
- •Глава 5. Доходный подход к оценке недвижимости.
- •Вопрос 1. Метод капитализации доходов.
- •I. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
- •Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки
- •Расчет коэффициента капитализации (Rкап) методом рыночной выжимки
- •Вопрос 2. Метод дисконтированных денежных потоков.
- •1. Определение прогнозного периода.
- •2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.
- •3. Расчет стоимости реверсии.
- •4. Определение ставки дисконтирования.
- •5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ддп.
- •Вопрос 3. Практика применения доходного подхода к оценке недвижимости.
- •Пример анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости
- •Расчет стоимости недвижимости метом ддп
- •Расчет стоимости недвижимости метом ддп
- •Расчет стоимости недвижимости метом ддп
- •Глава 7. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Вопрос 1. Метод сравнения продаж.
- •Пример расчета поправки по местоположению
- •Пример расчета поправки на время продажи
- •Пример корректировки цены аналога
- •Выведение итоговой цены
- •Вопрос 3. Метод валовой ренты.
- •Расчет валового рентного мультипликатора
- •Глава 8. Затратный подход к оценке недвижимости Вопрос 1. Общая характеристика затратного подхода.
- •Вопрос 2. Определение затрат на замещение или воспроизводство улучшений земельного участка как новых.
- •1) Методы расчета затрат на замещение или воспроизводство улучшений земельного участка как новых.
- •1. Строительно-монтажные работы.
- •2. Стоимость инженерного оборудования
- •3. Косвенные затраты инвестора
- •4. Прибыль инвестора
- •2) Расчет затрат на воспроизводство (замещение) здания как нового методом сравнительной единицы.
- •3) Расчет затрат на воспроизводство (замещение) здания как нового методом разбивки по компонентам.
- •4) Расчет затрат на воспроизводство (замещение)здания как нового методом количественного обследования
- •Вопрос 3. Определение износа объекта недвижимости.
- •1) Расчет износа методом срока жизни.
- •Применение метода срока жизни для расчета износа.
- •2) Расчет износа методом разбиения на виды износа.
- •Оценка состояния конструктивных элементов
- •Расчет износа методом срока жизни
- •Пример расчета физического износа стоимостным методом
- •Пример расчета устранимого функционального износ
- •Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате
- •Расчет функционального износа на основе избыточных операционных расходов
- •Расчет внешнего износа методом парных продаж
- •Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом
- •Глава 9. Оценка земельных участков Вопрос 1. Специфика земельного участка.
- •Вопрос 2. Методы оценки земельных участков.
- •1) Метод капитализации земельной ренты.
- •2) Метод предполагаемого использования.
- •3) Метод остатка.
- •4) Метод сравнения продаж.
- •Процедура расчета стоимости методом сравнения продаж
- •5) Метод выделения.
- •6) Метод распределения.
- •Пример расчета стоимости земельного участка методом распределения
- •7) Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов.
- •Глава 10. Вывод итоговой величины стоимости недвижимости
- •Результаты оценки различными подходами
- •Оценка подходов по критериям
- •Определение итоговой величины стоимости
- •Заключение
Расчет внешнего износа методом парных продаж
|
Показатели |
Величина, долл.США |
1 |
Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от вещевого рынка |
500 000 |
2 |
Цена продажи объекта В, находящегося вблизи вещевого рынка |
450 000 |
3 |
Цена продажи здания объекта А |
500000*0,7=350000 |
4 |
Цена продажи здания объекта В |
450000*0,7=315000 |
5 |
Разница, в том числе: |
35 000 |
6 |
• в физических и других различиях объектов А и В |
0 |
7 |
• в стоимости, вызванной близостью вещевого рынка |
35 000 |
8 |
Потеря стоимости, связанная с наличием фактора внешнего износа |
63 000 |
9 |
Процент внешнего износа, вызванный близостью вещевого рынка, %. |
35000/350000=0,10 (10%) |
В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.
Причины сноса:
необходимость перепланировки;
расширение транспортных магистралей.
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.
Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведанное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении пяти лет с момента оценки.
При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:
1) эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;
2) оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.
Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора рассчитывается по формуле:
И = ЭВ : (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30:90) • 100 = 33%
Процент износа с учетом действия внешнего фактора:
И= (30 / 35) • 100 = 86%
Рассчитанный в данном случае накопленный износ в размере 86% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.
После расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом (табл. 30).
Подходы и методы к оценке земельных участков рассматриваются в главе 9 данного учебного пособия.
Таблица 30.