
- •Оценка объектов недвижимости
- •Оглавление
- •Задание на оценку
- •1. Общие положения
- •1.1 Применяемые стандарты оценки
- •1.2 Порядок оценки объектов нежилого фонда
- •1.3 Определения и понятия
- •1.4 Принципы оценки
- •2. Краткая информация о месторасположении объекта
- •2.1 Сведения о регионе Кемеровская область
- •2.2 Описание города Кемерово
- •2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
- •3. Процедура оценки объектов недвижимости
- •3.1 Затратный подход
- •3.1.1 Расчет восстановительной стоимости
- •Метод сравнительной единицы
- •Метод количественного обследования
- •Согласование результатов определения восстановительной стоимости
- •3.1.2 Определение физического износа Нормативный метод
- •Стоимостной метод
- •Метод срока жизни
- •Согласование результатов определения физического износа
- •3.1.3 Определение функционального износа
- •Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат
- •Метод капитализации потерь в арендной плате
- •Согласование результатов определения функционального износа
- •3.1.4 Определение внешнего износа
- •Метод капитализации потерь в арендной плате
- •Метод срока жизни
- •Согласование результатов определения функционального износа
- •3.1.5 Определение накопленного износа
- •3.1.6 Согласование результатов затратным подходом
- •3.2 Рыночный подход
- •3.2.1 Метод сравнения цены 1 кв. М площади
- •3.2.2 Метод сравнения валового рентного мультипликатора
- •3.2.3 Метод сравнения коэффициента капитализации
- •3.2.4 Согласование результатов оценки рыночным подходом
- •3.3 Доходный подход
- •3.3.1 Метод прямой капитализации
- •3.3.2 Метод дисконтированных денежных потоков
- •3.3.3 Согласование результатов оценки доходным подходом
- •4. Согласование результатов
- •Список использованной литературы
2.2 Описание города Кемерово
География
Кемерово является административным центром Кемеровской области. Год основания – 1918 г. Второй по численности населения город Кузбасса, расположен в северной части Кузнецкого бассейна, на берегах р. Томи в среднем ее течении. Территория современного Кемерово расположена по обоим берегам р. Томи и занимает 282,3 км2. Расстояние от Кемерово до Москвы 3482 км.
Административно город включает 5 районов (Центральный, Заводский и Ленинский районы расположены на левом берегу р. Томь; Рудничный и Киров-ский районы – на правом берегу) и 5 поселков (Кедровка, Ягуновский, Пионер, Боровой, Промышленновский).
Общая численность населения Кемерово по данным Территориального ор-гана Федеральной службы Государственной статистики по Кемеровской области на 1 января 2005 года составляла 522,6 тыс. человек.
История
Начало истории города Кемерово положил первооткрыватель кузнецкого каменного угля Михайло Волков, который еще в первой четверти 18 века в Том-ском уезде обнаружил железную руду, а в «Горелой горе» в 7 верстах от Верхне-томского острога, на территории современного Кемерово, − залежи угля.
В 1868 г. крестьяне деревни Кемерово начали добычу каменного угля. В 1907 г. был основан кемеровский угольный рудник. В 1915 г. началось строитель-ство кемеровского коксохимического завода. В канун революции на месте ны-нешнего города ютилось несколько деревушек, село Щеглово, шахтерский посе-лок Красная Горка и поселок строителей Коксохимзавода.
В мае 1918 г. первый съезд Совета рабочих и солдатских депутатов поста-новил считать волостное село Щеглово и прилегающие к нему населенные пункты городом Щегловском. Здесь в годы первых пятилеток набирает темпы угледобыча и вступает в строй Коксохимзавод. В 1921 г. в г. Щегловске создана «автономная индустриальная колония Кузбасса», а в 1924 г. на Коксохимзаводе был получен первый кокс.
В 1932 г., спустя 14 лет после образования города, Щегловск был переиме-нован в Кемерово. С образованием в 1943 г. новой области Кемерово становится ее центром. В 1982 г. Международный Планетарный Центр присвоил малой пла-нете имя «Кемерово».
Сейчас это крупный индустриальный центр: город энергетики, машино-строения и химии. Ведущая отрасль – угольная. Ее представляют: разрез Кедров-ский и АО «Северокузбассуголь» − крупнейшие поставщики энергетических уг-лей в странах СНГ и Дальнего Зарубежья. Предприятия машиностроения выпус-кают электродвигатели, оборудование для химической промышленности и быто-вые приборы. АО «Азот» и фирма «Токем» производят продукцию, которая хоро-шо известна за пределами этого региона (синтетические смолы, фенопласты, ани-линовые красители, лаки краски – всего более 200 наименований.
В Кемерово также развиты легкая и пищевая промышленности. АО «Ортон» производит высококачественные ткани, которые пользуются повышенным спро-сом. Ассортимент выпускаемых продукций постоянно расширяется. Предприятия отправляют свою продукцию более чем в 30 стран.
Экономика и строительство объектов социально-культурной сферы
Ведущими отраслями промышленности города являются электроэнергетика (удельный вес отрасли в общем объёме 31,9 %), химическая (23,7 %), металлурги-ческая (20 %), машиностроительная и угольная (8,6 % и 8,5 % соответственно). В Кемерово находятся такие предприятия химической промышленности как ОАО «Азот», ОАО «Химпром», ОАО «Кокс», ОАО «Химволокно», ОАО «Полимер», ОАО «Анилинокрасочный завод»; предприятия по добыче угля: ОАО ХК «Куз-бассразрезуголь», ОАО «Разрез «Кедровский» и другие.
Администрация города одной из приоритетных задач экономического раз-вития ставит привлечение инвестиций в различные отрасли городского хозяйства. Благодаря проводимой инвестиционной политике органов власти, за последние три года в городе заметно улучшился инвестиционный климат. Прирост инвести-ций в основной капитал по крупным и средним предприятиям по сравнению с 2002 годом составил 84,4 %. Если в 2002 г. объём инвестиций составлял 2,7 млрд. рублей, то в 2004 г. данный показатель превысил 5 млрд. рублей. Всего по городу общий объём инвестиций составил 8,3 млрд. рублей, что на 61 % больше показа-теля 2002 года. Основная часть инвестиций направлена в производственный сек-тор экономики (80 %). Исходя из данных показателей, можно сделать вывод о сложившихся в Кемерово благоприятных условиях инвестирования.
Являясь экономическим центром области, Кемерово играет важнейшую роль в развитии предпринимательства. Значительную долю рынка в экономике города занимает средний и малый бизнес. Доля субъектов экономики, занятых только в малом бизнесе составляет около 30 % от общего количества занятых в эконо-мике. При этом субъекты малого предпринимательства обеспечивают ¼ поступ-лений в доход городского бюджета.
В Кемерово сохраняется устойчивая тенденция роста среднемесячной зара-ботной платы. Так в 2003 г. размер среднемесячной заработной платы в 1,5 раза превысил уровень 1999 года и составил 5230 рублей на одного работающего чело-века, а в 2005 г. размер заработной платы увеличился до 7225 рублей, что выше уровня 2003 года в 1,4 раза.
В городе ведётся строительство и реконструкция жилого фонда и объектов социального значения, что в дальнейшем отразится на миграции и численности населения определённых микрорайонов города.