3.5. Оценка объекта недвижимости методом доходного подхода

Доходный подход основывается на принципе ожидания, т. е. типичный покупатель или инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов и выгод.

В данной работе применяется метод прямой капитализации, суть которого заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Формула для определения стоимости объект имеет следующий вид:

С = ЧОД / К

где С - стоимость объекта недвижимости;

ЧОД — чистый операционный доход;

К - коэффициент капитализации.

Таким образом, для определения стоимости объекта методом прямой капитализации необходимо:

• определить чистый операционный доход от использования объекта за первый прогнозный год;

• рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Определение чистого операционного дохода

Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину дохода от основного вида деятельности и прочих видов деятельности, базирующихся на оцениваемом объекте недвижимости.

Далее определяются возможные потери от недоиспользования объекта на полную мощность и потерь при сборе платежей. Уменьшая величину потенциальной валовой выручки на потери от недоиспользования получаем действительный валовой доход.

Из действительного валового дохода вычитаются операционные расходы и находится чистый операционный доход.

К операционным расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов, резерв на замещение предметов с коротким сроком жизни.

Чистый операционный доход - величина годового дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений).

Расчет чистого операционного дохода ведётся в табл. 11.

Определение общего коэффициента капитализации

Общий коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в текущую стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

В данной работе применяется кумулятивный метод построения коэффициента капитализации. Особенность метода заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента - процентная станка есть сумма отдельных составляющих. Основой её является безрисковая ставка (она обычно равна ставке дохода на государственные ценные бумаги, например, долгосрочные облигации, а если они отсутствуют, то на среднесрочные облигации). К безризковой ставке дохода прибавляются следующие поправки:

- поправка на дополнительный риск при вложении инвестиций;

- поправка на дополнительный риск, связанный с управлением инвестициями;

- поправка на низкую ликвидность недвижимости.

Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки плюс поправка дополнительный риск плюс поправка на неэффективное управление и плюс поправка на низкую ликвидность.

Таблица 11

Расчет чистого операционного дохода

№ п/п	Наименование	Сумма, руб.
1	Потенциальный валовой доход, в том числе
	Выручка от основного вида деятельности
	Выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная выручка): плата за пользование автостоянкой плата от торговых точек плата от сдачи в аренду офисных помещений
2	Потери от смены арендаторов (10%)
3	Действительный валовой доход
4	Операционные расходы
5	Чистый операционный доход

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации - ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала (если срок экономической жизни объекта составляет 50 лет, то ставка будет равна 1/50 = 0,02 или 2 %).

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки и ставки возврата капитала (табл. 12):

По формуле С = ЧОД / К получаем стоимость объекта оценки.

Таблица 12

Определение общего коэффициента капитализации

Наименование поправки	Размер поправки, %
Безрисковая процентная ставка	9-10
Поправка на риск	3-9
Поправка на управление инвестициями	1-3
Поправка на низкую ликвидность	2-5
Суммарная процентная ставка
Ставка возврата капитала
Общий коэффициент капитализации