54. Обмеження прав на землю, які випливають із права добросусідства

Право добросусідства являє собою сукупність правових норм, які регулюють відносини, що виникають між власниками та користувачами сусідніх (в т.ч. суміжних) земельних ділянок. Ця сфера суспільних земельних відносин вперше в історії земельного законодавства України врегульована чинним Земельним кодексом. Як відомо, земельне законодавство надає власникам та користувачам земельних ділянок свободу вибору способів та видів їх використання в межах цільового призначення цих ділянок. Однак, обраний власником чи користувачем земельної ділянки відповідно до чинного законодавства спосіб та вид її використання може по-різному впливати на осіб, які використовують сусідні (суміжні) земельні ділянки. Трапляються випадки, коли останні зазна­ють негативного впливу від діяльності (або бездіяльності), яку правомірно здійснює (або утримується від здійснення) власник чи користувач сусідньої ділянки. Основне положення права добросусідства якраз і полягає в тому, що власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо). Більше того, згідно зі ст. 103 ЗК власники та користувачі земельних ділянок не мають права здійснювати на сусідні земельні ділянки неприпустимий вплив. Іншими словами, вони не можуть використовувати земельні ділянки способами, які унеможливлюють використання сусідніх земельних ділянок їх власниками та користувачами за цільовим призначенням ділянок. У цьому полягає основне обмеження прав на землю, яке випливає з права добросусідства. Крім цього, правом добросусідства вводяться й деякі обмеження прав на землю, які мають правову форму додаткового обов'язку. Так, ст. 106 ЗК встановлено, що власник земельної ділянки має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки сприяння встановленню твердих меж, а також відновленню межових знаків у випадках, коли вони зникли, перемістились або стали невиразними. При цьому витрати на встановлення суміжних меж несуть власники земельних ділянок у рівних частинах, якщо інше не встановлено угодою між ними. Крім того, із змісту ст. 108- 109 ЗК випливають ще 2 спеціальні види обмежень: 1) не заважати правомірному користуванню межовими спорудами ( рослинною смугою, стіною, парканом, рівчаком і т. д., що знаходяться на межі земельних ділянок ) іншим сусідом; 2) не заважати правомірному використанню дерев, які стоять на межі земельних ділянок, іншим сусідом.

55. Земельні сервітути

Відповідно до ст.98 Земельного кодексу зміст права земельного сервітуту включає:

1. Право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

Зазначене право характеризується відповідними ознаками:

1) необхідна наявність двох або більше (як правило суміжних) земельних ділянок, з яких одна (обслуговуюча) своїми перевагами задовольняє недоліки чи потреби іншої (панівної);

2) обслуговування однієї земельної ділянки іншою відбувається виключно в межах, наданих власнику пануючої ділянки прав, щодо користування обслуговуючою ділянкою.

Слід зауважити, що встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника обслуговуючої ділянки прав володіння, користування та розпорядження нею.

Суб’єктами сервітутних відносин завжди виступають дві сторони: власник земельної ділянки та суб’єкт сервітутного права на неї (сервітуарій).

Зміст сервітутних відносин становлять права та обв’язки суб’єктів сервітутних відносин.

Встановлення сервітуту, у відповідності до ст. 402 Цивільного кодексу України, можливе на підставі договору, закону, заповіту або рішення суду. Одночасно, ст. 100 Земельного кодексу України передбачено два способи встановлення земельного сервітуту:

1) укладення договору між сторонами. Якщо власники двох сусідніх земельних ділянок дійшли згоди щодо встановлення земельного сервітуту – ця досягнута домовленість має бути закріплена договором про земельний сервітут. Договір укладається у письмовій формі та підписується власниками (користувачами) обслуговуючої та панівної земельних ділянок. Істотними умовами такого договору є вказівка на предмет сервітутного права, цільове призначення сервітуту та розмір плати за користування земельною ділянкою. У разі, якщо користування буде безоплатним, у договорі має бути вказівка про це.

2) рішення суду . При виникнення спору між сторонами підставою для встановлення земельного сервітуту є судове рішення. Отже, власник (користувач) має право вимагати встановлення сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки. У разі недосягнення домовленості з зазначеного питання передбачена можливість звернутися до суду. При цьому позивач має довести в суді, що нормальне господарське використання його земельної ділянки неможливе без обтяження сервітутом чужої земельної ділянки, а задоволення потреб сервітуарія неможливо іншим способом. В даному випадку підставою для встановлення земельного сервітуту буде рішення суду.

Однак незалежно від способів встановлення сервітуту - право земельного сервітуту виникає тільки після його державної реєстрації, як це передбачено вимогами ч.3 ст. 100 Земельного кодексу України.

Дещо дискусійним є питання чи може земельне сервітутне право бути передбаченим у заповіті. Так, ст. 1246 Цивільного кодексу України передбачено, що спадкодавець має право встановити у заповіті сервітут щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб. Однак, деякі правознавці виходячи з того, що право земельного сервітуту – це суб’єктивне право винятково особи, що є власником або користувачем пануючої земельної ділянки, а отже, не може бути встановлене у заповіті. З цього випливає, що особа в інтересах якої встановлений сервітут, не має права на відчуження земельного сервітуту шляхом укладення різних цивільно-правових угод, але право земельного сервітуту може перейти до іншої особи у випадку придбання нею права власності чи користування пануючою земельною ділянкою. Зокрема, ч. 4 ст.101 Земельного Кодексу України передбачено, що земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам.

2. Залежно від строку встановлення сервітуту, вони діляться на: постійні та строкові. Постійним вважається сервітут, що встановлений без визначення строку його дії. Прикладом таких сервітутів можемо назвати сервітут, на підставі якого здійснюється прокладка власником (користувачем) певного лінійного об’єкта через суміжну (обслуговуючу) земельну ділянку. Строковий сервітут - це сервітут, строк дії якого визначений встановленням конкретної кінцевої дати або певним проміжком часу. Прикладом строкового земельного сервітуту може бути сервітут, відповідно до якого сервітуарієм здійснюються певні роботи на земельній ділянці, щодо якої встановлений сервітут і після припинення зазначених робіт сервітут припиняється. Також строковий сервітут може бути встановлений щодо орендованої земельної ділянки.

3. Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею.

4. Земельний сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений.

Відповідно до ст.99 власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів:

а) право проходу та проїзду на велосипеді;

б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; .

в) право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій;

г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;

г) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку;

д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми;

е) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми;

є) право прогону худоби по наявному шляху;

ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів із метою ремонту будівель та споруд;

з) інші земельні сервітути.

Стаття 99 ЗКУ встановлює види земельних сервітутів, найпоширенішим з яких є право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху. Важливо відзначити, що сервітут на право проїзду по земельній ділянці може бути встановлений тільки у випадку наявності на земельній ділянці відповідного шляху.

Ст. 101 ЗК Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи. Земельний сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам. Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом. Право визначення розміру плати за користування, встановлене сервітутом, належить суб'єктам сервітутних відносин. При визначенні розміру плати, сторони повинні виходити з того, що плата повинна бути адекватною тим обмеженням та незручностям, які буде нести власник при реалізації свого права на майно, обтяженого сервітутом.

Встановлення платного або безоплатного земельного сервітуту залежить від бажання власника або землекористувача земельної ділянки, щодо якої його встановлюють.

Власник земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право на відшкодування збитків, завданих встановленням земельного сервітуту.

Стаття 102 ЗК передбачає порядок припинення дії земельного сервітуту. Дія земельного сервітуту підлягає припиненню у випадках:

а) поєднання в одній особі суб'єкта права земельного

сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки;

б) відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний

сервітут;

в) рішення суду про скасування земельного сервітуту;

г) закінчення терміну, на який було встановлено земельний

сервітут;

ґ) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років;

д) порушення власником сервітуту умов користування

сервітутом.

2. На вимогу власника земельної ділянки, щодо якої

встановлено земельний сервітут, дія цього сервітуту може бути

припинена в судовому порядку у випадках:

а) припинення підстав його встановлення;

б) коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням.

Таким чином, підставами для скасування державної реєстрації земельного сервітуту є:

1) поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки. Мова йде про випадки придбання у власність чи отримання у користування власником земельної ділянки, що є пануючою, суміжної ділянки, що виступає обслуговуючою, і навпаки - придбання у власність чи отримання у користування власником обслуговуючої земельної ділянки суміжної ділянки, яка є пануючою;

2) відмова особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут. Особа, в інтересах якої встановлений земельний сервітут, у будь-який час може відмовитися від нього. Для цього їй потрібно подати в орган державної реєстрації прав на землю заяву про відмову від земельного сервітуту в письмовій формі;

3) рішення суду про скасування земельного сервітуту. Рішення суду про скасування земельного сервітуту, що вступило в законну силу, є підставою для скасування державної реєстрації земельного сервітуту. У разі прийняття такого рішення суд повинен направити його в орган державної реєстрації прав на землю для внесення відповідних змін у державний реєстр прав на нерухоме майно;

4) закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут. Мова йде про тимчасові земельні сервітути, термін дії яких зазначений у договорі про встановлення земельного чи сервітуту в рішенні суду. Будучи зареєстрованими в органах державної реєстрації прав на землю, такі сервітути автоматично втрачають дію після закінчення терміну їхньої дії;

5) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років. Встановлення земельного сервітуту завжди пов’язане із обмеженням прав власника чи користувача обслуговуючої земельної ділянки. Тому, невикористання земельного сервітуту протягом щонайменше 3-х років свідчить про відсутність інтересу в ньому з боку власника пануючої земельної ділянки, що може бути обумовлено необґрунтованістю встановлення земельного сервітуту або зникненням потреби в користуванні сервітутом. Для скасування земельного сервітуту, у зв’язку з виникненням зазначених вище підстав, власник обслуговуючої земельної ділянки, як зацікавлена особа, повинен подати в орган державної реєстрації прав на землю відповідну заяву, до якої повинні бути прикладені незаперечні письмові докази невикористання земельного сервітуту протягом 3-х років. Якщо власник обслуговуючої земельної ділянки не має таких письмових доказів, він може звернутися до суду з позовом про скасування земельного сервітуту на підставі п. ґ ст. 102 Земельного кодексу України;

6) порушення власником панівної земельної ділянки умов користування сервітутом. При встановленні земельного сервітуту чітко визначаються межі (умови) користування власником пануючої земельної ділянки визначеною частиною обслуговуючої ділянки. Власник (користувач) пануючої ділянки не має права в односторонньому порядку змінювати умови земельного сервітуту. Якщо ж він допускає відхилення від умов встановленого сервітуту, то він порушує умови користування цим сервітутом. Наприклад, якщо при встановленні сервітуту у формі права пішого проходу чи проїзду на велосипеді через обслуговуючу земельну ділянку власник (користувач) пануючої ділянки почав здійснювати прохід чи проїзд не по тій частині обслуговуючої земельної ділянки, яка була визначена при встановленні сервітуту, а по іншій його частині або ж він почав не тільки проходити чи проїжджати через таку земельну ділянку, а ще і проганяти через неї худобу, то такий власник (користувач) ділянки явно порушив умови земельного сервітуту. Порушення умов земельного сервітуту можуть бути підставою для його скасування. Факт порушення умов користування сервітутом особою, в інтересах якої він був встановлений, повинен бути підтверджений рішенням суду, якщо така особа заперечує факт допущення нею зазначеного порушення. Скасування земельного сервітуту здійснюється органом державної реєстрації прав на землю.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки щодо якої встановлений сервітут, дія його можу бути припинена у судовому порядку у таких випадках:

1) припинення підстав встановлення земельного сервітуту – це може проявлятися в усуненні недоліків пануючої земельної ділянки, які компенсувалися (усувалися) шляхом надання її власнику (користувачу) права обмеженого користування сусідньою (обслуговуючою) земельною ділянкою. Наприклад, якщо після встановлення земельного сервітуту у вигляді права прогону худоби до природної водойми, розташованої на обслуговуючій земельній ділянці, водойма припиняє своє існування (у зв'язку з осушенням земель, виснаженням підземних вод, якими наповнялася водойма, тощо), то власник (користувач) обслуговуючої земельної ділянки має право ставити перед власником (користувачем) пануючої ділянки питання про припинення дії земельного сервітуту. Якщо останній погоджується з такою пропозицією, то він може написати заяву про відмову від земельного сервітуту в зв'язку з припиненням підстав його встановлення і подати її органу, що здійснює державну реєстрацію прав на землю, для скасування державної реєстрації земельного сервітуту. Якщо ж власник пануючої ділянки не відмовляється від сервітуту, то спір вирішується в судовому порядку. Прийняте судом рішення про скасування земельного сервітуту в зв'язку з припиненням підстав його встановлення, направляється органу, що здійснює державну реєстрацію прав на землю, для ухвалення відповідного рішення;

2) неможливість використання земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, за її цільовому призначенням. Якщо в результаті використання обслуговуючої земельної ділянки власником (користувачем) пануючої ділянки відповідно до умов установленого сервітуту виникне ситуація, при якій власник (користувач) обслуговуючої земельної ділянки не зможе використовувати її за цільовим призначенням, то в останнього виникає право вимагати припинення земельного сервітуту. Наприклад, якщо в рамках користування таким земельним сервітутом, як право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню чи через сусідню земельну ділянку, на такій ділянці значно підвищиться рівень ґрунтових вод і стане неможливим ведення сільськогосподарського виробництва і т.і., то у власника (користувача) такої ділянки виникає право вимагати припинення земельного сервітуту. Якщо власник (користувач) пануючої земельної ділянки, з огляду на наслідки користування сервітутом, не відмовиться від нього добровільно, то власник (користувач) обслуговуючої ділянки може звернутися в суд із заявою про скасування земельного сервітуту саме у зв’язку з неможливістю використання земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, за її цільовим призначенням.