Выведение итоговой цены
Объекты-аналоги
|
Скорректированная цена, $ |
Вес
|
А |
573234 |
2 |
В |
642143 |
1 |
С |
468673 |
3 |
Среднеарифметическая |
561350 |
|
Медиана |
573234 |
|
Средневзвешенная |
532438 |
|
Итоговая |
532000 |
|
Вопрос 3. Метод валовой ренты.
Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.
Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Для применения метода валовой ренты необходимо:
а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле
,
(7.26)
где
Цоб – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДоб – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
ВРМа – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;
Цi а – цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВД i а – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
т – количество отобранных аналогов.
Пример.
Необходимо оценить объект недвижимости, потенциальный валовой доход от которого оценивается в 550000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в таблице 19.
Таблица 19.
Расчет валового рентного мультипликатора
Аналог
|
Цена продажи, руб.
|
ПВД, рублей в год
|
МВР
|
1 2 3 |
3 500 000 4 200 000 4 500 000 |
630000 750000 790000 |
5,56 5,60 5,67 |
МВР (усредненный по аналогам) = (5,56 + 5,60 + 5,67): 3 = 5, 62
Цоб = 550000 • 5,62 = 3 091 000 рублей
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Экономические характеристики
|
Без особенностей |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
Без особен. |
||||||||
Движимое имущество |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
||||||||
Цена, р./м2 |
|
11000 |
10500 |
10100 |
8900 |
11000 |
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 21.