- •Ванданимаева о.М. Вопрос 2. Земельный участок как объект недвижимости.
- •Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки
- •Вопрос 4. Отрицательная стоимость земли.
- •Медведева 1. Общие положения
- •1.1. Объект оценки стоимости земли
- •1.2. Предмет оценки стоимости земли
- •1.6. Земельный участок как объект недвижимости
- •3. Отрицательная стоимость земли
- •5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли
- •5.1. Подходы, используемые для оценки стоимости земли
- •5.2. Особенности применения затратного подхода
- •5.3. Особенности применения сравнительного подхода
- •5.4. Особенности применения доходного подхода
- •Глава 5. Основные понятия, принципы и подходы, используемые в оценке земельных участков Вопрос 1. Основные характеристики земельного участка.
- •Вопрос 2. Цели и задачи оценки стоимости земельных участков. Процесс оценки.
- •Вопрос 3. Принципы, факторы и подходы к оценке рыночной стоимости земли.
- •Сравнительный подход
- •Доходный подход
- •Затратный подход
- •Вопрос 4. Информационное обеспечение для оценки земли.
- •Глава 6. Анализ наиболее эффективного использования земельных участков Вопрос 1. Необходимость анализа наиболее эффективного использования земельных участков.
- •Вопрос 2. Критерии анализа наиболее эффективного использования земельных участков.
- •Юридическая допустимость
- •Физическая осуществимость
- •Вопрос 3. Методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков.
- •Вопрос 3. Методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков.
- •Глава 7. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков Вопрос 1. Классификация методов оценки земельных участков.
- •Используемые методы оценки земельных участков в практике оценки
- •2. Метод сравнения продаж
- •Вопрос 3. Метод распределения.
- •Расчет стоимости земельного участка с помощью метода распределения
- •Вопрос 4. Метод выделения.
- •Вопрос 5. Метод капитализации земельной ренты.
- •Пример расчета премии за риск вложений в земельный участок
- •Определение ставки капитализации методом рыночных сравнений
- •Вопрос 6. Метод остатка.
- •Пример расчета стоимости земельного участка методом остатка для земли
- •Вопрос 7. Метод предполагаемого использования.
- •Вопрос 8. Прочие методы оценки земельных участков. Метод определения затрат на освоение
- •Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры
- •Метод по условиям типовых инвестиционных контрактов
- •Мирзоян 1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды
- •1.3. Основные подходы и принципы оценки недвижимости
- •1.4. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •Глава 9. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения Вопрос 1. Классификация земель сельскохозяйственного назначения.
- •Вопрос 2. Методика оценки земель сельскохозяйственного назначения.
- •Вопрос 3. Применение теории реальных опционов для оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Метод по условиям типовых инвестиционных контрактов
Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах.[63]
Например, в г. Москве использовались два вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:
а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;
б) на основе заключения инвестиционных контрактов.
Однако с изменением с 1 июля 2006 года порядка предоставления земельных участков под застройку в г. Москве актуальность данного метода для оценки московской земли почти утрачена. Тем не менее, приведем суть этого метода, рассматриваемого во многих других учебных пособиях.
Этот метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом - собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором - арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.
Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимо располагать сведениями о:
• площади земельного участка;
• проектируемых площадях жилых и нежилых помещений;
• сроках строительства и реализации проекта;
• наличии и стоимости обременений.
Эти данные содержатся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в г. Москве.
Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, следующий.
1-й этап. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).
2-й этап. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В г. Москве примерное соотношение в распределении построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном административном округе 30/70, за пределами данного округа - 20/80.
3-й этап. Определяется рыночная стоимость 1 м2 площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.
4-й этап. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.
5-й этап. Уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.
6-й этап. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.
7-й этап. Рассчитывается ставка дисконтирования.
8-й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й этап), продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).
Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.
В г. Москве при наличии обременений их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос существующих строений, принадлежащих городу; по переселению жителей из сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством г. Москвы.