Глава 5. Основные понятия, принципы и подходы, используемые в оценке земельных участков Вопрос 1. Основные характеристики земельного участка.

 

 

Классификация незастроенных и застроенных земельных участков: ^[39]

1.  Незастроенный земельный участок:

•      с полным комплектом документов на земельный участок;

•       с неполным комплектом документов на земельный участок;

•       документация отсутствует (утрачена).

2.  Незавершенный строительством земельный участок:

•      имеется часть или полный комплект документации на строительство (ИРД), физических изменений земельного участка нет;

•       имеется комплект документации, проведены работы нулевого цикла;

•       имеется комплект документации, часть зданий и сооружений с различной степенью готовности;

•       имеется готовое здание, нет необходимой документации.

3.  Застроенный земельный участок:

•      земельный участок с одним зданием с тем же правовым титулом;

•       земельный участок с одним зданием с иным правовым титулом;

•       земельный участок с несколькими зданиями и сооружениями;

•       земельный участок с частью здания и сооружения.

 

Земельный участок может рассматриваться с различных точек зрения, и, соответственно, описываться различными наборами характеристик, основными из которых являются: ^[40]

-       учетно-кадастровые характеристики;

-       инженерно-строительные характеристики;

-       эксплуатационные характеристики.

 

Учетно-кадастровые характеристики.

 

Начиная с момента оформления границ, участки земли являются объектами учета в системе Государственного кадастра объектов недвижимости. Структура кадастровых характеристик регламентируется соответствующими нормативно-законодательными актами и фиксируется в кадастровом плане земельного участка.

Основными характеристиками, описывающими земельный участок в системе земельного кадастра, являются:

-       кадастровый номер;

-       местоположение (адрес);

-       состав земельного участка;

-       сведения о имущественных правах;

-       план границ земельного участка;

-       описание границ;

-       категория земель;

-       разрешенное использование;

-       фактическое использование;

-       сведения о базовых платежах за землю и оценке.

 

Инженерно-строительные характеристики.

 

Как объект строительной деятельности, земельный участок имеет следующие основные характеристики:

-       топографо-геодезические;

-       инженерно-геологические;

-       инженерно-гидрогеологические.

 

К топографо-геодезическим относятся характеристики, описывающие рельеф, форму, географическую ориентацию, характеристики привязки к геодезическим опорным пунктам и элементам местной обстановки.

Инженерно-геологические характеристики описывают свойства грунтов участка с точки зрения среды, воспринимающей строительные нагрузки, передающиеся через конструкции фундаментов, а также среды, в которой возводятся и эксплуатируются подземные части зданий и сооружений.

Инженерно-гидрогеологические характеристики описывают свойства подземных вод, которые могут залегать в пределах территории, на которой расположен участок.

Эксплуатационные характеристики

На стадии эксплуатации недвижимости земельный участок является объектом эксплуатации с точки зрения его уборки, содержания и ремонта элементов благоустройств. Основными эксплуатационными характеристиками участка земли являются:

-       Характеристики замощенной площади участка – площади проездов, тротуаров, крылец, отмосток, арочных проездов, прочих покрытий;

-       Характеристики озелененной площади участка — площади парковых насаждений, газонов с деревьями, декоративных кустарников, газонов, цветников, клумб и т. д.;

-       Характеристики площади под угодьями - площади плодового сада, под огородом, под плодово-ягодными насаждениями, под прочими угодьями;

-       Характеристики прочей площади участка - площади спортивных и детских площадок, водоемов и т. д.