Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Казанский государственный технический университет

имени А.Н.Туполева

Общие требования к выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «экономика недвижимости»

для студентов специальности

080502 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)»

Рекомендовано к изданию Учебно-методическим центром

КГТУ им. А.Н.Туполева

Казань 2009

Составитель: канд. экон. наук О.И.Лебедева

Лебедева О.И. Общие требования к выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Экономика недвижимости» / Сост. О.И.Лебедева. Нижнекамск: Изд-во Казан. гос. техн. ун-та, 2009.

Представлены методические рекомендации к выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Экономика недвижимости».

Предназначено для студентов специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)»

Рецензенты: директор ГОУ СПО «Нижнекамского нефтехимического колледжа», докт. техн. наук А.Г. Кутузов

Канд. экон. наук, доцент кафедры экономики и управления Нижнекамского химико-технологического института (филиала) ГОУ ВПО «КГТУ» Д.В. Осипов

Доктор экономических наук, профессор, зав. кафедрой экономической теории, декан факультета «Экономической теории и права» А.Ш. Хасанова

1. Цель расчетно-графической работы

Цель данной работы состоит в закреплении теоретических знаний, формировании и развитии у студентов практических навыков в сфере экономики и управления на рынке городской недвижимости, области анализа рынка недвижимости и индивидуальной оценки объектов недвижимости, позволяющей принимать обоснованные и экономически грамотные решения в сложной ситуации развивающегося рынка недвижимости.

Для ее достижения в процессе выполнения расчетно-графической работы студент должен решить следующие задачи:

• выполнить исследование (анализ) целевого рынка данного вида недвижимости (вторичного рынка жилья, офисных, торговых, складских помещений, земельных участков) для выявления динамики рыночных цен в зависимости от разных факторов;

• дать прогноз ценовой ситуации на исследованном рынке недвижимости;

• провести оценку объекта недвижимости методом сравнительного подхода;

• рассмотреть методы доходного и затратного подходов.

2. СОСТАВ РАСЧЕТНО-ГРАФИЧЕСКОЙ РАБОТЫ

Данная работа выполняется в объеме 15-20 страниц и включает:

1. содержание;

2. введение;

3. анализ рынка недвижимости;

4. оценку объекта методом сравнительного анализа продаж;

1. рассмотрение методов затратного и доходного подходов.

3. ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

3.1. Введение

Во введении обосновывается постановка задачи по анализу рынка недвижимости и оценке объекта недвижимости. Студент самостоятельно выбирает целевой рынок для анализа (например, вторичный рынок жилья в районе, где он проживает) и объект, оценку которого он будет проводить (например, собственную квартиру, дом в деревне, дачу).

3.2. Анализ рынка недвижимости

Раздел под названием «Анализ рынка недвижимости» должен содержать следующие позиции целевого рынка объектов недвижимости, выбранного для анализа:

• общие характеристики рынка недвижимости;

• структуру и участников рынка недвижимости;

• классификацию объектов недвижимости;

• цель анализа;

• статистические рыночные данные, используемые в процессе анализа;

• статистическую обработку рыночных данных;

• результаты анализа в табличной или графической форме;

• выводы по результатам анализа.

Выводы по данному разделу должны обосновывать возможные изменения цен на рынке недвижимости в зависимости от рассматриваемых факторов, текущее и перспективное позиционирование объекта, состояние рынка и прогноз его изменения и т. д.

Например, анализ вторичного рынка жилья следует выполнять в такой последовательности. Источником информации для анализа вторичного рынка жилья служит перечень объектов, предлагаемых к продаже за определенный период времени, с указанием их качественных характеристик, размеров, местоположения, цен предложения, даты выставления на продажу. Разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости (в данном случае квартир) приводит к большому различию в цене предложения объектов.

Первый этап — определить цель анализа: исследовать динамику изменения стоимости 1 кв. м общей площади квартир, расположенных в анализируемом районе.

Второй этап - выполнить типизацию объектов недвижимости по качеству, размеру, местоположению, а при необходимости и по другим типологическим признакам в зависимости от целей анализа, т. е. выделить тип жилья с определенной совокупностью признаков. Цель типизации - разделение первоначальной совокупности объектов на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.

Типизация объектов по качеству (пример):

• 5-этажные панельные («хрущевки»);

• 5-этажные кирпичные;

• 9-этажные панельные;

• типовые 10-16-этажные постройки 70-х гг.;

• кирпичные старой постройки (полноразмерные, «сталинские»);

• 17-22-этажные панельные улучшенной планировки;

• современные кирпичные и монолитные от 14 этажей и т. д.

Выделение большого числа типов жилья дает уменьшение разброса цен внутри типа, но усложняет работу аналитика и ухудшает наглядность результатов. Поэтому при типизации объектов необходимо придерживаться правила: чем меньше разброс цен, тем на меньшее число категорий можно разделять квартиры.

Типизация объектов по размеру

По размеру квартиры обычно типизируют выделением групп с различным числом комнат:

• 1-комнатные (общая площадь в среднем 31-38 кв.м.);

• 2-комнатные (44-56 кв.м);

• 3-комнатные (57—78 кв.м);

• 4-комнатные и более (более 100 кв.м).

В целях упрощения анализа на практике обычно переходят от цены квартир к цене 1 кв. м общей площади квартиры. Это позволяет сравнивать уровень цен на квартиры различной категории, рассчитывать средний для нескольких категорий уровень и т. д. Такой подход удобен и принят в международной практике. Однако при его использовании необходимо учитывать, что конъюнктура рынка может меняться по-разному для квартир различных категорий по размеру. Поэтому при пересчете цен на 1 кв. м все равно необходимо отслеживать их как совместно, так и по отдельным категориям.

Типизация объектов по местоположению

Районирование квартир в пределах города, района, городского узла имеет ту же цель, что и типизация по качеству - уменьшение разброса цен в выборке.

Третий этап - сбор данных в средствах массовой информации о выбранных типах квартир за период времени равный времени позиционирования на данном рынке - 1 месяц.