конференция по оценке недвижимости

Введение

( титульник – 1 слайд) Рынок недвижимости по своей сути сложен и неоднороден, но, несмотря на всю многоликость, он является объектом интереса все более возрастающего количества физических и юридических лиц, которые проявляют неподдельную заинтересованность в понимании его текущего состояния, а также в своевременном выявлении важных тенденций его функционирования. Существенным является то, что это актуально не только для таких профессиональных участников рынка недвижимости как, например, застройщики и риэлторы, но и для смежных отраслей – страховых компаний, паевых инвестиционных фондов, банков и т.п. Очевидно, что для заинтересованных сторон первоочередное значение имеет динамика рыночной стоимости недвижимости, как существенный фактор при принятии стратегических управленческих решений.

( 2 - 3 СЛАЙД) Закон спроса и предложения работает на рынке недвижимости  также, как и на любом другом. Предложение зависит от количества объектов недвижимости, готовых к продаже на определенный момент времени по определенной цене, а спрос – это то количество, за которое потребитель готов заплатить эту цену. Их соотношение и определяет цену недвижимости в каждый конкретный период времени. Если спрос и предложение совпадают, говорят о справедливой равновесной рыночной цене объектов недвижимости. Возможны и другие ситуации: спрос выше или ниже предложения. Если спрос выше предложения, это всегда ведет к росту цен на рынке, появляются злоупотребления и спекуляция, что может приводить к разрушению рынка недвижимости, т.к. на передний план выходят нерыночные методы распределения дефицитного товара. В случае, если предложение превалирует над спросом, начинается обвал цен, стагнация рынка недвижимости и смежных секторов экономики.

( 4 СЛАЙД) Недвижимость обладает такой особенностью, как низкая эластичность предложения по цене, т.е. даже при существенных колебаниях цены на рынке, его предложение меняется очень слабо. Даже существенный рост цен не способен увеличить предложение одномоментно. На это нужно два-три года. Аналогично, при катастрофическом падении цен, предложение не сократится, а строительство будет продолжаться из-за высоких понесенных первоначальных затрат. Цена в этих обстоятельствах становится основным регулятором спроса и предложения.

( 5 СЛАЙД) Покупатель при осуществлении сделок с недвижимостью учитывает фактор полезности, фактор замещения и фактор ожидания. Под фактором полезности понимается возможность недвижимости удовлетворять экономические, демографические, социальные и статусные потребности в определенном месте в течение конкретного периода времени. Фактор замещения предполагает поиск аналогий, наличие вариантов выбора. Фактор ожидания свидетельствует об отношении к недвижимости как объекту будущих финансовых поступлений или сумме перепродажи.

( 6—7 СЛАЙД) Внешние факторы:

Говоря о внешних факторах, влияющих на стоимость недвижимости,  имеются в виду макроэкономические показатели развития экономики (цены на нефть, курсы валют, состояние фондового рынка и т.п.), уровень жизни населения страны, государственная политика в сфере недвижимости и строительства, себестоимость строительства, уровень развития кредитования, уровень платежеспособного спроса, условия ведения бизнеса в регионе.

1. Политические (административные):  — политическая стабильность, безопасность;  — налоговая и финансовая политика, инвестиционный климат, предоставление разного рода льгот;  — зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;  — строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;  — услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;  — наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), регулирование риелторской, консалтинговой и оценочной деятельности.  2. Экономические:  — общее состояние мировой экономики; уровень инфляции в стране, экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;  факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;  — факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.  3. Социальные:  — базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;  — тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения и др.;  — тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;  — стиль и уровень жизни.  4.Физические:  — климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;  —экология;  — сейсмические факторы. 

( 8-9 СЛАЙД) Внутренние факторы:

Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов торговой недвижимости

Фактор влияния	Учитываемые факторы
Права на недвижимость, передаваемые по сделке	Собственность или аренда (условия договора и срок), обременения, характер прав на землю под объектом торговой недвижимости
Местоположение объекта	Статус района, уровень жизни, окружение и оживленность месторасположения, инфраструктура, транспортная доступность, этаж объекта и этажность здания
Физические и технические характеристики объекта	Конструктивные и отделочные особенности, материалы, наличие производственных улучшений, площадь, этажность
Эстетические характеристики объекта недвижимости	Цветовая гамма, стиль, соответствие местоположению
Состояние рынка на момент сделки	Фаза экономического цикла, соответствие или дисбаланс цен предложения и спроса
Экономические характеристики объекта	Возможности ресурсо- и энергосбережения, соответствие принципу наиболее эффективного использования
Сервис и дополнительные элементы	Парковка, качество связи, система безопасности, возможности по субаренде, расширению, развитию
Пожарная безопасность	Состояние пожарной безопасности
Величина «покупателепотока»	Возможности борьбы с недозагрузкой и перегрузкой

Факторами, влияющими на стоимость объектов торговой недвижимости являются права на недвижимость, передаваемые по сделке, местоположение объекта, величина «покупателепотока», состояние пожарной системы безопасность, сервис и дополнительные услуги, экономические характеристики объекта, состояние рынка на момент сделки, эстетические характеристики объекта недвижимости, физические и технические характеристики объекта.

Однако, что касается торговой недвижимости, то наиболее существенным критерием, влияющим на стоимость, является её месторасположение. Среди значимых факторов выделяются также расположение относительно основных деловых центров, этаж, величина площади, тип и материал здания.

Говоря о торговой недвижимости, нужно иметь в виду ее неоднородность. Отдельное внимание нужно уделять факторам, влияющим на стоимость супермаркета. Они могут быть внутренними и внешними. К первым относится наличие собственного производства, долгосрочные контракты с производителями/поставщиками продукции, эффективно организованное пространство, наличие визуализации продукта, его рекламы, предоставление возможностей безналичной оплаты, наличие складов и холодильников. Под внешними факторами, влияющими на стоимость супермаркета, подразумевается инфраструктура и развитость района, возрастной состав, уровень жизни, платежеспособность, перспективность района.

Как бы не интересна была теоретическая часть данного вопроса, зачастую на практике можно столкнуться с тем, что указанная выше классификация не всегда работает.

( 10 СЛАЙД) Результаты кадастровой оценки обескуражили собственников крупных торговых комплексов. Чиновники оценили самый дорогой в городе ТРК "Галерея" в 10 раз дешевле торговых центров на окраине. А гипермаркеты на окраинах неожидано стали дороже ДЛТ. Заодно выяснилось, что по документам "Галерея" - это многоуровневый паркинг.

В результате проведенной кадастровой оценки  ГУП "ГУИОН   многие объекты, по мнению собственников, оказались оценены слишком дорого. Это обернется ростом налога на имущество, базой для расчета которого со следующего года станет кадастровая стоимость. Зато владельцы самого дорогого в городе ТРК "Галерея", который оценили по стоимости многоярусной парковки, смогут сэкономить на налоге.

(11 СЛАЙД) Разброс цен

Квадратный метр в ТРК "Галерея" (Лиговский пр., 30, литера А) оценен всего в 5107 рублей. Общая стоимость ТРК составляет 954,5 млн рублей. При этом рыночная стоимость сделки по продаже "Галереи" инвестфонду Morgan Stanley Real Estate Investing в 2012 году достигла $1,1 млрд (более 35 млрд рублей) и стала крупнейшей на российском рынке коммерческой недвижимости.

Все ближайшие конкуренты на бумаге значительно дороже "Галереи". Кадастровая стоимость 1 м2 в "Пассаже" на Невском пр., 48, в 11 раз больше — 58 017 рублей за 1 м2. Притом что "Пассаж" в несколько раз меньше по площади, общая стоимость здания сопоставима с "Галереей" — 933,2 млн рублей. Квадратный метр в ТК "Невский центр" (Stockmann) на углу с ул. Восстания оценен в 36 462 рубля за 1 м2. При этом ТЦ "Невский Атриум" над станцией метро "Маяковская" посчитали по 60 563 рубля за 1 м2. Недоумение вызывает и отличие в стоимости объектов в самом центре и на окраине. Так, ДЛТ на Большой Конюшенной оценен в 29 892 рубля за 1 м2, а "Гарден–Сити" в Лахте — в 46 167. Впрочем, сильно различаются в цене и соседние здания. Стоимость 1 м2 в ТК "Сенная" оказалась на 20% больше, чем у ТРК "ПИК".

Небольшую разницу в цене между объектами на окраине и в центре в ГУИОН объясняют тем, что кадастровая стоимость зданий и сооружений, а также нежилых помещений определялась без учета цены земельного участка, на котором располагается объект. "Местоположение не влияет на размер стоимости. Среди основных факторов, которые учитываются при расчете, удельная стоимость строительства, износ здания (его физическое состояние)", — пояснил директор ГУП "ГУИОН".

( 12 слайд) В Петербурге налог на имущество от кадастровой стоимости объектов недвижимости будут взимать с собственников зданий площадью от 3 тыс. м2. Об этом заявил на встрече в Санкт–Петербургском союзе предпринимателей директор филиала ФГБУ "Федеральная государственная кадастровая палата по Санкт–Петербургу" Даниил Пильдес. Планка отсечения выбрана меньше, чем в Москве: в столице уже с 2014 года таким налогом облагаются здания административно–деловых и торговых центров площадью свыше 5 тыс. м2.

По данным ГУИОН, в Петербурге 399 объектов с торговой функцией и 882 офисных объекта с площадью свыше 3 тыс. м2. Стоит отметить, что не все эти объекты находятся в частной собственности. Всего в городе зарегистрировано 6,8 тыс. зданий с торговой и офисной функцией. Предельный размер ставок налога на имущество организаций, установленный Налоговым кодексом в 2015 году, — 1,5%, в 2016–м и последующие годы — 2%. Впрочем, регионам дано право уменьшать эти ставки по своему усмотрению.

Таким образом, при максимальной ставке владельцы "Галереи" будут должны заплатить налога на имущество на сумму 14,3 млн рублей в год, а собственники "Гранд Каньона" — 40,2 млн рублей в год.