Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
задачи ОС.docx
Скачиваний:
0
Добавлен:
01.04.2025
Размер:
51.12 Кб
Скачать

Решение: Оценка нематериальных активов

Метод избыточных прибылей – goodwill; Метод накопления активов – стоимость предприятия

kотр=П/ЧМА=0,22(коэф рентабельности отросли)

Пожид-я=ЧМА*Котр=865*0,22=190,3 мил руб.

Пизб.=Поцен предпр-Пожид-я=220-190,3=29,7 млн.руб.

НМА=Пизб/Ккапитализ=29,7/0,3=99 млн.руб.

Стоимость предприятия=ЧМА+НМА=865+99=964 млн.руб

  1. Для принятия управленческого решения требуется оценить стоимость 70%-ного пакета акций закрытого акционерного общества. Обоснованная рыночная стоимость предприятия, определенная методом рынка капитала, составляет 723 млн.руб. Рекомендуемая для использования при необходимости информация относительно характерных для данной отрасли скидок (премий), которые могут быть учтены при оценке данного пакета акций: скидка на недостаток контроля 27%, премия за приобретаемый контроль – 40%, скидка за недостаток ликвидности 34%, скидка основанная на издержках по размещению акций на рынке – 15%, премия за инвестиционный менеджмент – 18%.

Решение: Сравнительный подход. Метод рынка капитала

1. скидка за недостаток контроля - 27%

2. премия за приобретаемый контроль - 40 %

3. скидка за недостаток ликвидности - 34%

4. скидка основанная на издержках по размещению акций на рынке - 15%

5. премия за инвестиционный менеджмент - 18%

Стоимость70%акций=723 000 000*70/100=506 100 000

РС=506 100 000*(1-0,4)*(1-0,34)*(1-0,15)*(1+18)= 469 039 309рублей

  1. Определить рыночную стоимость права собственности на объект недвижимости: земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов, площадь 758м2) со зданием функционального назначения – офисное. Полезная площадь объекта – 760 м2, общая площадь объекта – 920 м2. Арендная ставка 700 руб/м2/мес. Владелец недвижимости сдает в аренду полезных площадей 85%. Операционные расходы на содержание и эксплуатацию здания составляют, т.ч. условно-постоянные и условно-переменные 20% ДВД, резерв на замещение 5%. Сметная стоимость строительства в базовых ценах 2001 г. – 3 325 000 рублей. Индекс перехода в текущие цены 3,27. Физический износ в соответствии с техническим паспортом 5%. Налог на прибыль 20%. Коэффициент капитализации 25%.

Решение: Доходный подход. Метод прямой капитализации.

Затратный подход. Базисно - индексный метод. Метод инвестиционного остатка.

Согласование результатов.

1

Определение стоимости земельного участка

Показатель

Значение показателя

Сметная стоимость строительства в базовых ценах 2001 года

3 325 000

Индекс перехода в текущие цены

3,27

Восстановит стоим здания

10 872 750

Площадь сдав в аренду

760

Ар ставка

700

ПВД

6 384 000

Недополучение по ар платежам, %

15

Недополучение по ар платежам, руб.

957 600

ДВД, руб/год

5 426 400

Операционные расходы, %

25

Операционные расходы, руб/год

1 356 600

ЧОД

4 069 800

Коэффициент капитализации для здания

25

Чистый арендный доход от здания (1*11

2 718 188

Коэффициент капитализации для земли

25

Доход приходящийся на землю

1 351 613

Стоимость земельного участка

5 406 450

2 Определение рыночной стоимости здания

Показатель

Значение показателя

Сметная стоимость строительства в базовых ценах 2001 года

3 325 000

Индекс перехода в текущие цены

3,27

Восстановительная стоимость здания

10 872 750

Физический износ, %

5

Физический износ, руб

543 638

Стоимость здания по затратному подходу

10 329 113

Показатель

Значение показателя

Рыночная стоимость здания

10 329 113

Рыночная стоимость земельного участка

5 406 450

Итого рыночная стоимость объекта недвижимости

15 735 563

Определение рыночной стоимости доходным подходом

Показатель

Значение показателя

Сметная стоимость строительства в базовых ценах 2001 года

3 325 000

Индекс перехода в текущие цены

3,27

Восстановит стоим здания

10 872 750

Площадь сдав в аренду

760

Ар ставка

700

ПВД

6 384 000

Недополучение по ар платежам, %

15

Недополучение по ар платежам, руб.

957 600

ДВД, руб/год

5 426 400

Операционные расходы, %

25

Операционные расходы, руб/год

1 356 600

ЧОД

4 069 800

Коэффициент капитализации

25

Стоимость земельного участка

16 279 200

Стоимость объекта по доходному подходу

 

16 279 200

Стоимость объекта по затратному подходу

 

15 735 563

Рыночная стоимость ОН

16 007 381

  1. Определить и рассчитать вид износа офисного здания, а также назвать метод оценки, используемый при расчете износа. Известна следующая информация: полезная площадь объекта – 1760 м2, общая площадь объекта – 1980 м2. Арендная ставка 700 руб/м2/мес. Здание удалено от автодорог и от остановок общественного транспорта, транспортная доступность также затруднительная. Владелец недвижимости сдает в аренду полезных площадей 85%. В результате маркетинговых исследований специалист выявил, что арендная ставка по объектам-аналогам с более привлекательным местоположением 750 руб/м2/мес. Рекомендуемый коэффициент капитализации 25%.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]