2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное за-коном использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непре-менно должны соблюдаться условия физической возможности, должного обеспе-чения и финансового оправдания такого рода действий. Для определения наилуч-шего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия.

Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном мес-те способов использования.

Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возмож-ное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использовании будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с договором о предоставлении участка в пользование на ус-ловиях аренды, земельный участок был предоставлен в 1980 году для строитель-ства одноэтажного бассейна для оздоровительного плавания. На момент оценки объект используется в качестве басейна. Учитывая выгодное место расположения объекта, а также сложившуюся в данном сегменте рынка услуг незначительную конкуренцию, оценщик пришел к выводу, что ставка арендной платы на помещения данного здания составит 550 рублей за 1 м² в месяц.

Таким образом, использование данного участка в целях, отличных от выше-приведенных, не является юридически правомочным.

Объект оценки физически не приспособлен для использования его под дея-тельность, отличающуюся от использования как бассейн. Для изменения существующего назначения здания, к примеру, на офисное или торговое, потребуются значительные затраты на реконструкцию здания.

Следовательно, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование в качестве здания бассейна для оздоровительного плавания.

3. Процедура оценки объектов недвижимости

Определение стоимости объекта оценки осуществляется с учетом всех фак-торов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непо-средственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стои-мости недвижимости обычно используют три основных подхода: затратный, ры-ночный и доходный.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных вели-чин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости производится исходя из того, какие методы наиболее соответствуют особенностям оцениваемого объекта.

3.1 Затратный подход

Затратный подход, используемый для оценки объектов недвижимости, осно-ван на предположении, что затраты на строительство с учетом износа и в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором находится имущество являются приемлемым ориентиром для определения его стоимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопленного износа.

Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода может быть реализовано на базе стоимости замещения или стоимости воспроизводства.

Стоимость воспроизводства объекта оценки − сумма затрат в рыночных це-нах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки − сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату прове-дения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства либо стоимость замещения объекта недвижимо-сти без учета накопленного износа (стоимость нового строительства) определяется в целях настоящего отчета как полная стоимость воспроизводства (полная стоимость замещения), при этом полная восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стои-мости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным ус-тареванием, внешним устареванием и комбинацией этих факторов.

Физический износ определяется посредством экспертной оценки. Он является результатом эксплуатации объектов недвижимости, которая приводит к образованию дефектов и повреждений, т.е. к полной или частичной потере элементами объектов недвижимости своих первоначальных технических качеств. Физический износ определяется на основе оценки технического состояния оцениваемого объекта.

Внешний износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие измене-ния внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финан-совых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, эколо-гической обстановки и других качественных параметров окружения.

В рамках затратного подхода к оценке недвижимости выделяют следующие основные методы определения восстановительной стоимости объекта недвижимости:

1) Метод сравнительной единицы. Текущую стоимость выбранной для рас-чета единицы измерения оцениваемого объекта недвижимости умножают на количество единиц оцениваемого объекта.

2) Метод количественного обследования. Основан на детальном количест-венном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, обо-рудования и строительства здания в целом.