10.1.3. Грошова оцiнка земель несiльськогосподарського призначення

Поряд з грошовою оцiнкою земель сільськогосподарського призначення та населених пунктiв важливе значення для створення умов ефективного використання землi, стимулювання підприємницької дiяльностi, заохочення iнвестицiй має грошова оцiнка земель несiльськогосподарського призначення за межами населених пунктiв.

Нормативною базою грошової оцiнки земель несiльськогосподарського призначення є "Методика грошової оцiнки земель несiльськогосподарського призначення (крiм земель населених пунктiв)" [21], затверджена постановою Кабiнету Мiнiстрiв України вiд 30 травня 1997 р. № 525, та “Порядок грошової оцiнки земель несiльськогосподарського призначення (крiм земель населених пунктiв)" [50], затверджений наказом Держкомзему України, Мiнагропрому України, Державного комiтету будiвництва, архiтектури та житлової полiтики України, Держкомлiсгоспу України, Держводгоспу України, Української академії аграрних наук вiд 29 серпня 1997р. № 86/19/148/86/76/88. Згідно iз законодавством грошова оцiнка земель несiльськогосподарського призначення здійснюється з метою економiчного регулювання земельних вiдносин при укладаннi цивiльно-правових угод, передбачених законодавством України, визначення розмiрiв земельного податку тощо i проводиться для земель промисловостi, транспорту, зв'язку, оборони та iншого призначення; земель природоохоронного, оздоровчого, рекреацiйного та iсторико-культурного призначення, земель лiсового i водного фондiв; земель запасу.

Об'єктами грошової оцiнки земель несiльськогосподарського призначення є земельнi дiлянки, що мають фiксованi межi та характеризуються певним мiсцем розташування, природними властивостями, фiзичними параметрами i господарським станом.

Iнформацiйною базою для грошової оцiнки земель є вiдомостi державних кадастрiв (земельного, лiсового, водного); землевпорядної, лісовпорядної, містобудівної та проектно-технiчної документації, інвентаризації земель, данi державної статистичної звiтностi.

В основу грошової оцiнки земель несiльськогосподарського призначення покладається капiталiзований рентний дохiд або нормативний середньорiчний економiчний ефект, що створюється внаслiдок використання вiдповiдних земельних дiлянок.

Iстотним чинником, який впливає на порядок визначення i розмір грошової оцiнки земель, має вiднесення земель до певних категорiй використання, адже вiд цього значною мiрою залежить визначення об'єктів оцiнки та коефіцієнтів, що враховують особливостi їх функцiонального використання.

Зважаючи на галузевий характер вiднесення земель до певних категорiй, можливiсть належності однієї земельної дiлянки до декiлькох категорiй i на складнощi, якi виникають у зв'язку з цим, об'єктами грошової оцiнки земель несiльськогосподарського призначення нормативними актами визначено земельнi дiлянки, що використовуються за функцiональним призначенням, незалежно вiд того, до якої категорії вони вiднесенi.

У всiх випадках, коли чинник, що враховується методикою, вiдсутнiй, значення вiдповiдного коефіцієнта приймається рiвним 1,00. Грошова оцiнка земельних дiлянок, якi розмiщенi в зонах гарантованого добровiльного вiдселення, зменшується на 20% i в зонi посиленого радiоекологiчного контролю – на 10%.

Органiзацiю робiт з грошової оцiнки земель несiльськогосподарського призначення здійснює Державний комiтет України по земельних ресурсах та його органи на мiсцях, на них також покладається проведення експертизи результатiв грошової оцiнки земель.

Результати грошової оцiнки земель несiльськогосподарського призначення затверджуються мiсцевими державними адмiнiстрацiями.

Грошова оцiнка земель промисловостi, транспорту, зв'язку, оборони та iншого призначення. В основу грошової оцiнки земель промисловостi, транспорту, зв'язку, оборони, та iншого призначення покладено капiталiзований рентний дохiд вiд цiльового використання та здiйсненого полiпшення їх облаштування.

Рентний дохiд, який створюється за рахунок облаштування земельної дiлянки (Рпнп) визначається за формулою:

Рпнп = (ТП – З – З  Кнр)  Взп : Воф, (62)

де Рпнп – рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки, грн./м²;

ТП – нормативний обсяг товарної продукції підприємства, яке є власником або користувачем оцінюваної земельної ділянки, грн./м²;

З – виробничі затрати, грн./м²;

Кнр – коефіцієнт норми рентабельності, який визначає обсяги витрат на розширене вiдтворення виробництва (приймається на рiвнi 0,12);

Взп – балансова вартість будівель і споруд у межах земельної ділянки та інженерно-транспортної інфраструктури, яка розташована за межами земельної ділянки і перебуває на балансі даного підприємства;

Воф – балансова вартість основних фондів підприємства.

Нормативний обсяг товарної продукції (ТП) – розрахункова величина, яку отримують як добуток виробничих затрат (З) та коефіцієнта нормативної рентабельностi (1,15).

Значення рiчних виробничих затрат і балансової вартостi основних фондiв (Воф) та будiвель i споруд (Взп) приймають за даними фiнансового звiту та бухгалтерського балансу підприємства за той рiк, що передував року оцiнки.

Формула (62) важлива для розумiння економічної сутi отриманого показника. Для практичних розрахункiв можна скоротити її:

Рпнп = (З  1,15 - З - З  0,12)  Взп : Воф =

= З  (1,15 - 1 - 0,12)  Взп : Воф =

= 0,03  З  Взп : Воф. (63)

Значення виробничих затрат (З) отримують як частку вiд дiлення рiчних виробничих затрат на площу оцінюваної земельної дiлянки (м²). Окрiм врахування рентного доходу, що створюється за рахунок облаштування земельної дiлянки, на грошову оцiнку впливають також регiональна виробнича інфраструктура й адмiнicтративний, науково-технiчний i соцiально-культурний потенцiал місця розташування земельної дiлянки, а також тип її функцiонального використання (рiзнi види економічної дiяльностi мають рiзну вiдносну прибутковiсть). Вказанi чинники враховуються через застосування вiдповiдних коефіцієнтів. З урахуванням цього грошова оцiнка (Цн) визначається за формулою:

Цн = Рпнп  Тк  Кф  Км  Пд, (64)

де Тк – термiн капіталізації рентного доходу, який встановлюється на рiвнi 33 рокiв;

Кф – коефіцієнт, який враховує функцiональне використання земельної дiлянки (вiдносну прибутковiсть наявних в межах земельної дiлянки видiв економічної дiяльностi);

Пд – площа земельної дiлянки, м ²;

Км – коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної дiлянки.

Коефіцієнт (Км) враховує двi групи рентоутворювальних чинників – регiональнi i локальнi.

До регiональних чинників належать: вiддаленiсть вiд адмiнiстративного центру; вiддаленiсть вiд найближчого населеного пункту, що має магiстральнi шляхи сполучення (залiзницi, автомагiстралi загальнодержавного значення, морськi та рiчковi порти, аеропорти); входження до приміської зони великих мiст; входження в зони радiоактивного забруднення внаслiдок Чорнобильської катастрофи.

До локальних рентоутворювальних чинників належать: iнженерно-iнфраструктурнi, iнженерно-геологiчнi, iсторико-культурнi, природно-ландшафтнi, санітарно-гігієнічні, територiально-планувальнi. Загальне значення коефіцієнта розташування земельної дiлянки (Км) розраховується як добуток коефіцієнтів окремих наявних регiональних i локальних чинників.

Грошова оцiнка земель лiсового фонду. В основу розрахунку грошової оцiнки земель лiсового фонду покладено капiталiзацiю нормативного середньорiчного економiчного ефекту вiд використання лiсу, який диференціюється залежно вiд типу лiсорослинних умов у вiдповiднiй природнiй (лiсорослиннiй) зонi, групi та категорії захисностi лiсiв, лiсотаксовому поясi та розрядi лiсових такс.

Нормативний економiчний ефект вiд вирощування лiсу розраховується як рiзниця мiж оцiнкою тієї продукції та послуг, якi можна отримати в еталонному лiсонасадженнi за чинними цiнами, та сумою нормативних витрат, пов'язаних з вирощуванням лiсу за перiод обороту рубки, розрахованих за методом відновної вартості. Середньорічний ефект визначається як частка від ділення отриманої величини на тривалість перiод обороту рубки в роках.

Середньорiчний нормативний економiчний ефект (Ел) капіталізується з термiном капіталізації (Тк) 50 рокiв, з урахуванням ефекту вiд використання недеревної продукції та природних корисних властивостей лiсiв і вiдповiдностi фактичної лiсистостi оптимальній через коефіцієнти К₁ i К₂. Вiдповiдно до викладених вище методичних положень централiзовано виконуються розрахунки грошової оцiнки 1га вкритих лiсовою рослиннiстю або призначених для залiснення земель диференцiйовано за типами лiсорослинних умов, природними (лiсорослинними) зонами, групами та категорiями захисностi лiсiв, лiсотаксовими поясами та розрядами лiсових такс. Результати розрахункiв фiксуються в таблицях.

Грошова оцiнка дiлянки, вкритої лiсовою рослиннiстю або призначеної для залiснення (таксацiйного видiлу), (Цлд) визначається за формулою:

Цлд = Цнол  Плд, (65)

де Цнол – грошова оцiнка 1га вкритих лiсовою рослиннiстю або призначених для залiснення земель вiдповiдного типу лiсорослинних умов у вiдповiднiй природнiй (лiсорослиннiй) зонi, групi та категорії захисностi лiсiв, лiсотаксовому поясi та розрядi лiсових такс;

Плд – площа дiлянки, га.

Грошова оцiнка земель лiсового фонду за землевласниками та землекористувачами визначається як сума оцінок окремих дiлянок (таксацiйних видiлiв). Площi i типи лiсорослиниих умов дiлянок земель, їх належнiсть до лiсорослинних зон, груп i категорiй захисностi лiсiв, лiсотаксових поясiв та розрядiв лiсових такс приймаються за матерiалами лiсовпорядкування.

Грошова оцiнка земель водного фонду. В основу розрахунку грошової оцiнки земель пiд водою покладено нормативний середньорiчний ефект вiд використання водного об'єкта, що розташований на оцiнюванiй земельнiй дiлянцi. Його розраховують як частку загальної суми середнього ефекту, який створюється за рахунок використання водного об'єкта для задоволення народногосподарських i суспiльних потреб. Частка землi в загальному економiчному ефектi встановлена в розмiрi 0,33, вважається, що решта створюється водними ресурсами та виробничими фондами.

Нормативний середньорiчний економiчний ефект, утворений земельним чинником, (Ен) визначається за формулою:

Ен = (Ев + Еп + Ег + Ез + Ерг + Евт + Ер) : 7  0,33, (66)

де Ев, Еп, Ег, Ез, Ерг, Евт, Ер – розрахунковий нормативний середньорічний економiчний ефект вiд використання водного об'єкта вiдповiдно для:

водозабезпечення мiського та сiльського населення;

промислового та агропромислового водопостачання;

виробництва гiдроелектроенергiї,

зрошення та обводнення сiльськогосподарських земель;

ведення рибного господарства;

транспортних цiлей;

лiкувально-оздоровчих i туристичних цілей та масового вiдпочинку населення.

Конкретнi значення цих величин розраховано в середньому в Україні. Визначений таким чином нормативний середньорiчний економiчний ефект капіталізується з урахуванням мiсця розташування, якiсного стану, екологiчного значення та функцiонального використання водного об'єкта. Зважаючи на такi методичнi пiдходи, формула визначення грошової оцiнки земельної дiлянки (Цн) пiд водою набуде такого вигляду:

Цн = Ен  Тк  К₁  К₂  К₃  Пд, (67)

де Тк – термiн капіталізації, встановлений на рiвнi 33 рокiв;

К₁ – коефіцієнт, який враховує мiсце розташування водного об'єкта;

К₂ – коефіцієнт, який враховує якiсний стан та екологiчне значення водного об'єкта;

К₃ – коефіцієнт, який враховує функцiональне використання водного об'єкта;

Пд – площа земельної дiлянки, га.

Коефіцієнт, який враховує місце розташування водного об'єкта (К₁), обчислюється за формулою:

К₁ = Кзд  Кр  Кз  Кл , (68)

де Кзд – коефіцієнт, який характеризує об'єкт загальнодержавного значення;

Кр – коефіцієнт, що характеризує регiональнi особливостi мiсця розташування водного об'єкта;

Кз – коефіцієнт, що враховує зональнi фактори мiсця розташування водного об'єкта;

Кл – коефіцієнт, який характеризує локальнi особливостi мiсця розташування водного об'єкта.

Значення перелiчених коефіцієнтів визначають за даними табл. 4.1 – 4.5 [50] з урахуванням належностi об'єкта оцiнки до територiй з надмірним, нормальним та недостатнiм природним зволоженням, а також їх значення з точки зору загальнодержавних, регiональних, зональних й локальних (мiсцевих) умов. Наявнiсть перелiчених умов є пiдставою для застосування наведених коефіцієнтів при розрахунку загального коефіцієнта К₁.

Коефіцієнт К₂ визначається як добуток двох коефіцієнтів – Кя i Ке. Перший характеризує якiсний стан водного об'єкта, а другий – екологiчну цiннiсть (екологiчне значення) водойми.

Воднi об'єкти можуть використовуватися для рiзних цiлей та народногосподарських i суспiльних потреб – як виробничих, так i невиробничих (водозабезпечення побутових i виробничих, рибного господарства, транспортних потреб, лiкувально-оздоровчих, туристичних потреб тощо). Водойми можуть використовуватись тiльки для однієї цiлi, для двох чи бiльше. Для врахування цього факту використовують коефіцієнт Кз, який визначають за таблицею вiдповiдно до фактичного використання водного об'єкта.

Викладенi тут методичнi пiдходи стосуються тiльки земель, що знаходяться пiд водою, грошова оцінка iнших земельних дiлянок водного фонду (пiд гiдротехнiчними спорудами, прибережних смуг тощо) здійснюється з врахуванням їх фактичного використання за вiдповiдними методиками.

Грошова оцiнка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреацiйного та iсторико-культурного призначення. В основу грошової оцiнки земель природоохоронного, оздоровчого, рекреацiйного та iсторико-культурного призначення покладено нормативний середньорiчний економiчний ефект вiд використання земельних дiлянок вiдповiдного функцiонального використання.

Нормативний середньорiчний розрахунковий економiчний ефект (Е) визначено в середньому в Україні як прирiст валового внутрiшнього продукту вiд реалізації природоохоронної, оздоровчої, рекреаційної та історико-культурної функції. У випадку господарського використання вказаних функцiй грошова оцiнка проводиться вiдповiдно за методикою грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення.

Грошова оцiнка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреацiйного та iсторико-культурного призначення розраховується через капiталiзацiю нормативного середньорiчного розрахункового економiчного ефекту з урахуванням місця розташування та цiнностi відповідної земельної дiлянки, її площi.

Розрахунок проводять за формулою:

Цн = Е  Тк  Кмц  П , (69)

де Цн – грошова оцiнка земельної дiлянки, грн.;

Е – нормативний середньорiчний економiчний ефект вiд використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреацiйного та iсторико-культурного призначення з розрахунку на 1 га, грн.;

Тк – термiн капіталізації, який встановлений на рiвнi 33 рокiв;

Пд – площа земельної дiлянки;

Кмц – коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної дiлянки в примiськiй зонi великих мiст, зонi радiоактивного забруднення, вiдаленностi вiд адмiнiстративного центру та наближеного населеного пункту, що має магiстральнi шляхи сполучення, а також цiнність та статус об'єкта оцiнки.

Коефіцієнт Кмц розраховують за формулою:

Кмц = Кр₁  Кр₂  Кр₃  Кр₄  Кц  Кс, (70)

де Кр₁ – коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної дiлянки в примiських зонах великих мiст;

Кр₂ – коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної дiлянки вiдносно адмiнiстративних центрiв;

Кр₃ – коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної дiлянки відносно найближчого населеного пункту, що має магiстральнi шляхи сполучення;

Кр₄ – коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної дiлянки в зоні радiоактивного забруднення внаслiдок Чорнобильської катастрофи;

Кц – коефіцієнт, який враховує цiннiсть об'єктів природоохоронного, оздоровчого, рекреацiйного та iсторико-культурного призначення;

Кс – коефіцієнт, який враховує статус природоохоронного, оздоровчого та iсторико-культурного призначення.

Коефіцієнти Кр₁, Кр₂, Кр₃, Кр₄ визначаються i застосовуються аналогiчно до “Порядку грошової оцiнки земель промисловостi, транспорту, зв'язку i оборони та iншого призначення”.

Коефіцієнт Кц визначається за даними табл. 3.2 [50], враховуючи адмiнiстративно-територiальну належнiсть об'єкта оцiнки.

Коефіцієнт Кс визначається за даними табл. 3.3 [50] з урахуванням статусу об'єкта оцiнки вiдповiдно до Постанови Ради Мiнiстрiв УРСР вiд 29 грудня 1970 р. № 645 і табл. 3.4 [50].

У випадку багатофункцiонального призначення об'єкта (об'єкт виконує природоохоронну та iсторико-культурну функцiю чи рекреацiйну та оздоровчу тощо) значення коефіцієнта Кц розраховується як добуток вiдповiдних його значень для кожної функції (природоохоронної, оздоровчої та рекреаційної, історико-культурної) (табл. 3.2 [50]).