- •Решение: Сравнительный подход. Метод рынка капитала.
- •Решение: Сравнительный подход. Метод рынка капитала.
- •Решение: Доходный подход. Метод избыточной прибыли.
- •Решение: Доходный подход. Метод дисконтированных денежных потоков.
- •Решение: Доходный подход. Метод прямой капитализации.
- •Решение: Модель оценки капитальных активов
- •Решение: Доходный подход. Модель Гордона
- •Решение: Доходный подход. Модель Гордона
- •Решение: Оценка нематериальных активов
- •Решение: Сравнительный подход. Метод рынка капитала
- •Решение: Доходный подход. Метод прямой капитализации.
- •Решение: Метод капитализированных потерь в арендной плате
Решение: Оценка нематериальных активов
Метод избыточных прибылей – goodwill; Метод накопления активов – стоимость предприятия
kотр=П/ЧМА=0,22(коэф рентабельности отросли)
Пожид-я=ЧМА*Котр=865*0,22=190,3 мил руб.
Пизб.=Поцен предпр-Пожид-я=220-190,3=29,7 млн.руб.
НМА=Пизб/Ккапитализ=29,7/0,3=99 млн.руб.
Стоимость предприятия=ЧМА+НМА=865+99=964 млн.руб
Для принятия управленческого решения требуется оценить стоимость 70%-ного пакета акций закрытого акционерного общества. Обоснованная рыночная стоимость предприятия, определенная методом рынка капитала, составляет 723 млн.руб. Рекомендуемая для использования при необходимости информация относительно характерных для данной отрасли скидок (премий), которые могут быть учтены при оценке данного пакета акций: скидка на недостаток контроля 27%, премия за приобретаемый контроль – 40%, скидка за недостаток ликвидности 34%, скидка основанная на издержках по размещению акций на рынке – 15%, премия за инвестиционный менеджмент – 18%.
Решение: Сравнительный подход. Метод рынка капитала
1. скидка за недостаток контроля - 27% |
2. премия за приобретаемый контроль - 40 % |
3. скидка за недостаток ликвидности - 34% |
4. скидка основанная на издержках по размещению акций на рынке - 15% |
5. премия за инвестиционный менеджмент - 18% |
Стоимость70%акций=723 000 000*70/100=506 100 000
РС=506 100 000*(1-0,4)*(1-0,34)*(1-0,15)*(1+18)= 469 039 309рублей
Определить рыночную стоимость права собственности на объект недвижимости: земельный участок (категория земель – земли населенных пунктов, площадь 758м2) со зданием функционального назначения – офисное. Полезная площадь объекта – 760 м2, общая площадь объекта – 920 м2. Арендная ставка 700 руб/м2/мес. Владелец недвижимости сдает в аренду полезных площадей 85%. Операционные расходы на содержание и эксплуатацию здания составляют, т.ч. условно-постоянные и условно-переменные 20% ДВД, резерв на замещение 5%. Сметная стоимость строительства в базовых ценах 2001 г. – 3 325 000 рублей. Индекс перехода в текущие цены 3,27. Физический износ в соответствии с техническим паспортом 5%. Налог на прибыль 20%. Коэффициент капитализации 25%.
Решение: Доходный подход. Метод прямой капитализации.
Затратный подход. Базисно - индексный метод. Метод инвестиционного остатка.
Согласование результатов.
1 |
Определение стоимости земельного участка |
|
|
||
|
Показатель |
Значение показателя |
|
||
|
Сметная стоимость строительства в базовых ценах 2001 года |
3 325 000 |
|
||
|
Индекс перехода в текущие цены |
3,27 |
|
||
|
Восстановит стоим здания |
10 872 750 |
|
||
|
Площадь сдав в аренду |
760 |
|
||
|
Ар ставка |
700 |
|
||
|
ПВД |
6 384 000 |
|
||
|
Недополучение по ар платежам, % |
15 |
|
||
|
Недополучение по ар платежам, руб. |
957 600 |
|
||
|
ДВД, руб/год |
5 426 400 |
|
||
|
Операционные расходы, % |
25 |
|
||
|
Операционные расходы, руб/год |
1 356 600 |
|
||
|
ЧОД |
4 069 800 |
|
||
|
Коэффициент капитализации для здания |
25 |
|
||
|
Чистый арендный доход от здания (1*11 |
2 718 188 |
|
||
|
Коэффициент капитализации для земли |
25 |
|
||
|
Доход приходящийся на землю |
1 351 613 |
|
||
|
Стоимость земельного участка |
5 406 450 |
|
||
2 Определение рыночной стоимости здания |
|
|
|||
|
Показатель |
Значение показателя |
|
||
|
Сметная стоимость строительства в базовых ценах 2001 года |
3 325 000 |
|
||
|
Индекс перехода в текущие цены |
3,27 |
|
||
|
Восстановительная стоимость здания |
10 872 750 |
|
||
|
Физический износ, % |
5 |
|
||
|
Физический износ, руб |
543 638 |
|
||
|
Стоимость здания по затратному подходу |
10 329 113 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
Показатель |
Значение показателя |
|
||
|
Рыночная стоимость здания |
10 329 113 |
|
||
|
Рыночная стоимость земельного участка |
5 406 450 |
|
||
|
Итого рыночная стоимость объекта недвижимости |
15 735 563 |
|
||
|
|
|
|
||
Определение рыночной стоимости доходным подходом |
|
|
|||
|
Показатель |
Значение показателя |
|
||
|
Сметная стоимость строительства в базовых ценах 2001 года |
3 325 000 |
|
||
|
Индекс перехода в текущие цены |
3,27 |
|
||
|
Восстановит стоим здания |
10 872 750 |
|
||
|
Площадь сдав в аренду |
760 |
|
||
|
Ар ставка |
700 |
|
||
|
ПВД |
6 384 000 |
|
||
|
Недополучение по ар платежам, % |
15 |
|
||
|
Недополучение по ар платежам, руб. |
957 600 |
|
||
|
ДВД, руб/год |
5 426 400 |
|
||
|
Операционные расходы, % |
25 |
|
||
|
Операционные расходы, руб/год |
1 356 600 |
|
||
|
ЧОД |
4 069 800 |
|
||
|
Коэффициент капитализации |
25 |
|
||
|
Стоимость земельного участка |
16 279 200 |
|
||
|
|
|
|
||
Стоимость объекта по доходному подходу |
|
16 279 200 |
|
||
Стоимость объекта по затратному подходу |
|
15 735 563 |
|
||
Рыночная стоимость ОН |
16 007 381 |
|
|||
|
|
|
|
||
|
|
|
|||
Определить и рассчитать вид износа офисного здания, а также назвать метод оценки, используемый при расчете износа. Известна следующая информация: полезная площадь объекта – 1760 м2, общая площадь объекта – 1980 м2. Арендная ставка 700 руб/м2/мес. Здание удалено от автодорог и от остановок общественного транспорта, транспортная доступность также затруднительная. Владелец недвижимости сдает в аренду полезных площадей 85%. В результате маркетинговых исследований специалист выявил, что арендная ставка по объектам-аналогам с более привлекательным местоположением 750 руб/м2/мес. Рекомендуемый коэффициент капитализации 25%.