Подраздел 4. Сделки и представительство Глава 9. Сделки § 1. Понятие, виды и форма сделок

Статья 153. Понятие сделки

1. Комментируемая статья дает определение сделок. При этом подчеркивается, что сделки вправе совершать не все организации, а только ЮЛ либо их филиалы, представительства и т.п. на основании выданной руководителем ЮЛ доверенности (она выдается не самому филиалу (отделению), а руководителю последнего). Правила ст. 153 и ст. 73, 90, 109 ГК в определенной степени противоречат друг другу. Статья 153 (так же как и ст. 154, 420 ГК) исходит из того, что участниками сделки могут быть граждане и (или) ЮЛ. Однако не прошедшая государственную регистрацию в качестве ЮЛ организация (а именно, ПТ, КТ, ООО, ОДО, ПК) не может совершать такие сделки, как открытие счета в банке (в т.ч. накопительного), принимать в собственность имущество от членов, даже в качестве вклада. С другой стороны, наряду с гражданами и ЮЛ (в т.ч. некоммерческими организациями) сделки могут заключать также Российская Федерация, ее субъекты, органы местного самоуправления (п. 2 ст. 124 ГК).

2. Сделка - разновидность юридического факта, а не событие (см. о различиях между ними ст. 8 ГК). В ней проявляется воля участников, направленная на достижение определенных результатов, имеющих правовой характер. Однако закон признает не любые волевые акты в качестве возникновения гражданских прав и обязанностей, а лишь совершаемые дееспособными лицами (о дееспособности граждан см. коммент. к ст. 26-30 ГК); причем некоторыми ЮЛ - в рамках специальной правоспособности (ст. 113, 115, 118, 120, 173 ГК).

Что касается Российской Федерации, ее субъектов, органов местного самоуправления, то они вправе совершать сделки (через свои органы) лишь в рамках своей компетенции, установленной законом и иными правовыми актами (п. 1 ст. 125 ГК).

3. Сделки следует отличать от т.н. юридических поступков. В сделках проявляется направленная на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей воля гражданина или ЮЛ, а в юридических поступках такой направленности нет. Примерами последних могут служить находка (ст. 227 ГК), обнаружение клада (ст. 233 ГК). Можно совершать сделки, и не предусмотренные законом, лишь бы закон их прямо не запрещал (ст. 8 ГК). В отличие от этого юридические поступки не могут служить основанием возникновения прав и обязанностей, если нет прямого указания в действующем законодательстве. Юридические поступки совершают не только те субъекты, которые вправе заключать сделки (например, обнаружить клад, находку может 10-летний ребенок, т.е. недееспособный гражданин).

4. Отечественная наука о гражданском праве содержит довольно подробную классификацию сделок. Основаниями классификации могут служить:

а) направленность воли гражданина или ЮЛ. По этому основанию сделки делятся на правоустанавливающие, правоизменяющие и правопрекращающие;

б) число участников сделки. По этому основанию сделки делятся на односторонние, двусторонние, многосторонние (ст. 154 ГК);

в) форма сделки. По этому основанию различают устные, письменные, нотариально удостоверенные и т.п. сделки (ст. 158 ГК);

г) соответствие требованиям законодательства. По этому основанию сделки делятся на действительные и недействительные (оспоримые и ничтожные, мнимые и притворные (ст. 166-179 ГК);

д) другие виды деления сделок (условные и безусловные, возмездные и безвозмездные, внешнеэкономические и внутрироссийские, биржевые и внебиржевые, валютные и рублевые и т.д.).

5. Сделками признаются только действия граждан и ЮЛ. Поэтому бездействие (являясь одним из оснований, например, юридической ответственности) не может служить основанием совершения сделки. Однако следует учитывать, что сделками признаются только правомерные действия. Этим они отличаются от т.н. юридических деликтов, т.е. неправомерных действий. В силу этого закон различает обязательства, возникшие из сделок (договоров), и недоговорные обязательства (например, из причинения вреда, из неосновательного обогащения).О практике КС, связанной с ст. 153 см. его определение от 21.12.06 N 576-О.

Статья 154. Договоры и односторонние сделки

1. Комментируемая статья посвящена одному из видов классификации сделок. Основанием этой классификации служит число сторон, совершающих сделку. В ст. 154 впервые дается легальное (т.е. содержащееся в законе) определение односторонней сделки. Главное в односторонней сделке - это то, что для ее совершения достаточно выражения воли одной стороны; например, при составлении доверенности (ст. 185 ГК) - воли доверителя, завещания - воли завещателя, при отказе от права собственности - воли отказывающегося (ст. 236 ГК). Форма односторонней сделки обычно определяется в законе (так, завещание, доверенность составляются в письменной форме, ст. 185 ГК).

2. Необходимыми предпосылками совершения односторонней сделки являются: наличие закона, иного правового акта, соглашения сторон. Если возможность односторонней сделки не предусмотрена ни законом, ни иным правовым актом (например, указом, постановлением Правительства РФ, см. об этом п. 6 ст. 3 ГК), ни даже соглашением сторон, то совершать ее нельзя (см., например, коммент. к ст. 450 ГК).

3. Двусторонняя и многосторонняя сделки могут быть совершены и при отсутствии закона, иного правового акта (ст. 421 ГК). Главное, чтобы такая сделка не противоречила закону. Сложнее решается вопрос о том, можно ли совершить сделку, запрещенную не законом, а иным правовым актом (например, приказом Минфина России, решением органов субъекта РФ и т.д.). В п. 1 ст. 8 ГК говорится, что гражданские права и обязанности могут возникнуть из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих закону. Поэтому, если "иной правовой акт" не противоречит закону (например, касается отношений, еще не урегулированных законом) и по той или иной причине запрещает какие-то виды договоров, то их заключать нельзя. С другой стороны, если "иной правовой акт" противоречит закону, то и содержащийся в нем запрет неправомерен, а поэтому договор может быть заключен (совершена сделка как, не противоречащая закону). О заключении договоров см. коммент. к ст. 432-449 ГК.

Статья 155. Обязанности по односторонней сделке

1. В отличие от двусторонних и многосторонних сделок, создающих для каждой из сторон как права, так и обязанности, односторонняя сделка, по общему правилу, создает обязанности лишь для одного лица - того, кто ее совершает. Например, при объявлении конкурса, лицо, объявившее конкурс, должно изложить задание, определить сроки, определить размер вознаграждения, уплатить вознаграждение победителю и т.д., а другие лица вправе принять участие в конкурсе, но не обязаны это делать. См. также коммент. к ст. 1137 ГК.

2. Обязанности для других лиц (т.е. не тех, кто совершает сделки) могут возникнуть лишь в случаях, прямо оговоренных законом либо соглашением, которое достигнуто между ними и лицом, совершающим сделку. Так, закон обязывает доверенное лицо (при совершении такой односторонней сделки, как составление доверенности) лично совершать те действия, на которые оно уполномочено, либо извещать доверителя о передоверии и т.д. (ст. 187 ГК).

Статья 156. Правовое регулирование односторонних сделок

1. Комментируемая статья исходит из того общего правила, что и к односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах (т.е. правила об исполнении обязательства, о сроках, о валюте обязательств, о способах обеспечения и т.п.; см. коммент. к нормам гл. 23-26 ГК) и о договорах (скажем, предусмотренных в ст. 420, 425, 432, 444, 452 ГК). Поэтому при совершении односторонних сделок это следует учитывать.

2. Однако в ряде случаев это невозможно. Так, применение некоторых общих правил:

прямо запрещено законом. Например, недопустимо понуждение к заключению односторонних сделок (см. ст. 421, 422, 429 ГК);

противоречит одностороннему характеру или существу сделки. Например, применение правил о солидарных обязательствах, о встречном исполнении обязательств, о предварительном договоре, о публичном договоре (см. коммент. к ст. 322, 328, 426, 429 ГК) противоречило бы одностороннему характеру сделки, правила о заключении договора в обязательном порядке (ст. 445 ГК) противоречили бы существу сделки и т.д.

Статья 157. Сделки, совершенные под условием

1. Отлагательное условие, упомянутое в п. 1 ст. 157, - это любое обстоятельство, при наступлении которого возникают гражданские права и обязанности. Обратим внимание на ряд характерных признаков этих обстоятельств:

они относятся к будущему времени, т.е. в момент совершения сделки еще не наступили. Однако на практике возможна ситуация, когда упомянутые обстоятельства уже возникли (наступили) до совершения сделки (или в момент ее совершения), но стороны об этом не знали. Анализ ст. 157 и других норм ГК (например, ст. 302) показывает, что сделка в этом случае считается совершенной и действительной;

сторонам достоверно неизвестно, наступят ли эти обстоятельства. Однако это не означает, что они не вправе правомерно и добросовестно содействовать их наступлению. Например, если заключение договора поставки автомобилей обусловлено тем, что завод-изготовитель (поставщик) сумеет в данном квартале изготовить дополнительно 100 автомобилей, то содействие покупателя смежникам завода-изготовителя (например, путем финансовой помощи в установленном порядке) с целью своевременного снабжения завода необходимыми комплектующими деталями (что позволило бы последнему произвести дополнительную продукцию) нельзя рассматривать как неправомерные;

наступление их возможно. Иначе говоря, если стороны поставили возникновение гражданских прав и обязанностей в зависимость от обстоятельств, наступление которых невероятно или нереально, то говорить о сделке, совершенной под отлагательным условием, нельзя (например, условие дожить до 200 лет).

2. Отменительное условие, упомянутое в п. 2 ст. 157, характеризуется теми же признаками. Однако оно встречается в сделках, по которым права и обязанности уже возникли, и их прекращение (или, наоборот, сохранение) зависит от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступят они или нет. Кстати, отменительное условие может касаться не всех прав и обязанностей по данной сделке, а только определенной их части. Например, по договору комиссии стороны условились, что если комиссионер за неделю не реализует товар по цене, устраивающей комитента, то договор будет расторгнут и при этом комиссионер не получит часть вознаграждения (50%, 30% и т.п.).

3. Пункт 3 ст. 157 регулирует ситуации, когда одна из сторон своим поведением содействует наступлению выгодных для себя условий. Однако и в том и в другом случае речь идет о действиях, которые прямо противоречат закону, иным правовым актам либо обычаям делового оборота. Если действия лица были правомерными и способствовали наступлению выгодных для него условий, то нельзя считать такое лицо недобросовестным. По-другому решается вопрос, если сторона содействовала наступлению условия, невыгодного другой стороне (воспрепятствовала наступлению условия, выгодного другой стороне), вопреки обычаям делового оборота, хотя бы нормы законодательства и не были нарушены. В этом случае есть все основания признать действия лица недобросовестными, т.к. они противоречат смыслу ст. 157 и ст. 5 ГК. См. также коммент. к ст. 963, 964, 1038-1040 ГК.

Статья 158. Форма сделок

1. Статья 158 указывает на несколько возможных форм совершения сделок:

а) устная форма сделки (см. об этом коммент. к ст. 159 ГК);

б) письменная форма сделки (ст. 160 ГК);

в) форма сделки, которая условно может быть названа поведенческой. Только сделки, в отношении которых не предусмотрена письменная форма, считаются совершенными, если из поведения лица явствует его воля совершить сделку (например, покупатель передает продавцу единственный экземпляр книги за 100 руб., т.е. цену, обозначенную продавцом);

г) молчание. Такая форма совершения сделки возможна, только если это прямо предусмотрено соглашением сторон или законом. Никакой другой правовой акт не может предусматривать молчание как форму совершения сделки. Так, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК молчание сторон договора аренды по истечении его срока признается выражением их воли возобновить договор на тех же условиях на неопределенный срок. См. также коммент. к ст. 468, 540 ГК.

2. Письменная форма сделки, в свою очередь, имеет ряд разновидностей. Хотя ст. 158 указывает только на две формы (простая или нотариальная), на самом деле различаются:

биржевые и небиржевые формы сделки;

сделки, подлежащие регистрации и не подлежащие регистрации (ст. 164 ГК):

публичные договоры - особая форма совершения сделок, причем она иногда предполагает применение определенных типовых форм (ст. 426 ГК);

учредительные договоры - тоже, по сути дела, разновидность письменной сделки (ст. 70, 83 ГК).

Разновидностью письменной формы договора являются и договоры, заключаемые путем обмена документами посредством телетайпной, электронной, факсимильной и т.п. связи (п. 2 ст. 434 ГК).

Письменная форма договора считается соблюденной и в случаях, когда письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном в п. 3 ст. 438 ГК (см. коммент. к ней).

Статья 159. Устные сделки

1. Статья 159 подчеркивает, что устная сделка допустима не только при условии, что ее не запрещает закон, но и если между сторонами нет соглашения о письменной форме сделки. Причем предписания иных правовых норм (т.е. не закона) о письменной форме сделки не имеют обязательного характера.

Значительно расширяется возможность совершения в устной форме сделок, исполняемых при их совершении. Теперь устно могут быть совершены все подобные сделки, если только закон не установил для данной сделки письменную нотариальную форму (см. об этом ст. 163 ГК) или если несоблюдение простой письменной формы повлечет за собой недействительность сделки (например, предварительный договор, ст. 429 ГК).

2. Любой предприниматель, любая коммерческая организация сталкиваются на практике с необходимостью совершать различные сделки в процессе исполнения и для исправного исполнения обязательств, взятых на себя договором, заключенным в письменной форме (например, поверенный, выполняя поручение, комиссионер в договоре комиссии часто вынуждены совершать сделки с третьими лицами). То, что ст. 159 позволяет совершать такие сделки во исполнение в устной форме, - значительно облегчает реализацию основной сделки. Однако нужно учесть следующие обязательные условия совершения в устной форме сделок во исполнение:

а) необходимо соглашение сторон (имеются в виду стороны договора, заключенного в письменной форме);

б) необходимо, чтобы само такое соглашение было совершено в письменной форме (ст. 452 ГК);

в) необходимо, чтобы закон или иной правовой акт не запрещал совершать сделки во исполнение в устной форме.

3. Устная сделка может быть совершена между любыми субъектами гражданского оборота. Иначе говоря, состав участников сделки не влияет на ее форму, если иное не установлено законом (см. например, ст. 161, 907, 912 ГК).

Статья 160. Письменная форма сделки

1. Статья 160 впервые дает легальное (т.е. содержащееся в законе) определение письменной формы сделки - это такая форма совершения сделки, при которой составляется документ, выражающий содержание сделки, подписанный лицом или лицами, совершающими сделку, либо их представителями.

Договоры могут совершаться в письменной форме также и путем, установленным в ст. 434, 438 ГК (см. коммент. к ним).

2. Пункт 1 ст. 160 касается любых сделок, независимо от числа их сторон. Иначе говоря, путем составления документа могут быть совершены как односторонние сделки, так и двух-, многосторонние (договоры). Примером документа, составленного при совершении письменной односторонней сделки, может служить завещание.

В отличие от договоров, которые могут заключаться, например, путем обмена письмами, односторонние письменные сделки совершаются исключительно путем составления документа.

3. Иногда закон, иной правовой акт может устанавливать дополнительные требования, которым должна соответствовать письменная форма сделки. Примерами могут служить нормы ст. 70, 83, 89 ГК об учредительных договорах, требования скреплять доверенность печатью (п. 5 ст. 185 ГК), требования, предъявляемые к внешнеторговым сделкам (они должны быть подписаны двумя лицами от российского участника и т.п.; п. 1 постановления СМ СССР от 14.02.78 N 122 "О порядке подписания внешнеторговых сделок"), к договорам купли-продажи земельного участка (Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, утв. Роскомземом 02.06.1993). См. о таких требованиях также коммент. к ст. 144, 864 ГК. Особые требования к форме сделок предъявляют также ст. 105 Воздушного кодекса; ст. 25 ТУЖД; ст. 7 Закон о бухучете; специальное вексельное законодательство (см., например, ст. 32, 75 Положение о векселе). См. об этом подробнее в книге: Гуев А.Н. Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам. М.: Экзамен, 2006.

Характерно, что ст. 160 разрешает и самим сторонам устанавливать дополнительные требования, которым должна соответствовать письменная форма сделок (например, может быть предусмотрено, что каждая страница договора парафируется, что с обеих сторон должны быть подписи и главных бухгалтеров и т.д.). Однако при этом нужно иметь в виду, что нельзя предусматривать требования, которые прямо запрещены законом или иным правовым актом.

В п. 2 ст. 160 в достаточной мере учтен уровень развития современной оргтехники, технических средств связи, управления и т.п. Кроме того, список средств воспроизведения подписи участника сделки - открытый, если в будущем появятся другие средства, то и они охватываются этой нормой. Если стороны своим соглашением допускают применение такого способа воспроизведения подписи, то это также должно иметь письменную форму (ст. 434, 452 ГК). См. об этом Вестник ВАС РФ, 1994, N 11, с. 68-69. Нужно также учесть, что в Российской Федерации уже принят Федеральный закон от 10.01.2002 N 1-ФЗ "Об электронной цифровой подписи".

4. В соответствии с п. 3 ст. 160 вместо гражданина, не способного собственноручно подписать сделку, это может по его просьбе сделать любой другой гражданин. Однако он безусловно должен быть дееспособным (ст. 21 ГК). О других должностных лицах, которые наряду с нотариусом могут засвидетельствовать подпись такого гражданина, см. коммент. к ст. 163, 185 ГК. Доверенность на получение зарплаты, иных платежей, связанных с трудовыми обязанностями, на получение авторских вознаграждений, пенсий, пособий, стипендии, вкладов в банках, почтовой корреспонденции может быть совершена организацией, где работает или учится гражданин, не способный собственноручно учинить подпись, а также администрацией стационарно-лечебного учреждения, где он находится на излечении. См. также коммент. к ст. 1125 ГК (о совершении такими лицами завещания).

Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме

1. Комментируемая статья устанавливает общее правило: письменные сделки должны совершаться в простой письменной форме. Лишь в случаях, особо оговоренных законом, письменная сделка должна быть также нотариально удостоверена (см. об этом ст. 162 ГК).

2. В п. 1 ст. 161 говорится, что сделки ЮЛ между собой должны совершаться в письменной форме. Однако в ряде случаев и для них допустима устная форма:

сделки, исполняемые при их совершении (например, председатель производственного кооператива покупает в магазине юридическую литературу за наличный расчет в установленном порядке - п. 2 ст. 159 ГК);

сделки, несоблюдение письменной формы которых не влечет за собой недействительность сделок (см. коммент. к п. 2 ст. 162 ГК);

публичные договоры (ст. 426 ГК).

3. Сделки между ЮЛ и гражданами также, по общему правилу, заключаются в простой письменной форме. При этом следует учесть, что в ст. 161 имеются в виду как граждане-предприниматели, так и граждане, не осуществляющие предпринимательскую деятельность.

О случаях совершения сделок между ЮЛ и гражданами в устной форме см. коммент. к ст. 159 ГК и п. 2 коммент. к данной статье.

4. В письменной форме независимо от суммы граждане заключают следующие сделки: договор ренты (см. коммент. к ст. 584 ГК); предварительный договор (п. 2 ст. 429 ГК); договор поручительства (ст. 361 ГК); договор залога (ст. 339 ГК); соглашение о задатке (ст. 380 ГК) и т.д. Кроме того, сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 МРОТ, совершаются в письменной форме. При этом следует исходить из "базового" МРОТ (в настоящее время он составляет 100 руб., ст. 5 Закона о МРОТ).

Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

1. По общему правилу, несоблюдение простой письменной формы сделок не означает, что такие сделки признаются недействительными. В п. 1 ст. 162 установлены иные последствия: стороны, в случае возможности спора по такой сделке, не вправе ссылаться, подтверждая совершение сделки и ее условия, на свидетельские показания. Однако сама сделка признается действительной и должны наступить те результаты, ради которых она была совершена.

2. С другой стороны, лица, совершившие сделку, вправе приводить письменные и иные доказательства, подтверждающие сделку и ее условия. Действующее процессуальное законодательство к письменным доказательствам относит: акты, письма, иные документы, материалы, содержащие сведения о данной сделке и ее условиях (ст. 75 АПК, ст. 71, 72 ГПК). Они могут быть представлены как в подлинниках, так и в заверенных в установленном порядке копиях, полностью или частично. По своему характеру и содержанию письменные доказательства бывают официальными и устными, распорядительными и справочными и т.д. К другим доказательствам, упомянутым в ст. 162, могут быть отнесены: вещественные доказательства, заключения эксперта (ст. 76-78, 82-87 АПК, ст. 72-87 ГПК). Однако и письменные документы, и иные доказательства должны иметь отношение к сделке и быть с точки зрения процессуального законодательства допустимыми (ст. 67, 68 АПК, ст. 59, 60 ГПК). См. об этом подробнее в книгах Гуева А.Н.: Постатейный комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу РФ. М.: Экзамен, 2006; Комментарий к АПК РФ. М.: Экзамен, 2006.

3. К случаям, когда несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность, в частности, относятся: несоблюдение письменной формы залога (ст. 339 ГК); несоблюдение письменной формы соглашения о неустойке (ст. 331 ГК); несоблюдение письменной формы поручительства (ст. 362 ГК); несоблюдение правил о форме предварительного договора (ст. 429 ГК) и др. (см., например, коммент. к ст. 550, 560, 574, 584, 609, 651, 820, 836, 940, 1017, 1028 ГК).

4. Внешнеэкономические сделки (контракты, векселя и другие денежные обязательства, выдаваемые российским участником, и т.п.) подписываются двумя лицами: руководителем ЮЛ или его заместителем и главным бухгалтером либо иным уполномоченным лицом и главным бухгалтером (п. 1 постановления СМ СССР от 14.02.78 N 122 "О порядке подписания внешнеторговых сделок"). Если участником внешнеэкономической сделки является гражданин, то он и подписывает сделку (например, при совершении сделки (контракта), п. 2 ст. 434 ГК). См. также коммент. к ст. 808, 887 ГК.

5. Анализ судебной практики показывает, что:

1) гарантийное обязательство возникает между гарантом и бенефициаром на основании одностороннего письменного обязательства гаранта. Действительность этого обязательства не зависит от наличия письменного соглашения между гарантом и принципалом (п. 3 Обзора N 27);

2) т.к. договор купли-продажи в розничной торговле, как правило, заключается в устной форме и время заключения договора совпадает с его исполнением, потребитель в соответствии со ст. 18 Закона о правах потребителей, ст. 159, 493 ГК вправе доказывать факт покупки товара с помощью свидетельских показаний, даже при отсутствии у покупателя кассового или товарного чека либо иного документа, удостоверяющего факт и условия покупки товара (п. 21 Постановления о потребителях);

3) если между сторонами возник спор о наличии договора и других документов, подписанных электронной цифровой подписью (далее - ЭЦП), арбитражному суду следует запросить у сторон выписку из договора, в котором указана процедура порядка согласования разногласий, на какой стороне лежит бремя доказывания тех или иных обстоятельств и достоверности подписи. В случае отсутствия процедуры согласования разногласий арбитражный суд вправе не принимать в качестве доказательств документы, подписанные ЭЦП (Вестник ВАС РФ, 1994, N 11, с. 68, 69). Нужно также учитывать положения ст. 3, 5, 16, 17 Федерального закона от 10.01.2002 N 1-ФЗ "Об электронной цифровой подписи".

Статья 163. Нотариально удостоверенные сделки

1. Комментируемая статья посвящена разновидности письменной формы сделок - нотариально удостоверяемой сделке. В настоящее время деятельность нотариусов регулируется ОЗН. Наряду с государственными нотариальными конторами и частными нотариусами в ряде случаев удостоверительные надписи вправе совершать также и другие должностные лица. К ним, в частности, относятся:

должностные лица органов исполнительной власти в случае, если в населенном пункте отсутствует нотариус. Они вправе удостоверять завещания, доверенности, свидетельствуют верность копий документов и выписок из них; подлинность подписи на документах (ст. 37 ОЗН);

должностные лица консульских учреждений Российской Федерации. Они вправе удостоверять сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимости, находящейся в Российской Федерации, свидетельствуют верность копий документов, выписок из них, подлинность подписи на документах, принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги, совершают морские протесты, исполнительные надписи, совершают некоторые другие нотариальные действия (ст. 38 ОЗН).

Об удостоверении некоторых сделок администрацией места, где работает или учится гражданин, администрацией стационарного лечебного учреждения, некоторыми другими должностными лицами см. коммент. к ст. 185 ГК.

2. К случаям, когда закон установил обязательную нотариальную форму совершения сделок, относятся, в частности: удостоверение договоров ренты (см. коммент. к ст. 584 ГК); удостоверение договора об ипотеке (ст. 10 Закона об ипотеке); удостоверение некоторых видов доверенности (ст. 185 ГК); удостоверение доверенности при передоверии (ст. 187 ГК); удостоверение завещаний и т.д. О случаях, когда нотариальное удостоверение сделок обязательно в силу закона см. также коммент. к ст. 339, 349, 389, 1124 ГК. Обязательное нотариальное удостоверение сделок предусмотрен также в нормах и ряда законов (например, в ст. 35 Семейного кодекса; в ст. 10 Закона о залоге.

3. Если стороны заключили соглашение о совершении сделки в нотариальной форме, то такая форма обязательна, даже если закон для данного рода сделок ее не установил. Само соглашение должно иметь хотя бы простую письменную форму.

Статья 164. Государственная регистрация сделок

1. Комментируемая статья посвящена процедуре государственной регистрации некоторых сделок. Следует учесть, что:

такие сделки до осуществления государственной регистрации весьма часто еще и удостоверяются нотариально (например, сделка по договору ренты, по залогу недвижимости и т.п.). Однако есть случаи, когда закон устанавливает требование о государственной регистрации и для нотариально неудостоверяемых сделок (например, учредительный договор о создании хозяйственного товарищества или ООО);

требование о государственной регистрации применяется к довольно ограниченному кругу сделок (см. об этом коммент. к ст. 131, 550, 560, 609, 651 ГК);

сделка, подлежащая государственной регистрации и не прошедшая ее, недействительна (см., например, п. 4 ст. 339, ст. 550, 560, 609, 651, 1028 ГК).

2. В ряде случаев закон предусматривает необходимость государственной регистрации сделок с движимым имуществом:

сделки по реализации оружия (ст. 13 Федерального закона от 13.12.1996 N 150-ФЗ "Об оружии");

сделки, связанные с производством, ввозом в Российскую Федерацию и реализацией бланков ценных бумаг (постановление Правительства РФ от 24.01.1995 N 78);

сделки в отношении музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда РФ (ст. 10 федерального закона от 26.05.96 N 54-ФЗ "О музейном фонде РФ и музеях РФ";

сделки по приобретению транспортных средств и т.д.

3. Помимо государственной отдельные законы могут устанавливать и иные виды регистрации (например, регистрация биржевых сделок, ст. 24 Закона о биржах). Кроме того, иногда регистрируются сделки с интеллектуальной собственностью (см., например, ст. 10 Патентного закона).

4. Анализ судебной практики по применению ст. 164 показывает, что:

1) орган, осуществляющий государственную регистрацию, правомерно отказало ЮЛ в государственной регистрации договора купли-продажи здания, т.к. закон не предусматривает государственной регистрации такого договора (п. 5 Обзора N 59);

2) ГК не предусматривает обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества (п. 6 Обзора N 59);

3) соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку оно изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 Обзора N 59);

4) договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, т.к. согласно п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 Обзора N 59);

5) при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее 1 года, на такой же срок, после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором, который также не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК (п. 10 Обзора N 59);

6) смешанный договор, содержащий элементы договора, подлежащего обязательной государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации (п. 13 Обзора N 59);

7) предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (п. 14 Обзора N 59);

8) соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимости, не подлежит обязательной государственной регистрации (п. 15 Обзора N 59);

9) необоснован вывод суда об отсутствии у заинтересованного лица прав требовать признания недействительной регистрации права собственности (Вестник ВАС РФ, 2001, N 6, с. 42);

10) признавая решение о регистрации права собственности недействительным, суд обязан исследовать все обстоятельства сделки (Вестник ВАС РФ, 2001, N 6, с. 15).

Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

1. О случаях, когда сделка должна иметь нотариальную форму, пройти государственную регистрацию, см. коммент. к ст. 131, 163, 164 ГК. Правовые последствия несоблюдения указанных форм сделок четко установлены в комментируемой статье.

2. Сторона, которая полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, вправе рассчитывать на признание этой сделки действительной судом лишь при соблюдении следующих условий:

несоблюдение нотариальной формы наступило не по его вине, а по вине другой стороны;

другая сторона уклонялась от нотариального удостоверения сделки. При этом следует иметь в виду, что такое уклонение может выражаться как в бездействии, так и в активном противодействии удостоверению сделки;

сама сделка не противоречит закону. Хотя ст. 165 ГК данное условие прямо не указывает, оно вытекает из смысла ст. 165 и 168 ГК;

была соблюдена хотя бы письменная форма, когда с ее отсутствием закон прямо связывает недействительность сделки (п. 2 ст. 162 ГК).

Если суд удовлетворит требование указанной стороны, то после вступления в силу решения суда сделка признается действительной с момента ее совершения. Исполнение по этой сделке также считается правомерным, а ее последующее нотариальное удостоверение не требуется. Иначе говоря, решение суда в данном случае приравнивается к нотариальному удостоверению сделки.

3. Возможны ситуации, когда одна из сторон в сделке уклоняется от ее регистрации. В этих случаях другая сторона, по общему правилу, вправе прибегнуть к судебной защите своих прав и интересов и потребовать от суда вынести решение о государственной регистрации. Форма уклонения роли не играет (бездействие, представление неполных документов и материалов, противодействие регистрации и т.п.). Суд вправе принять решение о регистрации такой сделки при наличии следующих условий:

сделка была совершена в надлежащей форме. Если, например, закон установил обязательную нотариальную форму сделки, то это требование должно быть соблюдено;

сделка не противоречит закону (ст. 168 ГК). См. также коммент. к ст. 339, 551, 651 ГК.

В судебной практике возникал вопрос, распространяются ли сроки исковой давности на требования о признании сделки действительной, если не была соблюдена ее нотариальная форма или требование о ее государственной регистрации. Сравнительный анализ ст. 165 и 208 ГК показывает, что суд вправе удовлетворить требование стороны, выполнившей (полностью или частично) сделку, при уклонении другой стороны от соблюдения надлежащей формы в случаях, когда эти сделки затрагивают личные неимущественные права этого истца, а также если признание сделки действительной будет направлено на устранение всяких нарушений его прав как собственника (владельца), независимо от того, сколько времени прошло. Что же касается требований о возмещении убытков, упомянутых в п. 4 ст. 165, то на них распространяются общие правила об исковой давности.

4. Анализ судебной практики по применению ст. 165 показывает, что:

1) регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъектах РФ до вступления в силу Закона о недвижимости, не являлась государственной регистрацией исходя из смысла ГК, отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных п. 3 ст. 433 ГК (п. 2 Обзора N 59);

2) отказ в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры правомерен, если ранее уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем (п. 4 Обзора N 59);

3) при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (п. 7 Обзора N 59);

4) если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды (п. 8 Обзора N 59);

5) соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным (п. 12 Обзора N 59);

6) если смешанный договор содержит элементы договора, подлежащего государственной регистрации, то и смешанный договор подлежит государственной регистрации, при отсутствии последней он считается незаключенным (п. 13 Обзора N 59);

7) объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано в установленном ст. 25 Закона о недвижимости порядке (п. 7 Обзора N 59);

8) договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").