- •Оценка объектов недвижимости
- •Оглавление
- •Задание на оценку
- •1. Общие положения
- •1.1 Применяемые стандарты оценки
- •1.2 Порядок оценки объектов нежилого фонда
- •1.3 Определения и понятия
- •1.4 Принципы оценки
- •2. Краткая информация о месторасположении объекта
- •2.1 Сведения о регионе Кемеровская область
- •2.2 Описание города Кемерово
- •2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
- •3. Процедура оценки объектов недвижимости
- •3.1 Затратный подход
- •3.1.1 Расчет восстановительной стоимости
- •Метод сравнительной единицы
- •Метод количественного обследования
- •Согласование результатов определения восстановительной стоимости
- •3.1.2 Определение физического износа Нормативный метод
- •Стоимостной метод
- •Метод срока жизни
- •Согласование результатов определения физического износа
- •3.1.3 Определение функционального износа
- •Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат
- •Метод капитализации потерь в арендной плате
- •Согласование результатов определения функционального износа
- •3.1.4 Определение внешнего износа
- •Метод капитализации потерь в арендной плате
- •Метод срока жизни
- •Согласование результатов определения функционального износа
- •3.1.5 Определение накопленного износа
- •3.1.6 Согласование результатов затратным подходом
- •3.2 Рыночный подход
- •3.2.1 Метод сравнения цены 1 кв. М площади
- •3.2.2 Метод сравнения валового рентного мультипликатора
- •3.2.3 Метод сравнения коэффициента капитализации
- •3.2.4 Согласование результатов оценки рыночным подходом
- •3.3 Доходный подход
- •3.3.1 Метод прямой капитализации
- •3.3.2 Метод дисконтированных денежных потоков
- •3.3.3 Согласование результатов оценки доходным подходом
- •4. Согласование результатов
- •Список использованной литературы
3.1.1 Расчет восстановительной стоимости
Оценка стоимости строительства в рамках данного подхода определяется двумя методами: методом сравнительной единицы и методом количественного обследования.
Метод сравнительной единицы
Предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы ана-логичного здания, а именно 1 м3. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия сравниваемых объектов. Для определения величины затрат используются различные справочные и нормативные материалы (в данном случае УПВС). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения и необходимые поправочные коэффициенты.
Со = С1 м3Vо Кв,
где Со – стоимость оцениваемого объекта; С1 м3 – стоимость 1 м3 типичного сооружения на базовую дату; Vо – количество единиц сравнения оцениваемого объекта (объем); КВ – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки.
Технологии строительства и используемые материалы на 1980 г. совпадают с 1969 г., поэтому оценщик для определения стоимости нового нежилого здания использует данные на СМР из предоставленной для оценки информации.
Стоимость 1 м3 нежилого помещения принимается по сборнику Укрупнен-ных показателей восстановительной стоимости «Спортивные здания и сооруже-ния для переоценки основных фондов» № 35. Согласно отделу II «Сооружения для водных видов спорта», таблице 15 «Закрытый бассейн для плавания с ванной 25х11,6м», восстановительная стоимость 1 м3 здания объемом 7430,9 м3 для второго территориального пояса составляет – 22,4 руб.
Индекс изменения стоимости СМР по индексам Госстроя с 1969 г. по 1976 г. К = К1 • К2 • К3 = 1,02 ∙ 1,09 ∙ 1,12 = 1,44,
К1 = 1,02 – из Приложения №2 к Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. Это территориальный коэффициент к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости, стоимости СМР по областям, краям, автономным республикам, союзным республикам, не имеющим областного деления; К2 = 1,09 – коэффициент, учитывающий территориальный и климатический пояса (для г. Кемерово территориальный пояс – второй, климатический пояс – первый); К3 = 1,18 – индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народ- ного хозяйства на 01.01.1984 г. для больниц и поликлиник (Приложение № 1 к Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94).
По данным сборника «Цены в строительстве» № 12 за декабрь 2007 г. ин-декс пересчета стоимости с цен с 1980 г. на 1 декабря 2007 г. равен 78,846.
Таким образом, КВ = 1,44 ∙ 78,846 = 113,538.
Со = 22,4 ∙ 7430,9 ∙113,538 = 18 898 645 руб.
Прибыль застройщика примем равной 35 % от восстановительной стоимости здания (принята из задание на курсовое проектирование).
Метод количественного обследования
Основан на детальном количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом.
Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
По предоставленным оценщику материалам общая сметная стоимость оце-ниваемого объекта на 1991 г. составляет 293 560 руб. Используя индекс пересчета сметной стоимости с 1991 г. на дату оценки 1 декабря 2007 г., из сборника «Цены в строительстве» № 12 за декабрь 2007 г., равный 48,077, получим стоимость объекта оценки, рассчитанную методом количественного обследования, равную:
Со = 293 560 ∙ 48,077 = 14 113 484 руб.