Вопрос 4. Отрицательная стоимость земли.

 

Считается, что земля является физическим активом, который не подвержен износу^[10]. Иначе говоря, земля в процессе своей экономической жизни не теряет свою стоимость. Отсюда делается вывод, что земельный участок следует рассматривать как бесконечный неистощимый источник дохода, стоимость которого со временем может  только возрастать.

Это верно, если рассматривать землю в качестве пространства, которое со временем не исчезает. Но в процессе эксплуатации природных объектов их полезные свойства могут быть потеряны вследствие разрушения или истощения природного ресурса — почвы, запасов полезных ископаемых, сведения леса без его дальнейшего восстановления, перевылова  рыбы и т.д. Земельный участок (почва, грунт) может быть подвержен различным негативным экологическим воздействиям, которые могут привести к полной утрате его полезных свойств, например в случае химического или радиоактивного загрязнения или деградации почвенного слоя в результате неправильного хозяйствования.

В результате такого воздействия стоимость может принять отрицательную величину. Отрицательная стоимость земли может появиться на участках, подвергшихся деградации, химическому и радиоактивному загрязнению, участках, подвергающихся береговой эрозии.

Она также появляется в тех случаях, когда платежи за землю превышают приносимый ею доход.

Земля может иметь отрицательную стоимость в следующих случаях:

1.   земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды, превышающими по затратам стоимость земли после выполнения данных работ;

2.   арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную стоимость аренды;

3.   владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучшение качества земли) или выполнение иных установленных законом требований в размерах, превышающих стоимость земли, свободной от таких обязательств. ^[11]

 

Для учета возможности истощения такого актива как земля в Европейских стандартах оценки введены специальные термины: истощаемые активы и экологическое устаревание.

Истощаемые активы — это такой класс активов (например, месторождения полезных ископаемых, свалки отходов и кладбища), которые имеют ограниченный срок службы вследствие того, что при их использовании происходит исчерпание природного ресурса или его полезных свойств до такой степени, что они больше не могут использоваться экономически для существующей или предполагаемой цели и поэтому постепенно исчерпывают свою стоимость (стоимость остающейся земли или месторождения).

Экологическое устаревание — снижение стоимости из-за необходимости пересмотра существующего использования земли и принятой технологии с точки зрения фактических и разумно предполагаемых местных национальных и наднациональных положений в сфере регулирования природопользования, директивного или планового контроля за окружающей средой и загрязнением и политикой использования отходов.

Медведева 1. Общие положения

1.1. Объект оценки стоимости земли

1.1.1. Объектом оценки стоимости земли является территория или поверхность земной коры с расположенным на ней почвенным слоем и растительностью. Объектом оценки стоимости земли также могут быть нематериальные активы, дающие права на использование земельных участков, например, право аренды, право застройки, земельные паи, доли и др.

1.1.2. Земля может оцениваться как:

- природный ресурс (природный объект);

- объект недвижимости.

1.1.3. Земля как природный ресурс представляет собой нерукотворное благо, обладающее рядом полезностей для определенного сообщества людей. Такими полезностями могут быть: возможность проживания, возможность коллективного использования определенных благ, связанных с данной территорией, например, водных источников, сложившегося природного и архитектурного ландшафта и др.

1.1.4. Земля как природный ресурс может обладать ценностью при отсутствии рыночной стоимости, так как не все связанные с ней полезности могут быть проданы на открытом рынке.

1.1.5. Земля как объект недвижимости представляет собой земельный участок или территорию с фиксированными границами, которая обладает рядом полезностей для конкретных людей, например, таких как возможность получения дохода от использования земли, возможность проживания и т.д.

1.1.6. Данные полезности могут быть проданы на открытом рынке, а земельный участок может быть товаром, обладающим рыночной стоимостью, определяемой его полезностью для участников рынка.

1.1.7. Различия в расчете показателей ценности земли как природного ресурса и стоимости земли как товара заключается в применении специальных приемов, позволяющих выявить ценность благ, рынок которых отсутствует. Данные технологии основаны на моделировании суррогатных рынков и выявлении субъективных предпочтений потребителей.