34. Право постійного землекористування: суб’єкти і об’єкти

Серед суб'єктів постійного землекористування розрізняють сільськогосподарські та несільськогосподарські державні і комунальні підприємства, установи та організації. Першим надаються земельні ділянки у постійне користування для науково-дослідних, навчальних цілей, та ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ст. 24 ЗК), другим — для здійснення відповідної несільськогосподарської діяльності (ст. 65 ЗК).    Набуття права постійного користування земельною ділянкою лише підприємствами, установами та організаціями, що належать до державної або комунальної власності, фактично означає, що іноземні юридичні особи не можуть виступати постійними землекористувачами. Вони мають право використовувати відповідні земельні ділянки на умовах оренди або на титулі приватної власності.    Об'єктом права постійного землекористування є певна індивідуально визначена і юридично відокремлена земельна ділянка (або її частина), яка перебуває у державній або комунальній власності, що закріплена за конкретним державним або комунальним підприємством, установою чи організацією для використання згідно з її цільовим призначенням. Саме з приводу цієї ділянки виникають і здійснюються відповідні земельні правовідносини як форма реалізації суб'єктивного права, а також відповідні повноваження постійного землекористувача: право володіння та право користування земельною ділянкою, а іноді й внутрішньогосподарського управління нею. Отже, таким об'єктом є земельна ділянка із земель державної або колективної власності, місцерозташування і межі якої визначаються на місцевості з урахуванням її розміру.    Закон не виключає можливості використання однією юридичною особою кількох земельних ділянок різного цільового призначення. У деяких випадках право постійного користування певними земельними ділянками може бути пов'язане з необхідністю надання одній юридичній особі двох або більше різних природних об'єктів. Наприклад, для розробки родовищ корисних копалин гірничодобувним підприємствам надаються у користування не тільки ділянки надр у межах гірничих відводів, а й відповідні земельні ділянки, необхідні для експлуатації надр.    Об'єкти права постійного землекористування класифікують з урахуванням, наприклад, того, за рахунок яких земель вони надані (державної чи комунальної власності). Класифікація цих об'єктів можлива і за іншими ознаками. Так, якщо підставою класифікації вважати основне цільове призначення земельних ділянок, то можна розрізняти об'єкти сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення тощо.

35. Підстави та порядок виникнення та припинення права землекористування

Право постійного землекористування юридичних осіб виникає в результаті дій, які являють собою акт розпорядження землею. У зв'язку з цим земельні ділянки надаються на підставі рішень уповноважених органів, до компетенції яких входить право розпорядження землею. Право землекористування може виникнути також при переході права власності на будівлю або споруду до юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки (ч. 5 ст. 120 ЗК).    Надання у постійне користування земельної ділянки, що вже перебуває у користуванні, провадиться лише після вилучення її упорядку, передбаченому статтями 149і 151 ЗК України.    Надання земельних ділянок юридичним особам здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за проектами відведення цих ділянок. Повноваження органів місцевого самоврядування у зазначеній сфері чітко визначає ст. 122 ЗК України. Даною нормою, зокрема, встановлено, що надання земельних ділянок цим суб'єктам для всіх потреб здійснюють сільські, селищні та міські ради із земель комунальної власності відповідних територіальних громад, а районні та обласні ради — з відповідних земель спільної власності територіальних громад. Повноваження органів виконавчої влади щодо надання земельних ділянок із земель державної власності розмежовані з урахуванням рівня цих органів та місця розташування і цільового призначення земельних ділянок.    Порядок надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам встановлює ст. 123 ЗК України. З аналізу змісту цієї норми випливає, що підставою виникнення даного права землекористування є сукупність юридичних фактів (клопотання про відведення земельної ділянки, рішення про надання земельної ділянки, визначення її меж на місцевості (в натурі), одержання документа, що посвідчує право постійного землекористування та його державна реєстрація).    Земельне законодавство забороняє приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації.    Відведена юридичній особі земельна ділянка закріплюється у натурі межовими знаками встановленого зразка.    Постановою Кабінету Міністрів України “Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку і державного акта на право постійного користування земельною ділянкою” від 2 квітня 2002 р. затверджено нову форму державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, а також встановлено, що раніше видані державні акти на право постійного користування землею, залишаються чинними і підлягають заміні у разі добровільного звернення землекористувачів.    Державний акт, одержаний постійним землекористувачем, повинен реєструватися в установленому порядку. Така реєстрація надає документу легітимності. Відповідно до Указу Президента України “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” від 17 лютого 2003 р. реєстрацію здійснює Державний комітет України по земельних ресурсах.    Відмову органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки або залишення клопотання без розгляду може бути оскаржено у судовому порядку. Це одна з гарантій прав суб'єктів, яка має конституційну основу (статті 55 і 124 Конституції).

  У процесі здійснення суб'єктивного права землекористування можливе його припинення, яке може настати за бажанням землекористувача або у примусовому порядку.    Підстави припинення права користування земельною ділянкою передбачені в ст. 141 ЗК України. Так, за бажанням землекористувача його право на використання земельної ділянки припиняється в результаті добровільної відмови від цього права та припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій. У всіх інших випадках право землекористування припиняється у примусовому порядку за наявності таких підстав: вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених Земельним кодексом; використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку.    Самостійне місце серед підстав припинення права землекористування посідають ті з них, які пов'язані з порушенням землекористувачами норм земельного законодавства: використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку.    Більшість підстав, закріплених у цій статті, є безумовними, тому що за наявності їх право землекористування підлягає обов'язковому припиненню.    Разом з тим, деякі з них утворюють лише саму можливість припинення права землекористування, тобто є умовними. Так, використання земельних ділянок з порушенням земельного законодавства ще не тягне за собою безумовного припинення земельних прав. Стаття 144 ЗК України встановлює особливий порядок усунення зазначених порушень. І лише при неусуненні порушень земельного законодавства у кожному окремому випадку право постійного користування земельною ділянкою може бути припинено за рішенням компетентного органу.    Добровільна відмова від права постійного користування земельною ділянкою — це результат самостійного волевиявлення землекористувача, пов'язаного з відпаданням потреби в земельній ділянці. Волевиявлення юридичної особи має бути оформлено у відповідній формі — письмовій заяві, яка адресується власникові земельної ділянки. Добровільна відмова може бути реалізована і мати правове значення у разі, якщо її прийняв власник земельної ділянки, який на підставі прийнятого рішення повідомить про це органи державної реєстрації.    Припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій — самостійна підстава припинення права постійного землекористування. Юридична особа може припиняти свою діяльність у результаті передачі всього свого майна, прав та обов'язків іншим юридичним особам — правонаступникам або внаслідок ліквідації у порядку, передбаченому цивільним законодавством. Припинення її діяльності пов'язується з внесенням до Єдиного державного реєстру відповідного запису. Обставини, що зумовлюють припинення діяльності юридичної особи, можуть бути різні (наприклад, досягнення поставлених цілей). Не розглядається як припинення юридичної особи її перетворення, тобто зміна організаційно-правової форми.    У всіх інших випадках припинення діяльності зазначених юридичних осіб безумовно припиняє і їх право землекористування.    Згідно зі ст. 24 ЗК України у разі ліквідації державного чи комунального підприємства, установи, організації землі, які перебувають у їх постійному користуванні, за рішенням; відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування переводяться до земель запасу або надаються іншим громадянам та юридичним особам для використання за їх цільовим призначенням.    Специфічною підставою припинення права користування земельною ділянкою є вилучення її у випадках, передбачених Земельним кодексом. Таке вилучення здійснюється для суспільних та інших потреб за рішенням органів державної влади та органів місцевого самоврядування у порядку, встановленому ст. 149 ЗК України. Названа норма визначає систему органів, уповноважених вилучати земельні ділянки для зазначених цілей та підкреслює, що вилучення земельних ділянок проводиться за згодою землекористувачів. У разі незгоди землекористувача з вилученням земельної ділянки питання вирішується в судовому порядку.     Вилучення земель має проводитися з додержанням встановлених законом вимог, у тому числі з відшкодуванням збитків. Відшкодовуються збитки органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами та організаціями, яким надаються у користування земельні ділянки, що вилучаються. Розміри таких збитків визначають комісії, створені Київською і Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного значення) рад згідно з правилами, встановленими ст. 157 ЗК України і Порядком визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. № 284, який діє у частині, що не суперечить чинному Земельному кодексу.    Порядок припинення права постійного користування землею врегульовано Земельним кодексом.

36. Суперфіцій - це довгострокове, відчужуване і наслідуване право користування чужою землею для забудови. Суб'єктами суперфіція можуть бути будь-які фізичні і юридичні особи, що бідують у земельній ділянці для забудови. Об'єктом суперфіція є земля, що може використовуватися для забудови. Власник земельної ділянки може дозволити будівництво на своїй ділянці іншим особам. Права цих осіб (суперфіціарієв) виникають за умови одержання необхідних дозволів, дотримання містобудівних і будівельних норм і правил, а також вимог про призначення земельної ділянки. Суперфіціарій може зводити на земельній ділянці споруду, передбачену угодою сторін. Це споруда повинна відповідати вимогам діючого законодавства (не можна одержати по суперфіційюземельну ділянку під забудову в центрі населеного пункту для будівництва там екологічно шкідливого виробництва). Суперфіціарій зобов'язаний користуватися земельною ділянкою сумлінно, не погіршуючи її. Основним обов'язком суперфіціарія є плата за користування землею, а також сплата податків, установлених чинним законодавством за користування землею. Суперфіціарій зобов'язаний утримувати земельну ділянку в належному стані, виконувати всі обов'язки і нести усі повинності,покладені чинним законодавством на власника землі. Після припинення суперфіція суперфіціарій має право на зведену їм споруду. Він може її знести і забрати собі, або жадати від власника землі належної грошової компенсації. Однак він зобов'язаний повернути власнику землю в такому стані, у якому він одержав її по суперфіцію. Права суперфіціарія захищаються в судовому порядку такими ж речовими позовами, якими захищається право власності. Суперфіцій може бути відчужений будь-яким способом, передбаченим Цивільним кодексом.Однак варто мати на увазі, що відчужується не сама земля, а право користування нею. Коли суперфіціарій побажає продати право користування землею, він зобов'язаний повідомити про це власника землі, оскільки останній має переважне право на викуп цього права. Якщо ж власниквідмовиться від викупу права користування землею, суперфіціарій може продати зазначене право будь-якій третій особі. У випадку смерті суперфіціарія суперфіцій переходить у спадщину. В посткласичну епоху на Сході Римської Імперії з’явилась особлива інструкція емфітевсіса – емфітевсіс як довгострокова оренда землі. Права власника при цьому виражалися в обов’язку емфітевти щороку сплачувати той самий оброк, а також 2% від суми угоди при відчуженні ділянки третій особі. Недотримання даних обов’язків (наприклад, несплата оброку більше трьох років) позбавляло емфітевту права на ділянку. Значення емфітевсіса в основному посилилося лише в середні віки, коли його конструкція була взята за основу феодальної власності. З’ясування сутності даних прав дозволяє констатувати, що емфітевзис являє собою речове, довгострокове, відчужуване, успадковуване право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, тоді як суперфіцій є аналогічним до нього за ознаками правом користування землею для забудови. Основна істотна розбіжність даних прав полягає в господарському спрямуванні та цільовому призначенні ділянок, а тотожність інших наріжних ознак засвідчує правову наближеність і дозволяє об’єднати їх в єдиному підрозділі роботи. Об’єктом емфітевзису є ділянка, віднесена до категорії земель сільськогосподарського призначення, надана для виробництва сільгосппродукції і розміщення відповідної інфраструктури. Об’єкт суперфіцію – ділянка для будівництва або обслуговування промислових, побутових, житлових будівель і споруд, а також надбудова на чужій будівлі або під нею. Встановлюється, що суб’єктний склад зазначених прав представлено власником ділянки й землекористувачем, які за відсутності відповідної норми презюмуються фізичними особами. У зв’язку з цим, обґрунтовується пропозиція поширення статусу орендодавців на публічно-правові утворення (державу, територіальні громади) та залучення до землекористувачів юридичних осіб (селянські фермерські господарства, інших суб’єктів господарювання відповідно до статутних цілей). Правовим наслідком їх запровадження є найсуттєвіший від інших речових прав правообмежувальний вплив на обсяг компетенції власника. Землекористувача управоможено володіти чужою земельною ділянкою, користуватися нею в обсязі, достатньому для задоволення потреб сільськогосподарського виробництва, будівництва та обслуговування об’єктів; розпоряджатися правом шляхом відчуження на підставі будь-яких, не заборонених законом правочинів, в тому числі шляхом передачі у спадок за законом або заповітом, обтяження сервітутами, заставою. Він набуває у власність отримані від використання чужої землі плоди та доходи, а за суперфіціарієм визнається також право власності на зведені об’єкти. Порівняльний аналіз сучасних концепцій суперфіціарного та емфітевтичного прав з їх історичними моделями дозволяє зробити висновок про відродження новим Цивільним кодексом України стародавніх римських правових інститутів, але з врахуванням сучасних тенденцій. Вітчизняні новели регулювання суперфіцію полягають у покладанні на суперфіціарія обов’язку забудувати земельну ділянку у визначений термін; дотримувати її цільове призначення; набути права власності на зведений об’єкт, що заперечує дію римського принципу superficies solo cedit. Вдала законодавча адаптація досліджених інститутів до сучасних умов не означає, що не залишилося моментів, які вимагають вдосконалення: необхідно визначити мінімальні та максимальні терміни дії даних прав; мінімальний розмір плати за землекористування; уточнити суб’єктні склади; узгодити окремі аспекти суперфіцію та емфітевзису, зокрема, наділити власника землі, що підлягає забудові, правом переважної купівлі суперфіцію, розширити перелік підстав припинення емфітевзису; привести земельне законодавство у відповідність до норм нового Цивільного кодексу України в частині легалізації даних інститутів Земельним кодексом України.

+ ст. 102’ ЗК Ураїни.

* * *

37. Оренда земель – це окрема та самостійна, організаційно-правова, договірна форма використання земельних ділянок, яка передбачає передачу тієї ділянки її власником орендареві у тимчасове використання, володіння, ін. особі за плату для здійснення переважно підприємницької або ін.. видів діяльності з привласненням орендарем відповідної продукції і доходів.

Основним документом, який регулює дані відносини є договір оренди землі. В свою чергу, це договір, за яким власник зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку для користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до вимог законодавства.

Ознаки оренди землі:

• оренда – це окрема форма землекористування;

• це договірна форма;

• об’єктом права оренди виступає певна зем. ділянка, що перебуває у власності громадян чи юр. осіб, комунал. чи держ. власності;

• право оренди можливе за держ. реєстрації свого права власності на землю;

• сторонами договору є орендодавець та орендар;

• визначається індивідуалізація зем. ділянки, яка здійснюється за відповідністю документів, що є частиною договору (це є план, схема зем. ділянки, кадастровий план, акт визначення меж зем. діл. на місцевості, акт приймання, передачі зем. діл. в оренду, відведення зем. ділянки і т.ін.);

• використання зем. ділянки має здійснюватися відповідно до цільового призначення;

• зміст становлять відпов. права і обов’язки землекористувачів;

• використання є платним;

• орендарі можуть здійснювати розпорядницькі діяння, але вони є обмеженими, - потребує дозволу орендодавця;

• строковість, тобто тимчасове користування зем. ділянкою, що визначається за домовленістю сторін;

• після закінчення договору оренди об’єкт має передаватися власнику, тобто зворотній характер відносин;

• оренда оформляється договором «оренди» або договором «купівлі-продажу права оренди зем. ділянки»;

• зем. ділянка може використовуватися орендарем для здійснення підприємницької діяльності (ст. 142 ГК України);

• повна господарська самостійність орендаря;

• орендар на земельну ділянку набуває всі доходи і прибутки.

* * *

38. Стаття 3. Об'єкти оренди землі (ЗУ «Про оренду землі»)

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Стаття 4. Орендодавці землі

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

{ Частина четверта статті 4 в редакції Закону N 5245-VI ( 5245-17 ) від 06.09.2012 }

Стаття 5. Орендарі землі

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарями земельних ділянок можуть бути:

а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;

в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.

* * *

39. Стаття 25. Права та обов'язки орендаря (ЗУ «Про оренду землі»)

Орендар земельної ділянки має право:

самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;

за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

отримувати продукцію і доходи;

здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Орендар земельної ділянки зобов'язаний:

приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.

* * *

40. Стаття 31. Припинення договору оренди землі

Договір оренди землі припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

ліквідації юридичної особи-орендаря;

відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; { Частину першу статті 31 доповнено абзацом сьомим згідно із Законом N 509-VI ( 509-17 ) від 16.09.2008 }

набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; { Частину першу статті 31 доповнено абзацом восьмим згідно із Законом N 1702-VI ( 1702-17 ) від 05.11.2009 }

припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). { Частину першу статті 31 доповнено абзацом дев'ятим згідно із Законом N 2404-VI ( 2404-17 ) від 01.07.2010 }

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Стаття 32. Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України ( 2768-14 ) та іншими законами України.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Стаття 32-1. Розірвання договору оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності у разі необхідності надання її для суспільних потреб

Договір оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності може бути розірваний у разі прийняття рішення про використання земельної ділянки для розміщення об'єктів, визначених частиною першою статті 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності" ( 1559-17 ).

У разі прийняття рішення про використання для суспільних потреб лише частини земельної ділянки може бути заявлена вимога про виділення такої частини в окрему земельну ділянку та розірвання договору оренди.

Вимога про розірвання договору оренди, зазначена у частині другій цієї статті, може бути пред'явлена органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, уповноваженими надавати земельні ділянки для суспільних потреб відповідно до статті 122 Земельного кодексу України ( 2768-14 ), а також однією із сторін цього договору.

Розірвання договору оренди земельної ділянки в порядку, визначеному цією статтею, допускається у разі, якщо об'єкти, які передбачається розмістити на земельній ділянці, неможливо розмістити на іншій земельній ділянці або якщо розміщення таких об'єктів на інших земельних ділянках завдасть значних матеріальних збитків або спричинить негативні екологічні наслідки для відповідної територіальної громади, суспільства чи держави в цілому.

Розірвання договору оренди земельної ділянки у разі прийняття рішення про надання її для суспільних потреб здійснюється за умови повного відшкодування орендарю і третім особам збитків, спричинених цим, зокрема витрат, пов'язаних з виділенням частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку та укладенням нового договору оренди.

У разі недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

У рішенні органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування про використання земельної ділянки державної чи комунальної власності, яка перебуває в оренді, для суспільних потреб зазначаються:

площа, місцезнаходження земельної ділянки або її частини, кадастровий номер земельної ділянки (за наявності);

договори оренди землі, що підлягають розірванню;

суспільні потреби, для задоволення яких здійснюється розірвання договорів оренди землі;

особа, якій після розірвання договору оренди передається земельна ділянка для задоволення суспільних потреб, з визначенням умов такої передачі.

Стаття 34. Наслідки припинення або розірвання договору оренди землі

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

У разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

+ Припинення права землекористування

Підстави і порядок припинення права землекористування передбачені ст.ст.141-144, 149-151 ЗКУ, ст.ст.31, 32 ЗУ «Про оренду землі».

У загальному вигляді підстави припинення права користування земельною ділянкою передбачені ст.141 ЗКУ:

«Підставами припинення права користування земельною ділянкою є:

а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;

б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;

в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;

г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

д) систематична несплата земельного податку або орендної плати;

е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;

є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.»

Наведений у ЗКУ перелік підстав припинення права землекористування не є вичерпним. Так, строкові види права землекористування припиняються по закінченню строку користування; право користування зазвичай припиняється поєднанням в одній особі власника та землекористувача, із загибеллю земельної ділянки.

Припинення права постійного користування у випадку добровільної відмови регламентується ч.ч.3, 4 ст.142 ЗКУ:

«3. Припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки.

4. Власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації.»

Процедура припинення права землекористування у випадку (1) «використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам» (п.«г» ст.141 ЗКУ; у п.«б» ст.143 ЗКУ дана підстава сформульована дещо інакше: «неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів»), (2) «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» (п.«ґ» ст.141, п.«а» ст.143 ЗКУ), (3) «систематичної несплати земельного податку чи орендної плати» (п.«д» ст.141 ЗКУ) та (4) «використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини» (п.«е» ст.141 ЗКУ) визначена у ст.144 ЗКУ:

«1. У разі виявлення порушення земельного законодавства державний інспектор по використанню та охороні земель складає протокол про порушення та видає особі, яка допустила порушення, вказівку про його усунення у 30-денний строк. Якщо особа, яка допустила порушення земельного законодавства, не виконала протягом зазначеного строку вказівки державного інспектора щодо припинення порушення земельного законодавства, державний інспектор по використанню та охороні земель відповідно до закону накладає на таку особу адміністративне стягнення та повторно видає вказівку про припинення правопорушення чи усунення його наслідків у 30-денний строк.

2. У разі неусунення порушення земельного законодавства у 30-денний строк державний інспектор по використанню та охороні земель звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про припинення права користування земельною ділянкою.

3. Рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про припинення права користування земельною ділянкою може бути оскаржене землекористувачем у судовому порядку.»

+ (більш докладно) § 1. Загальні підстави припинення права власності на землю та права користування земельною ділянкою

 

Інститут припинення прав на землю є традиційно усталеним у земельному праві. Він завжди становив особливий інтерес з погляду забезпечення законності у земельних відносинах, реалі­зації прав на землю та виконання земельно-правових обов'язків. У чинному земельному законодавстві збережена більшість колишніх засад припинення прав на землю, і поряд з ними, передбачені нові підстави, які раніше не були відомі вітчизня­ному законодавству. Тому їх розгляд у контексті сучасного за­конодавчого закріплення є необхідним для пізнання механізму реалізації земельних прав і обов'язків.

Оскільки чинне земельне законодавство передбачає можли­вості використання земельних ділянок головним чином на під­ставі права власності, а також обмеженого права постійного користування на безстроковій основі чи тимчасового на умовах оренди, включаючи концесійну діяльність, то розгляду підля­гають підстави, умови і порядок припинення саме цих прав. Вони є суб'єктивними правами власників землі та землекористу­вачів, яким властиві усі ознаки цих прав.

Водночас підставам припинення прав на землю притаманні специфічні ознаки, які обумовлені видами суб'єктивних прав, що підлягають припиненню. Відрізняються, наприклад, підстави припинення права власності на землю від підстав припинення права користування земельними ділянками. Проте загальним критерієм, що поєднує їх у єдиний правовий інститут є те, що усі вони спрямовані на припинення прав на землю.

Засадний характер права земельної власності вимагає зако­нодавчого визначення підстав його припинення. Відповідно до ст. 140 ЗК підставами припинення права власності на земельну ділянку є: добровільна відмова власника від права на земельну ділянку; смерть власника земельної ділянки за відсутності спад­коємця; відчуження земельної ділянки за рішенням власника; звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредито­ра; відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необ­хідності та для суспільних потреб; конфіскація за рішенням суду; невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених ЗК.

Наведений перелік є загальним для усіх власників землі. Він охоплює фізичних та юридичних осіб, територіальні гро­мади, державних та недержавних суб'єктів права земельної власності. Так, передача земель державної власності у ко­мунальну власність, чи земель державної або комунальну влас­ності у приватну власність громадян у порядку приватизації земельних ділянок, набуття земельних ділянок у власність за давністю користування (набувальною давністю) та інші способи передачі земельних ділянок, цілком обґрунтовано належать до підстав набуття права власності на землю. Проте одночасно вони є підставами для припинення цього права у відповідних суб'єктів, що підпадають під таку передбачену законом під­ставу, як відчуження земельної ділянки за рішенням власника, тому що закон не пов'язує його здійснення з платністю або безоплатністю.

Законодавчі формулювання підстав припинення права влас­ності на землю мають певну універсальність та охоплюють досить широке коло дій власників земельних ділянок і корес­пондуючих їм осіб. Так, добровільна відмова власника від права на земельну ділянку зумовлює необхідність вчинення конкрет­них юридично значимих дій з боку відмовоодержувача. Проте найбільш суттєвим у законодавчому визначенні підстав при­пинення права власності на землю є їх вичерпне закріплення, яке не підлягає розширенню. Це означає, що іншими законо­давчими актами та підзаконними нормами права не можуть бути передбачені інші підстави припинення права власності на земельні ділянки.

Теоретично можна припустити настання й інших підстав припинення права власності на землю. Це може мати місце, наприклад, при "зникненні" земельної ділянки в результаті дії стихійних сил природи або ліквідації юридичної особи приватної форми власності без звертання стягнення на земельну ділянку кредиторами. Але ймовірність настання таких підстав настільки невелика, що законодавець не надає їм юридичного значення.

Підстави припинення права власності на земельну ділянку можна згрупувати за різними критеріями. Вдалою слід визнати класифікацію А.П. Гетьмана. Він виділяє добровільне припи­нення права власності на земельну ділянку, не примусове ви­лучення землі, наприклад, при відчуженні земельної ділянки за рішенням власника, його добровільної відмови від права власності на земельну ділянку, смерті власника за відсутності спадкоємця; вилучення земельної ділянки без згоди власника за наявності його провини, наприклад, при зверненні стягнен­ня на ділянку землі за вимогою кредитора або її конфіскації за рішенням суду; вилучення земельної ділянки без згоди її влас­ника за відсутності його провини, наприклад, при відчуженні ділянки землі з мотивів суспільної необхідності або для суспіль­них потреб, чи, навпаки, при невідчуженні земельної ділянки іноземними суб'єктами протягом встановленого строку та у випадках, передбачених ЗК. Безумовно, підстави припинення права власності на земельну ділянку можуть бути згруповані і за іншими критеріями, наприклад, за способами припинення права державної, комунальної та приватної власності на землю; за вимогами до припинення права власності на земельну ділянку фізичних та юридичних осіб; за ознаками припинення права індивідуальної та спільної земельної власності, за умовами та порядком їх застосування і здійснення тощо.

Дещо інші підстави передбачені для припинення права ко­ристування земельною ділянкою. Так, за ст. 141 ЗК підставами його припинення є: добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених земельним законодавством; припинення діяльності державних або комунальних підприємств, установ та організацій; використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Неважко виявити, що деякі підстави припинення права ко­ристування земельною ділянкою схожі із підставами припинення права власності на землю. До них відносяться, наприклад, добро­вільна відмова від права користування земельною ділянкою та вилучення її у випадках, передбачених ЗК. Проте умови і поря­док їх застосування для припинення права земельної власності та припинення права землекористування все ж є різними. Крім того, незважаючи на імперативний зміст та вичерпну структуру наведеної норми, у земельному законодавстві можна знайти й інші підстави припинення права землекористування. Такі під­стави, наприклад, передбачені у ст. 31 Закону "Про оренду землі". Серед них можна виділити поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерть фізичної особи-орендаря або засудження його до позбавлення волі та відмова інших осіб від виконання укладеного договору оренди; лікві­дація юридичної особи-орендаря земельної ділянки тощо.

Однак головна відмінність наведеної земельно-правової норми від попередньої полягає у тому, що такі підстави, як використання землі способами, що суперечать екологічним ви­могам, не за цільовим призначенням, а також систематична несплата земельного податку, законодавцем віднесені до під­став припинення права землекористування. Отже, вони не можуть бути підставами для припинення права власності на землю. Хоч це й не означає, що власники земельних ділянок, які вчинили зазначені правопорушення позбавляють від право­вих засобів впливу на них. Такі засоби охоплюються не тільки заходами юридичної відповідальності, а й знайшли своє відобра­ження в окремих видах припинення права земельної власності та права землекористування.

Таким чином, усе різноманіття підстав припинення прав на землю можна підрозділяти на загальні підстави, які властиві припиненню права власності та права землекористування, під­стави, які властиві тільки припиненню права власності на землю, і підстави, які стосуються лише припинення права користу­вання земельною ділянкою. Таке закріплення підстав припи­нення прав на землю безпосередньо передбачено чинним ЗК, щоправда, у дещо іншій послідовності. Проте їх подальший розгляд у запропонованій послідовності є більш виправданим.