8. Ипотечные кредиты: понятие, этапы, основные документы, необходимые для выдачи кредита. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в рф.

Ипотечный кредит – это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Организация деятельности коммерческого банка при осуществлении долгосрочного жилищного кредитования осуществляется, согласно существующему законодательству РФ. Коммерческие банки самостоятельно определяют свою кредитную политику: виды предоставляемых кредитов, их направление, структуру кредитного портфеля, методику анализа проектов, платежеспособности и кредитоспособности заемщиков, требования к обеспечению кредита и т.п. Приступая к долгосрочному жилищному кредитованию граждан, банк определяет цели предоставления кредитов, круг потенциальных клиентов и источники средств для кредитных операций.

Жилищные ипотечные кредиты предоставляются на следующие цели:

- Приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

- На строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).

- Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Источники средств для долгосрочного жилищного кредитования зависят от статуса кредитной организации, предоставляющей кредит. Депозитные банки, работающие на первичном рынке ипотечных кредитов, осуществляют кредитные операции за счет средств, находящихся на расчетных, текущих и депозитных счетах юридических и физических лиц; специальных жилищных накопительных счетах, а также за счет заемных средств на рынке межбанковских кредитов. Ипотечные компании, специализирующиеся на предоставлении и обслуживании ипотечных кредитов, привлекают средства за счет продажи кредитов на вторичном рынке и от выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Процесс предоставления ипотечного кредита состоит из шести основных этапов.

Этап 1 Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит.

На данном этапе проводится собеседование с потенциальным заемщиком, в ходе которого решаются следующие задачи.

1. Определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заемщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и они имеют намерения приобрести в собственность жилье.

2. Клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов, включая:

- требования банка к платеже- и кредитоспособности заемщика к обеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, к страхованию;

- список документов;

- порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанной с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимости нотариального удостоверения отдельных документов; порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора и клиента-заемщика и т.п.

3. Проводится предварительный расчет максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита и процентов по нему, примерной суммы собственных денежных средств, которыми должен располагать заемщик.

Предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита.

Этап 2 Сбор и подтверждение полученной информации.

Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен предоставить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка. Для подтверждения полученной от клиента информации банк направляет:

- запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;

- запрос в другие кредитные учреждения, указанные заемщиком, для подтверждения информации о его вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращенным и текущим) кредитам.

Этап 3. Проведение оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (Андеррайтинг заемщика).

Данный этап считается основным. На нем проводится анализ собранной и документально подтвержденной информации, который включает в себя:

- оценку платежеспособности потенциального заемщика (на основе анализа его доходов и расходов). Отношение ежемесячного платежа заемщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу не может превышать 40 %, а отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика ( за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60 %;

- оценку кредитоспособности заемщика (на основе анализа его кредитной истории);

- оценку достаточности собственных денежных средств (и источник формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплату всех других необходимых расходов, которые включают в себя: банковский сбор за подачу заявления на кредит, комиссионные риэлторской фирме (если это необходимо), плату за оценку стоимости предмета залога, сбор за получение справки об отсутствии залога (КМЖ), сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки, сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры, страховые сборы и другие расходы.

До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедиться, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита. Банк проверяет законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога, его физическое состояние, его стоимость.

Только при выполнении всех этих условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита.

Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.

При положительном решении рассчитывается максимально допустимая сумма кредита.

Сумма кредита = П * (1-(1+i)^(-(n-2)))/i,

где

n – число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении);

i – процентная ставка за соответствующий период (в месяц)

П – максимально допустимая сумма ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, включающего платежи по основному долгу и процентов.

Этап 4. Принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита.

Кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога; заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.

Этап 5. Заключение кредитной сделки.

Заключение кредитной сделки включает в себя три основных момента.

1. Заключение кредитного договора (с июля 2007 года в договоре на получение кредита банки должны указывать эффективную процентную ставку по кредиту, т.е. суммарный процент с учетом всех платежей по кредиту) и договора залога.

2. Государственная регистрация договора залога. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. День совершения данной регистрационной записи считается датой государственной регистрации ипотеки.

3. Заключение договоров страхования. В соответствии с принятой в июле 2006 года поправкой в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» обязательным теперь признается только страхование квартиры от повреждения или уничтожения, однако большинство банков сохранило требование страховать жизнь и утрату трудоспособности заемщика.

Этап 6. Обслуживание ипотечного кредита.

В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту.

Обслуживание ипотечного кредита банком, включает в себя:

- сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, вычет из зарплаты, платеж наличными);

- составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весь срок кредита, ежегодно, при изменении условий);

- ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и %);

- оформление досрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф);

- создание резервов по кредитам (1-2 группа риска);

- работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок кредита).

Таким образом, операции в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилищного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.

Список предоставляемых заемщиком документов:

1. Заявление-анкета

2. Паспорт Заемщика/Созаемщиков, Поручителей (ксерокопия всех страниц, включая пустые)

3. Документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний Заемщика/Созаемщиков и Поручителей за последние 6 месяцев (по форме банка)

В расчет платежеспособности заемщика/Созаемщиков дополнительно к его доходу по основному месту работы при условии подтверждения указанных доходов и произведенных удержаний соответствующей справкой могут приняты следующие виды доходов:

• Доходы, получаемые по другим местам работы, если трудовой договор заключен на срок свыше 1 года

• Доходы, получаемые от занятия частной практикой, либо от иных источников, разрешенных законодательством

• Доходы супруги (а) Заемщика

• Пенсия, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемую Заемщиком/Созаемщиком не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством, на период до достижения им пенсионного возраста.