
- •Глава 5. Доходный подход к оценке недвижимости.
- •Вопрос 1. Метод капитализации доходов.
- •I. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
- •Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки
- •Расчет коэффициента капитализации (Rкап) методом рыночной выжимки
- •Вопрос 2. Метод дисконтированных денежных потоков.
- •1. Определение прогнозного периода.
- •2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
- •3. Расчет стоимости реверсии.
- •4. Определение ставки дисконтирования.
- •5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ддп.
- •Вопрос 3. Практика применения доходного подхода к оценке недвижимости.
- •Пример анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости
- •Расчет стоимости недвижимости метом ддп
- •Расчет стоимости недвижимости метом ддп
- •Расчет стоимости недвижимости метом ддп
- •Глава 7. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Вопрос 1. Метод сравнения продаж.
- •Пример расчета поправки по местоположению
- •Пример расчета поправки на время продажи
- •Пример корректировки цены аналога
- •Выведение итоговой цены
- •Вопрос 3. Метод валовой ренты.
- •Расчет валового рентного мультипликатора
- •Глава 8. Затратный подход к оценке недвижимости Вопрос 1. Общая характеристика затратного подхода.
- •Вопрос 2. Определение затрат на замещение или воспроизводство улучшений земельного участка как новых.
- •1) Методы расчета затрат на замещение или воспроизводство улучшений земельного участка как новых.
- •1. Строительно-монтажные работы.
- •2. Стоимость инженерного оборудования
- •3. Косвенные затраты инвестора
- •4. Прибыль инвестора
- •2) Расчет затрат на воспроизводство (замещение) здания как нового методом сравнительной единицы.
- •3) Расчет затрат на воспроизводство (замещение) здания как нового методом разбивки по компонентам.
- •4) Расчет затрат на воспроизводство (замещение)здания как нового методом количественного обследования
- •Вопрос 3. Определение износа объекта недвижимости.
- •1) Расчет износа методом срока жизни.
- •Применение метода срока жизни для расчета износа.
- •2) Расчет износа методом разбиения на виды износа.
- •Оценка состояния конструктивных элементов
- •Расчет износа методом срока жизни
- •Пример расчета физического износа стоимостным методом
- •Пример расчета устранимого функционального износ
- •Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате
- •Расчет функционального износа на основе избыточных операционных расходов
- •Расчет внешнего износа методом парных продаж
- •Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •Глава 9. Оценка земельных участков Вопрос 1. Специфика земельного участка.
- •Вопрос 2. Методы оценки земельных участков.
- •1) Метод капитализации земельной ренты.
- •2) Метод предполагаемого использования.
- •3) Метод остатка.
- •4) Метод сравнения продаж.
- •Процедура расчета стоимости методом сравнения продаж
- •5) Метод выделения.
- •6) Метод распределения.
- •Пример расчета стоимости земельного участка методом распределения
- •7) Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов.
- •Глава 10. Вывод итоговой величины стоимости недвижимости
- •Результаты оценки различными подходами
- •Оценка подходов по критериям
- •Определение итоговой величины стоимости
- •Заключение
Пример расчета стоимости земельного участка методом распределения
Решение.
Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.
Средняя арифметическая доля земли
(0,179 + 0,189 + 0,192)/3 =0,187.
Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом.
Стоимость земли = 188985 • 0,187 = 35340,2 руб.
7) Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов.
Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах [19].
Например, в г. Москве сложились два вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:
а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;
б) на основе заключения инвестиционных контрактов. Этот метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом – собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором – арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.
Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимо располагать сведениями о:
площади земельного участка;
проектируемых площадях жилых и нежилых помещений;
сроках строительства и реализации проекта;
наличии и стоимости обременении.
Эти данные содержатся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в г. Москве.
Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, таков.
1-й этап. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).
2-й этап. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В г. Москве примерное соотношение в распределении построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном административном округе 30/70, за пределами данного округа – 20/80.
3-й этап. Определяется рыночная стоимость 1 м2 площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.
4-й этап. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.
5-й этап. Уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.
6-й этап. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.
7-й этап. Рассчитывается ставка дисконтирования.
8-й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й этап), продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).
Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.
В г. Москве при наличии обременении их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос существующих строений, принадлежащих городу; по переселению жителей из сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством г. Москвы.