- •Оценка объектов недвижимости
- •Оглавление
- •Задание на оценку
- •1. Общие положения
- •1.1 Применяемые стандарты оценки
- •1.2 Порядок оценки объектов нежилого фонда
- •1.3 Определения и понятия
- •1.4 Принципы оценки
- •2. Краткая информация о месторасположении объекта
- •2.1 Сведения о регионе Кемеровская область
- •2.2 Описание города Кемерово
- •2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
- •3. Процедура оценки объектов недвижимости
- •3.1 Затратный подход
- •3.1.1 Расчет восстановительной стоимости
- •Метод сравнительной единицы
- •Метод количественного обследования
- •Согласование результатов определения восстановительной стоимости
- •3.1.2 Определение физического износа Нормативный метод
- •Стоимостной метод
- •Метод срока жизни
- •Согласование результатов определения физического износа
- •3.1.3 Определение функционального износа
- •Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат
- •Метод капитализации потерь в арендной плате
- •Согласование результатов определения функционального износа
- •3.1.4 Определение внешнего износа
- •Метод капитализации потерь в арендной плате
- •Метод срока жизни
- •Согласование результатов определения функционального износа
- •3.1.5 Определение накопленного износа
- •3.1.6 Согласование результатов затратным подходом
- •3.2 Рыночный подход
- •3.2.1 Метод сравнения цены 1 кв. М площади
- •3.2.2 Метод сравнения валового рентного мультипликатора
- •3.2.3 Метод сравнения коэффициента капитализации
- •3.2.4 Согласование результатов оценки рыночным подходом
- •3.3 Доходный подход
- •3.3.1 Метод прямой капитализации
- •3.3.2 Метод дисконтированных денежных потоков
- •3.3.3 Согласование результатов оценки доходным подходом
- •4. Согласование результатов
- •Список использованной литературы
Метод капитализации потерь в арендной плате
Оценщик определил, что среднерыночная ставка арендной платы для объекта оценки составит 550 рублей за 1 м2 в месяц. Анализ рынка показал, что аналогичное оцениваемому объекту здание, приспособленное под плавательный бассейн, в котором отсутствует функциональный износ, может быть сдано в аренду по цене 600 рублей в месяц за 1 м2.
Расчет функционального износа методом капитализации потерь в арендной плате приведен в таблице 16.
Таблица 16
Метод капитализации потерь в арендной плате
Расчетные показатели |
Скорректированные усредненные показатели по аналогам |
Показатели по оцениваемому объекту |
Восстановительная стоимость здания, руб. |
16 793 173 |
16 793 173 |
Годовая арендная плата, руб/ м2 |
7 200 |
6 600 |
Ставка капитализации, % |
12,52 |
12,52 |
Площадь, сдаваемая в аренду, м2 |
1730,16 |
1730,16 |
Годовые потери в арендной плате, руб/м2 |
0 |
600 |
Капитализированные потери в арендной плате, руб. |
0 |
(1730,16∙600)/0,1252 = = 8 291 501 |
Неустранимый функциональный износ, % |
0 |
8 291 501/16 793 173 = = 49,3 |
Ставка капитализации в данном методе принята оценщиком в размере 12,52% на основе анализа рынка недвижимости и сложившейся на нем ситуации. Годовые потери в арендной плате принимаются как разница между арендной платой в год за 1 м2 для объекта оценки и средним показателем для аналогов.
Согласование результатов определения функционального износа
Функциональный износ объекта оценщик определил как среднее арифме-тическое двух значений, полученных разными методами:
Ифункц = (4,93+49,3) /2 = 27,11 % .
3.1.4 Определение внешнего износа
Внешний износ оцениваемого одноэтажного здания вызван размещением в непосредственной близости от него Кемеровской ГРЭС.
Метод капитализации потерь в арендной плате
Анализ рынка показал, что аналогичное оцениваемому объекту здание, приспособленное под размещение плавательного бассейна, в котором полностью отсутствует внешний износ, может быть сдано в аренду по цене 600 рублей в месяц за 1 м2.
Таблица 17
Определение внешнего износа методом капитализации
потерь в арендной плате
Расчетные показатели |
Скорректированные усредненные (взвешенные) показатели по аналогам |
Показатели по оцениваемому объекту |
Восстановительная стоимость здания |
16 793 173 |
16 793 173 |
Годовая арендная плата, руб/м2 |
7 200 |
6 600 |
Ставка капитализации, % |
13,00 |
13,00 |
Площадь, сдаваемая в аренду, м2 |
1730,16 |
1730,16 |
Потери в арендной плате, руб. |
0 |
600 |
Капитализированные потери в арендной плате, руб. |
0 |
(1730,16×600)/0,13= = 7 985 353 |
Внешний износ, % |
0 |
7985353/16793173 = = 47,55 % |