Стоимостной метод

В основе данного метода лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных меро-приятий, устраняющих повреждение конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определе-ния физического износа заключается в определении затрат на ремонт элементов здания (таблица 13). Восстановительная стоимость элементов рассчитывается как произведение восстановительной стоимости здания в целом и удельного веса каждого элемента. Объективно необходимые затраты на ремонт определяются на основании смет, предоставленных специализированными организациями.

Таблица 13

Определение физического износа стоимостным методом

Элементы здания	Восстановительная стоимость элемента, руб.	Объективно необходимые затраты на ремонт, руб.	Износ, %
Фундаменты	1 007 590,38	161 214	16
Стены и перегородки	3 862 429,79	231 746	6
Перекрытия	2 015 180,76	221 670	11
Кровля	503 795,19	55 417	11
Полы	839 658,65	92 362	11
Проемы	1 007 590,38	80 607	8
Ванная бассейна	1 511 385,57	45 342	3
Отделочные работы	1 007 590,38	100 759	10
Прочие работы	671 726,92	100 759	15
Внутренние сантехнические и электротехнические работы	2 518 975,95	327 467	13
Оборудование (фильтрационная, бактерицидная, хлораторная установки и силовое оборудование)	839 658,65	83 966	10
Спортоборудование и инвентарь	1 007 590,38	80 607	8
Всего	16 793 173	1 581 916	−
Физический износ здания = 1 581 916/ 16 793 173 = 9,41 %

Метод срока жизни

Физическая жизнь здания – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определен-ным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь здания заканчивается при сносе объекта.

Экономическая жизнь определяется временем эксплуатации, в течение кото-рого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуа-тация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом вводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст – рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И = × 100 = × 100%,

где И – износ, %; ЭВ – эффективный возраст, определяется экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

ЭВ = 27 лет; ФЖ = 175 лет [6]; И = = 15,43 %