Описание поправок

1. Корректировка на время продажи: требуется корректировка, если время продажи объектов разное. Для этого используются данные анализа ценовой ситуации на рынке недвижимости.

2. Корректировка на местоположение: для определения поправки рассматриваются несколько аналогичных продаж, отличительной чертой которых является расстояние до метро (табл. 3):

Таблица 3

Вариант продаж	Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
До 5 мин пешком
До 15 мин пешком
Разница
Среднее

Для того чтобы найти значение поправки, необходимо найти среднее арифметическое всех полученных разностей стоимостей.

3. Корректировка на общую площадь: используются данные анализа стоимости 1 кв. м общей площади на рынке жилья в данном районе.

4. Корректировка на жилую площадь (см. п. 3).

5. Корректировка на площадь кухни (см. п. 3).

6. Корректировка на тип дома: корректировка требуется, если типы сравниваемых домов разные.

7. Корректировка на количество балконов (лоджий): для корректировки рассматривается несколько аналогичных продаж, единственной отличительной чертой которых является количество балконов (лоджий) (табл. 4).

Таблица 4

Варианты продаж	Пара 1	Пара 2
С 1 балконом (лоджией)
С 2 балконами (лоджиями)
Разница

Для получения значения поправки находится среднее арифметическое всех полученных разностей стоимостей.

8. Корректировка на этаж: корректировка требуется, если этаж оказывает существенное влияние на стоимость квартиры.

9. Корректировка на полы: используя рекламно- информационные журналы, определяют рыночную стоимость устройства 1 кв. м, например, паркетных и линолеумных полов (если такие полы в сравниваемых квартирах). Если среди квартир-аналогов только 1 вариант имеет паркетные полы, то поправка между этой и оцениваемыми квартирами составит: стоимость паркетных полов за один квадратный метр х метраж квартиры - стоимость линолеумных полов за один квадратный метр х метраж квартиры. Полученный результат и будет корректировка на паркетный пол.

10. Корректировка на санузел: поправка требуется, если в квартирах-аналогах разные типы или количество санузлов.

11. Корректировка на наличие телефона: корректировка требуется, если в одних квартирах-аналогах имеется телефон, а в других нет. В данном случае сравниваются несколько аналогичных продаж, отличительной чертой которых является лишь наличие или отсутствие телефона.

12. Корректировка на состояние квартиры: из информационного журнала принимаем стоимость, например, ремонта. Если оцениваемая квартира отремонтирована, а у второго варианта-аналога не отремонтирована, то корректируется 2-й вариант.

13. Корректировка на расположение окон: расположение окон две стороны света - распашонка, на одну сторону - линейная) называет влияние на стоимость. Таким образом, необходимо рассчитать поправку, используя несколько аналогичных продаж.

Таблица 5

Варианты продаж	Пара 1	Пара 2	Пара 3
«Распашонка»
«Линейные»
Разница

Для того чтобы найти значение поправки, необходимо найти среднее арифметическое всех полученных разностей стоимостей.

В результате корректировок стоимости вариантов-аналогов получаются с некоторой разницей. Для того чтобы найти стоимость оцениваемой квартиры, надо найти среднее арифметическое. Полученный результат и есть итоговая величина стоимости оцениваемой квартиры.

Например, необходимо определить рыночную стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной в 5 минутах пешеходной доступности от остановки. (табл. 6).

Таблица 6

Описание оцениваемой квартиры

Элементы сравнения	Показатели
Общая площадь	74,6 кв. м
Жилая площадь	46 кв. м
Площадь кухни	11 кв. м
Тип дома	Панельный (серия П-44)
Количество балконов (лоджий)	2
Этаж	8
Этажность дома	17
Полы	Линолеумные
Санузел	Раздельный
Телефон	Есть
Состояние квартиры	После ремонта
Окна	Распашонка
Расстояние до ближайшей станции метро	5 минут пешком

Этап 1. В качестве сопоставимых продаж выбраны следующие объекты (табл. 7).

Таблица 7

Характеристики объектов-аналогов

Элементы сравнения		Объекты-аналоги
	1	2	3
Цена продажи, долл.	68 000	55 000	51 000
Дата продажи	04.2001	01.2001	04.2001
Месторасположение (станция метро)	м. Южная	м. Чертановская	м. Ул.Ак.Янгеля
Общая площадь, кв. м	77	78,0	76,6
Жилая площадь, кв. м	45	46,2	46,6
Площадь кухни, кв. м	10	10,3	11,0
Тип дома	Панельный (П-44)	Панельный (П-44)	Панельный (П-44)
Количество балконов (лоджий)	1	2	1
Этаж	11	5	7
Этажность	17	17	16
Полы	Паркет	Линолеум	Линолеум
Санузел	Раздельный	'Раздельный	Раздельный
Телефон	Есть	Есть	Есть
Состояние квартиры	Евроремонт	Требует ремонта	Евроремонт
Окна	Распашонка	Линейные	Распашонка, на лес
Время до ближайшей (остановки) станции метро	10 мин.	15 мин.	10 мин.

Этап 2. В качестве исходной информации используются газета «Из рук в руки», сайты агентств недвижимости, или любой источник, в котором указывается реальная рыночная цена.

Этап 3. Внесение поправок в объекты сравнения представлено в табл. 8.

Таблица 8

№ кори	Элементы сравнения	Объекты-аналоги
		1	2	3
	Цена продажи, долл.	51 000	55 000	68 000
1	Корректировка на время продажи Скорректированная стоимость	0 51 000	0 55 000	0 68 000
2	Корректировка на местоположение Скорректированная стоимость	+5 240 56 240	+5 240 60 240	+5 240 73 240
3	Корректировка на общую площадь Скорректированная стоимость	-1 450 54 800	-2 050 58 200	-1210 72 030
4	Корректировка на жилую площадь Скорректированная стоимость	+604 55 400	-121 58 100	-362 71670
5	Корректировка на площадь кухни Скорректированная стоимость	+604 56 000	+423 58 520	0 71670
6	Корректировка на тип дома Скорректированная стоимость	0 56 000	0 58 520	0 71670
7	Корректировка на количество балконов Скорректированная стоимость	+ 3 000 59 000	0 58 520	+ 3 000 74 670
8	Корректировка на этаж Скорректированная стоимость	0 59 000	0 58 520	0 74 670
9	Корректировка на полы Скорректированная стоимость	-1260 57 740	0 58 520	0 74 670
10	Корректировка на санузел Скорректированная стоимость	0 57 740	0 58 520	0 74 670
11	Корректировка на наличие телефона Скорректированная стоимость	0 57 740	0 58 520	0 74 670
12	Корректировка на состояние квартиры Скорректированная стоимость	0 57 740	+ 9 850 68 370	0 74 670
13	Корректировка на расположение окон Скорректированная стоимость	0 57 740	+ 1830 70 200	0 74 670
	Количество внесенных поправок	5	6	4