§ 3. Особливості застосування спеціальних підстав припинення права власності на землю

 

Застосуванню способів припинення права власності на землю характерні певні особливості. Вони передбачені в законі та під­лягають застосуванню згідно з його вимогами. При цьому в одних випадках закон прямо визначає умови і порядок засто­сування цих способів, а в інших обмежується словосполученням "у встановленому законом порядку".

Припинення права власності на землю в силу вимог закону передбачено у ст. 145 ЗК, у якій зазначено, що якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка згідно з ЗК не може перебувати у її власності, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права. Такими особами за чинним ЗК визнані, наприклад, іноземні громадяни та особи без громадянства, яким не можуть належати землі сільськогосподарського призначення на праві власності. Якщо ж такі земельні ділянки все ж таки стають їх власністю, наприклад, у разі прийняття спадщини, то вони підлягають відчуженню. Таким чином, закон передбачає можли­вість добровільного відчуження ділянки її власником протягом року.

Якщо земельна ділянка зазначеними особами протягом вста­новленого строку не відчужена, вона підлягає примусовому відчуженню за рішенням суду. ЗК не визначено причини невідчуження земельної ділянки протягом встановленого строку. Вони можуть бути пов'язані з неможливістю відчуження земель­ної ділянки або небажанням власника здійснити його, що у підсумку не має правового значення. Право власності на землю припиняється у таких випадках в силу вимог закону.

Однак земельне законодавство не визначає, кому належить право подання позову до суду, та у чиїх інтересах він подається, чи є припинення права земельної власності за цією підставою оплатним, а також не дає відповіді на деякі інші питання, що можуть виникати при його реалізації. Водночас особі, яка позбавлена права власності на зазначену земельну ділянку, нада­ється право отримати її в оренду. Це право колишнього власника землі закріплено у ч. З ст. 145 ЗК. Проте її зміст не дозволяє говорити про переважне право таких осіб на оренду вилученої земельної ділянки.

Викуп земельних ділянок для суспільних потреб передбачений у ст. 146 ЗК. У ній визначені земельні ділянки, що підлягають викупу, суб'єкти, які здійснюють його, цілі використання діля­нок, які викуповуються, умови та порядок здійснення викупу тощо. Зокрема, викупу підлягають земельні ділянки, які пере­бувають у приватній власності громадян та юридичних осіб. Викуп здійснюється органами державної влади та місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Органи державної влади та органи місцевого самоврядування мають право на викуп земельних ділянок для таких суспільних потреб: під будівлі і споруди органів державної влади та орга­нів місцевого самоврядування; під будівлі і споруди та інші виробничі об'єкти державної та комунальної власності; під об'єкти природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; під об'єкти оборони та національної безпеки; під будівництво та обслуговування лінійних об'єктів та об'єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, газопроводів, водопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафто- та газо­вих терміналів, електростанцій тощо); під розміщення дипло­матичних і прирівняних до них представництв іноземних держав та міжнародних організацій; під міські парки, майданчики від­починку та інші об'єкти загального користування, необхідні для обслуговування населення. Наведений перелік є вичерпним і не підлягає розширенню на підставі рішень органів державної виконавчої влади та місцевого самоврядування.

В земельному законодавстві визначено й порядок здійснення викупу земельних ділянок для суспільних потреб. Відповідно до нього власник земельної ділянки не пізніше, ніж за рік до майбутнього викупу має бути письмово попереджений органом, який приймає рішення про її викуп. Оскільки цей строк вста­новлено законом, він не може бути скорочений за рішенням органу, який має намір здійснити викуп земельної ділянки.

Викуп земельної ділянки здійснюється за згодою її влас­ника. При цьому між власником та органом, який її викуповує, укладається договір, що свідчить про цьому добровільне при­пинення права власності на землю. У випадку відмови власника, будуть застосовуватися положення ст. 143 ЗК про здійснення примусового викупу земельної ділянки для суспільних потреб у судовому порядку.

Важливою умовою викупу земельних ділянок для суспіль­них потреб є визначення їх вартості. Згідно з ч. З ст. 146 ЗК вартість земельної ділянки встановлюється відповідно до грошо­вої та експертної оцінки земель, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Проте нині діє Закон "Про оцінку земель", який залежно від мети та методів проведення оцінки земель передбачає декілька її видів, зокре­ма грошову оцінку. У свою чергу залежно від призначення та порядку проведення, грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною або експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки і ви­користовується при здійсненні цивільно-правових договорів щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визна­чених чинним законодавством.

Незважаючи на те, що після прийняття Закону "Про оцінку земель" зазначені нормативні акти зазнали відповідних змін і доповнень, в них прямо не передбачено застосування конкрет­ної методики щодо оцінки земельної ділянки при її викупі для суспільних потреб. Крім цього, власник земельної ділянки, яка викупається для суспільних потреб, може вимагати її ринкової оцінки з урахуванням місця розташування ділянки, наявності комунікацій до неї, розміщення інфраструктурних об'єктів та інших факторів. Тому у випадках, коли власник землі не згоден з викупною вартістю, питання вирішується в судовому поряд­ку. Отже, у ч. 4 ст. 146 ЗК, визначено, що викупна вартість земельної ділянки може бути самостійним предметом судового розгляду.

Примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності є новою підставою припинення права власності на землю. За деякими ознаками воно дещо схоже з приму­совим викупом земельної ділянки для суспільних потреб. Це виявляється у належності відчужуваних земельних ділянок на праві власності громадянам або юридичним особам, у здій­сненні відчуження за умови повного відшкодування їх вартості тощо. Проте примусовому відчуженню земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності передує введення воєнного або надзвичайного стану. Це відрізняє примусове відчуження від усіх інших підстав припинення права власності на землю.

Воєнний стан становить особливий режим, що вводиться на усій території країни або в окремих її місцевостях, у разі ого­лошення війни, збройної агресії, загрози нападу та небезпеки державній незалежності України. Відповідно до ст. 106 Кон­ституції воєнний стан може вводитися згідно з поданням Пре­зидента України до Верховної Ради України як захід суспільної необхідності. Отже, при введенні такого стану земельні ділян­ки фізичних та юридичних осіб можуть бути відчужені або вилучені у суспільних та державних інтересах.

Надзвичайний стан, відповідно до зазначеної конституційної норми, також може вводитися на усій території країни або в окремих її місцевостях за рішенням глави держави, але з наступ­ним затвердженням такого рішення Верховною Радою України. Широке визначення надзвичайного стану міститься у Законі України 16 березня 2000 р. "Про правовий режим надзвичай­ного стану". Коротко його можна сформулювати як особливий правовий режим, який може тимчасово вводитися в Україні чи окремих місцевостях при виникненні надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру не нижче загальнодер­жавного рівня, що призвели чи можуть призвести до людських чи матеріальних втрат, створюють загрозу життю і здоров'ю громадян, і при який допускаються тимчасові обмеження у здійсненні конституційних прав і свобод, а також прав і закон­них інтересів юридичних осіб, з позначенням строку дії цих обмежень.

Офіційне визначення надзвичайного стану охоплює також сферу дії законів України від 8 червня 2000 р. "Про захист населення і територій від надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру" і від„13 липня 2000 р. "Про зону надзвичайної екологічної ситуації", в яких також підкреслю­ються тимчасовий характер введення таких заходів на окремих територіях та об'єктах. Тому не можна визнати виправданим і обґрунтованим припинення безстрокового права власності на землю з мотивів суспільної необхідності при введенні тимча­сового надзвичайного стану.

Не менш сумнівним є порядок відчуження або вилучення земельних ділянок фізичних та юридичних осіб в умовах воєн­ного та надзвичайного стану, визначений у загальному форму­люванні "у порядку, встановленому законом", яке відповідає положенням ст. 41 Конституції. Проте відповідно до ст. 143 ЗК викуп (вилучення) земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності здійснюється у судовому порядку. Тому виникають сумніви у реальної гарантованості такого порядку припинення права власності на землю в умовах воєнного або надзвичайного стану. Слід вважати, що для примусового відчуження земель з мотивів суспільної необхідності більш припустимим є їх тим­часове вилучення, яке може здійснюватися в адміністративному порядку. Воно визначається самим адміністративним порядком введення воєнного або надзвичайного стану.

Припинення права власності на земельну ділянку у випадках введення воєнного або надзвичайного стану має місце за умови повного відшкодування її вартості. Ця умова також відтворює конституційне положення і є досягненням земельного законо­давства. Проте її закріплення, не говорячи вже про реальне здійснення, наприклад, в умовах воєнного стану, викликає негативне сприйняття з погляду норм моралі. Інша справа, компенсація збитків власникам земельних ділянок, які виникли у результаті надзвичайних ситуацій, наприклад, природного або техногенного характеру, і підлягають відшкодуванню згідно з положеннями, передбаченими законодавством.

Після припинення дії обставин надзвичайного стану, у зв'яз­ку з чим було проведено примусове відчуження земельної ді­лянки, особа, у якої вона була вилучена, має право вимагати повернення цієї ділянки. Наведене положення ЗК частково підтверджує висновок про тимчасовий характер примусового вилучення земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності. У разі неможливості повернення власнику примусово відчуже­ної земельної ділянки, власнику за його бажанням надається інша земельна ділянка.

Конфіскація земельної ділянки, як підстава примусового при­пинення права власності на землю вперше передбачена у зе­мельному законодавстві. Згідно зі ст. 348 ЗК земельна ділянка може бути конфіскована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом. Незважаючи на те, що земля у економіко-правовому значенні не є майном, наведена земельно-правова норма текстуально співпадає з положеннями ст. 41 Конституції. Застосування конфіскації земельної ділянки у судовому порядку, як підстави примусового припинення права власності на земельну ділянку, може відбуватися у криміналь­ному, адміністративному або цивільному судочинстві.

Відповідно до ст. 59 Кримінального кодексу (КК) України покарання у виді конфіскації майна полягає в примусовому безоплатному вилученні у власність держави всього або частини майна, яке є власністю засудженого. Проте згідно з ч. 2 ст. 52 КК конфіскація майна може застосовуватися лише як додаткове кримінальне покарання. У зв'язку з тим, що кримінальному осудженню підлягають тільки фізичні особи, конфіскація в порядку кримінального судочинства може застосовуватися тільки до земельних ділянок приватної власності фізичних осіб.

Деякі особливості притаманні застосуванню кримінально-правової конфіскації об'єктів спільної власності. Так, якщо кон­фіскується частина майна, суд повинен зазначити, яка саме або перелічити предмети, що конфіскуються. Із цього випливає, що застосування конфіскації земельної ділянки, яка знаходиться у спільній частковій власності громадян, вимагає виділення, а ділянки, що знаходиться у їх спільній сумісній власності - визначення і виділення частки ділянки, що належить засудженій особі та підлягає конфіскації.

Земельні ділянки, що належать на праві приватної власності фізичним особам, можна об'єднувати та використовувати для підприємницької діяльності у різних організаційно-правових формах. Виявом цього, наприклад, є об'єднання своїх земельних ділянок громадянами для ведення фермерського господарства, передбаченого в ст. 31 ЗК, передача членами сільськогоспо­дарського кооперативу згідно з ст. 20 Закону "Про сільсько­господарську кооперацію" належних їм земельних ділянок коопе­ративу як пайового внеску. При конфіскації таких земельних ділянок, вони також підлягають виділенню зі складу об'єднаних земельних масивів.

Відповідно до ч. 2 ст. 59 КК конфіскація майна встановлюєть­ся за тяжкі та особливо тяжкі корисливі злочини і може бути призначена лише у випадках, спеціально передбачених в Особли­вій частині КК. Оскільки КК приймався раніше ЗК, конфіска­ція земельної ділянки як додаткове кримінальне покарання не дістала в ньому закріплення. Тому для застосування конфіска­ції земельної ділянки як додаткового кримінального покарання необхідно внести відповідні зміни і доповнення до КК.

Конфіскація як підстава для припинення права власності передбачена й у КпАП. Так, згідно з ст. 29 КпАП конфіскація предмету, який став знаряддям вчинення або безпосереднім об'єктом адміністративне правопорушення, полягає в приму­совій безоплатній передачі цього предмету у власність держави за рішенням суду.

Конфісковано може бути лише предмет, який є у приватній власності правопорушника. При цьому згідно ст. 25 КпАП конфіскація може застосовуватися як основне, так і додаткове адміністративне стягнення. КпАП передбачені міри адміністра­тивних стягнень за різні правопорушення, у тому числі за право­порушення в області земельного законодавства. Але жодна зі статей не передбачає застосування конфіскації земельної ділянки як основного або додаткового стягнення, тому застосування такої конфіскації є проблематичним.

Статтею 346 ЦК передбачено, поряд з іншими підставами припинення права власності, і конфіскацію. Згідно зі ст. 354 ЦК до особи може бути застосовано позбавлення права влас­ності на майно за рішенням суду як санкція за вчинення пра­вопорушення (конфіскація) у випадках, встановлених законом. Конфісковане майно переходить у власність держави безоп­латно. Обсяг та порядок конфіскації майна встановлюються законом. При цьому слід мати на увазі, що згідно із ч. 2 ст. 139 ЗК звернення стягнення на земельні ділянки, призначені для веден­ня товарного сільськогосподарського виробництва, допускається у випадках, коли у власників таких ділянок відсутнє інше майно, на яке може бути звернене стягнення, якщо інше не запропо­новано власником земельної ділянки.

Припинення права власності на особливо цінні землі стано­вить особливий інтерес у зв'язку із тим, що в цьому випадку має місце припинення права державної або комунальної влас­ності на землю. Це передбачено у ст. 150 ЗК, практична цінність якої полягає у тому, що в ній закріплений перелік особливо цінних земель. До них згідно з ч. 1 зазначеної статті відносяться: чорноземи нееродовані несолонцюваті на лесових породах; лучно-чорноземні незасолені несолонцюваті суглинкові ґрунти; темно-сірі опідзолені та чорноземи опідзолені на лесах і глеюваті; бурі гірсько-лісові та дерновобуроземні глибокі і середньо-глибокі; дерново-підзолисті суглинкові ґрунти; торфовища з глибиною залягання торфу більше одного метра і осушені не­залежно від глибини; коричневі ґрунти Південного узбережжя Криму; дернові глибокі ґрунти Закарпаття; землі дослідних полів науково-дослідних установ і навчальних закладів; землі при­родно-заповідного фонду; землі історико-культурного призна­чення. У розвиток наведеного положення ЗК наказом Держкомзему від 6 жовтня 2003 р. № 245 був затверджений Перелік особливо цінних груп ґрунтів. Вилучення таких земельних діля­нок, як правило, не допускається, за винятком випадків, визна­чених законом.

Згідно з ч. 2 ст. 150 ЗК земельні ділянки особливо цінних земель, що перебувають у державній або комунальній власнос­ті, можуть вилучатися (викуплятися) для будівництва об'єктів загальнодержавного значення, зокрема доріг, ліній електро­передачі та зв'язку, трубопроводів, осушувальних і зрошуваль­них каналів, геодезичних пунктів, житла, об'єктів соціально-культурного призначення, нафтових і газових свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією за постано­вою Кабінету Міністрів України або за рішенням відповідної місцевої ради, якщо питання про вилучення (викуп) земельної ділянки погоджується Верховною Радою України. Після викупу зазначених ділянок підприємствами, установами та організа­ціями, а також громадянами, право державної або комунальної власності на зазначені землі припиняється.

Однак може мати місце й таке становище, коли особливо цінні землі, що знаходяться у власності фізичних та юридичних осіб, вилучаються (викуповуються) у державну чи комунальну власність. Погодження матеріалів вилучення або викупу земель­них ділянок цих земель, провадиться Верховною Радою України за поданням Верховної Ради АРК, обласної, Київської та Се­вастопольської міських рад. Повноваження зазначених органів щодо вилучення та викупу особливо цінних земель кореспон­дується з їхніми правомочностями стосовно вилучення та викупу земельних ділянок, що передбачені у главах 2 і З ЗК.