2.4 Методика грошової оцінки земель населених пунктів

Сферу застосування грошової оцінки земель визначає Закон України "Про плату за землю" від 19 вересня 1996 року № 378/96-ВР. Стаття 24 цього Закону встановлює, що грошова оцінка землі здійснюється з метою регулювання відносин при передачі земель у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі – продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розміру внеску до статутних фондів акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів.

Згідно із Законом України "Про плату за землю" грошова оцінка є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки.

У населених пунктах рентний доход виникає, перш за все, завдяки інфраструктурному облаштуванню території та перевагам місця розташування відносно ринків сировини, збуту та робочої сили. На розмір рентного доходу впливають:

• місцеположення населеного пункту у територіальних системах виробництва і розселення та особливості місцерозташування земельної ділянки в його межах;

• рівень інженерно-транспортного облаштування, природнокліматичні та інженерно-геологічні умови, архітектурно-ландшафтна та історико-культурна цінність, екологічний стан території населеного пункту;

• характер функціонального використання земельної ділянки.

За Методикою грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:

(2.1)

де: Ц_н – грошова оцінка 1 кв. м земельної ділянки (у гривнях);

В – норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на 1 кв. м (у гривнях);

Н_п – норма прибутку (6 %);

Н_к – норма капіталізації (3 %);

К_ф – коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земель­ної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості тощо);

К_м – коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Витрати на освоєння та облаштування території (В) включають відновну вартість інженерної підготовки, головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання, слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі та міського транспорту на початок року проведення оцінки.

Коефіцієнт К_ф характеризує функціональне використання земельної ділянки, враховує відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності і встановлюється для певних категорій забудованих земель:

• житлової забудови;

• промисловості;

• гірничої промисловості та відкритих розробок;

• комерційного використання;

• громадського призначення;

• землі змішаного використання;

• транспорту та зв'язку;

• технічної інфраструктури;

• ландшафтно-рекреакційні території та інші відкриті землі.

Коефіцієнт місцерозташування окремої земельної ділянки К_м відображає її відносну цінність (вартість) в межах території міста та є добутком трьох коефіцієнтів:

(2.2)

де К_м1 – коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу відповідно від місцерозташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення;

К_м2 – коефіцієнт, який враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони);

К_м3 – коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.