадзорные животные

1. Обязанность по надлежащему содержанию скота, других животных, упомянутая в п. 3 ст. 230, означает, что лицо, у которого скот (животные) находится, обязано предоставлять им корм, обеспечить уход, выполнение ветеринарных правил, содержать в помещениях, приспособленных для скота (других животных) с учетом времени года, условий данной местности, вида животного и т.д.

Лицо, у которого животные в соответствии со ст. 230 находятся, вправе пользоваться ими с учетом их назначения, особенностей хозяйственного применения. С другой стороны, такое лицо не вправе эксплуатировать их в противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного обращения с животными (ст. 241 ГК).

2. Лицо, виновное в гибели и порче животных, несет за это ответственность как при наличии умысла, так и неосторожной формы вины, т.е. когда лицо не осознает и не желает гибели, порчи животных, хотя должно и может это осознавать, или сознает и предвидит, что его действия (бездействие) могут повлечь гибель, порчу животных, но не желает наступления таких последствий, легкомысленно рассчитывая их предотвратить; например, лицо чрезмерно эксплуатировало лошадь в качестве тягловой силы, в результате чего та пала.

3. Статья 230 не распространяется на случаи обнаружения домашней птицы, аквариумных рыбок, попугаев и т.д.

Статья 231. Приобретение права собственности на безнадзорных животных

1. Розыск собственника безнадзорного животного производится милицией, органом местного самоуправления с момента поступления к ним заявления от лица, задержавшего это животное. Если собственник будет разыскан (либо сам заявит о своих правах) в сроки, установленные в п. 1 ст. 231, то животные безусловно ему возвращаются. Однако и в случае явки после пропуска этого срока собственник в ряде случаев вправе потребовать возврата ему животных. Для этого он должен доказать (это вытекает из сравнительного анализа п. 3 ст. 10 и п. 2 ст. 231 ГК), что:

новый собственник допускал жестокое или иное ненадлежащее обращение с животными (см. также коммент. к ст. 241 ГК);

животные сохранили к нему привязанность. При этом следует учесть, что даже если новый собственник осуществлял свои обязанности по отношению к животным добросовестно, все же, если суд установит, что животные сохранили привязанность к прежнему собственнику, он вправе принять решение о возврате животных.

2. По общему правилу, возврат животных от нового к прежнему собственнику осуществляется в порядке, определяемом соглашением сторон. Форма такого соглашения ст. 232 ГК не установлена. Оно может быть и устным, т.к. это, по существу, сделка, которая выполняется в момент ее совершения (см. об этом коммент. к ст. 159 ГК). Если соглашение не достигнуто, прежний собственник вправе обратиться в суд с требованием о возврате ему животных.

Статья 232. Возмещение расходов на содержание безнадзорных животных и вознаграждение за них

1. Лицо, задержавшее безнадзорных домашних животных, вправе требовать возмещение всех расходов, связанных с самим фактом их задержания. Расходы эти могут быть самыми разнообразными, например по отоплению помещений, где животные временно содержались, охране, оказанию им безотлагательной ветеринарной помощи и т.п.

Однако если лицо, задержавшее безнадзорных домашних животных, оставило их у себя, то оно вправе требовать и возмещения расходов, связанных с их содержанием. Если скот, другие безнадзорные домашние животные переданы на содержание и пользование другому лицу, то последнее вправе требовать только возмещения расходов на их содержание.

2. Следует учесть, что ст. 232 говорит лишь о возмещении необходимых, а не любых расходов. Относятся ли произведенные расходы к необходимым, можно судить лишь исходя из анализа конкретной ситуации. В частности, к ним относятся: расходы по предоставлению корма безнадзорным домашним животным, расходы на их лечение и т.д. В любом случае подлежат зачету лишь выгоды, извлеченные от пользования безнадзорными домашними животными. Однако если по какой-либо причине безнадзорные домашние животные не были использованы, то о зачете выгод говорить не приходится.

3. Помимо возмещения расходов лицо, задержавшее безнадзорное домашнее животное, имеет право на вознаграждение. Лица, которым животные были переданы на содержание и пользование, такого права не имеют.

Статья 233. Клад

1. Согласно ст. 233 обнаруженный клад поступает в собственность лица, обнаружившего его, и собственника земельного участка, строения и т.п. (если собственник и обнаруживший клад - разные лица). Лишь в случаях, когда, например, земельный участок, строение относятся к государственной, муниципальной собственности, то собственниками становятся лицо, его обнаружившее, и госорган или орган местного самоуправления (ст. 214, 215 ГК).

Безусловно в собственность государства переходит лишь клад, содержащий вещи, относящиеся в установленном законом порядке к памятникам истории или культуры. В этом случае нашедшему клад лицу, а также собственнику земельного участка, строения выплачивается только вознаграждение (в размере 50% от всей стоимости клада), однако право собственности к ним не переходит. Полученное вознаграждение они делят поровну, если иное не установлено соглашением между ними.

2. Наряду с земельным участком, строением клад может быть обнаружен в сооружениях (водонапорная башня, магистральный трубопровод, бассейн и т.п.), в иных объектах, относящихся к недвижимости (например, на предприятиях, на борту воздушных и морских судов и т.д.; ст. 130, 132 ГК).

В отличие от находки (когда обнаруженная вещь не зарыта, не сокрыта) вещь может быть отнесена к кладу, если собственник зарыл ее в землю, скрыл на дне водоема, замаскировал любым иным образом. Чаще всего кладом признается вещь, собственник которой неизвестен. Однако возможна ситуация, когда собственник вещи установлен, но тем не менее она относится к кладу. Например, собственник скрыл драгоценные металлы в стене своего дома, который был затем конфискован. В этом случае драгоценности, обнаруженные новым собственником дома, признаются кладом.

3. Особые правила установлены ст. 233 при обнаружении клада лицом, не имевшим права на осуществление раскопок или поиска на земельном участке, в строении и т.п. При этом не имеет значения, прямо ли собственник их запретил или лицо, осуществлявшее эти раскопки, поиски, уклонилось от получения согласия собственника (допустило самовольные действия). В этом случае право собственности на клад приобретает только собственник земельного участка, строения, иного имущества. Если без согласия последнего обнаружен клад, содержащий вещи, относящиеся к памятникам истории или культуры, то собственник земельного участка, строения и т.п. получает лишь право на вознаграждение, упомянутое в п. 2 ст. 233. Однако в этом случае собственнику земли, строения и т.п. вознаграждение достается целиком, а лицо, обнаружившее такой клад, не вправе требовать передачи ему даже части вознаграждения.

Статья 234. Приобретательная давность

1. Статья 234 признает приобретательную давность при наличии ряда условий, причем все эти условия обязательны и равнозначны: отсутствие (несоблюдение) хотя бы одного из них исключает возможность перехода права собственности в порядке приобретательной давности.

Добросовестное владение означает, что лицо стало владельцем имущества правомерно, т.е. оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами либо не противоречат им, хотя соответствующего правового регулирования и нет (например, из-за пробелов в законодательстве). Примерами могут служить: владение вещью, переданной на хранение и не полученной собственником по истечении срока хранения, владение бесхозяйными движимыми вещами (ст. 225 ГК), владение вещью добросовестным приобретателем (ст. 302 ГК) и т.д. См. коммент. к ст. 225, 302 ГК.

Открытое владение означает, что лицо никаких мер, направленных на то, чтобы скрыть обстоятельство завладения вещью, не принимает, не укрывает имущество от третьих лиц, выполняет все обязательства, вытекающие из факта владения, в т.ч. платит установленные законом налоги и сборы, соблюдает правила об обязательном страховании и т.д. Главное - владелец вещи не скрывает, что не является ее собственником.

Непрерывное владение означает, что все время имущество находится во владении данного лица, т.е. оно не передает право владения третьим лицам по договору, имущество у него не реквизировано и т.п. Однако если вещь у такого лица похищена либо выбыла из его владения из-за иных неправомерных действий третьих лиц, то оно вправе предъявить требования о возврате вещи в свое владение. Что же касается периода времени, в течение которого имущество оказалось у недобросовестных владельцев, то анализ ст. 234 позволяет сделать вывод, что этот период времени нарушает состояние непрерывности владения.

2. Статья 234 исходит также из того, что лицо, ссылающееся на давность владения, вправе присоединять ко времени владения имуществом им самим также и все время, в течение которого этим же имуществом владел тот, чьим правопреемником является владелец. Иначе говоря, право владения имуществом при приобретательной давности переходит (передается) в порядке правопреемства.

3. Срок непрерывного владения недвижимостью должен быть не менее 15 лет. Однако само по себе истечение 15 лет открытого, добросовестного и непрерывного владения в данном случае не означает перехода права собственности. Необходим еще один формальный акт: владелец недвижимости должен осуществить государственную регистрацию недвижимого имущества как объекта своей собственности. С момента его государственной регистрации к владельцу переходит право собственности в силу приобретательной давности (ст. 6, 17 Закона о недвижимости).

Иногда закон требует государственной регистрации и движимых вещей (например, транспортные средства (автомобили), сельскохозяйственные машины (комбайны, трактора), ценные бумаги и т.п.). В этом случае приобретение права собственности также совпадает с моментом регистрации вещи в установленном порядке.

4. В силу п. 2 ст. 234 лицо, владеющее имуществом как своим собственным, не имеет права защиты своего владения перед собственником. Иначе говоря, собственник вещи в любое время вправе истребовать ее от лица, упомянутого в п. 2 ст. 234. Об особых правилах истребования вещи у добросовестных приобретателей см. ст. 302 ГК.

5. Если имущество находится у лица, незаконно владеющего им, то оно может быть истребовано собственником (ст. 301 ГК). Собственник может истребовать имущество и у лиц, которые владеют им на праве хозяйственного ведения, оперативного управления и т.д. Во всех этих случаях течение сроков приобретательной давности, упомянутых в п. 1 ст. 234, начинается только после истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (см. также коммент. к ст. 301, 305, 195-202 ГК). Статья 234 распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 01.01.1995 и продолжается в момент введения в действие ч. 1 ГК (п. 1 Пост. Пленумов N 2/1).

6. Анализ судебной практики применения ст. 234 показывает, что:

1) право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество (см. об этом коммент. к ст. 225 ГК), так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (п. 17 Пост. Пленума N 8, п. 6 Обзора N 13);

2) при применении п. 4 ст. 234 нужно учесть, что с 01.07.1990 действуют общие сроки исковой давности (см. об этом коммент. к ст. 196 ГК) в отношении государственного имущества, по поводу которого возник спор о переходе права собственности в силу приобретательной давности (п. 17 Пост. Пленума N 8);

3) ст. 234 не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного периода осуществлялось на основании договора (аренда, хранение и т.д.) или имущество было закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 18 Пост. Пленума N 8, п. 7 Обзора N 13);

4) отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности. Решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость (п. 19 Пост. Пленума N 8);

5) не включается в наследственную массу имущество, оставшееся после смерти наследодателя, если на это имущество право собственности в силу приобретательной давности (п. 1 ст. 234) приобрели другие лица (п. 14 Постановления о наследовании);

6) решение суда о признании права собственности на дом в силу приобретательной давности отменено, т.к. суд не учел, что ст. 234 ГК действует с 01.01.1995 (БВС РФ, 2000, N 8, с. 4).