
- •Оценка объектов недвижимости
- •Оглавление
- •Задание на оценку
- •1. Общие положения
- •1.1 Применяемые стандарты оценки
- •1.2 Порядок оценки объектов нежилого фонда
- •1.3 Определения и понятия
- •1.4 Принципы оценки
- •2. Краткая информация о месторасположении объекта
- •2.1 Сведения о регионе Кемеровская область
- •2.2 Описание города Кемерово
- •2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
- •3. Процедура оценки объектов недвижимости
- •3.1 Затратный подход
- •3.1.1 Расчет восстановительной стоимости
- •Метод сравнительной единицы
- •Метод количественного обследования
- •Согласование результатов определения восстановительной стоимости
- •3.1.2 Определение физического износа Нормативный метод
- •Стоимостной метод
- •Метод срока жизни
- •Согласование результатов определения физического износа
- •3.1.3 Определение функционального износа
- •Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат
- •Метод капитализации потерь в арендной плате
- •Согласование результатов определения функционального износа
- •3.1.4 Определение внешнего износа
- •Метод капитализации потерь в арендной плате
- •Метод срока жизни
- •Согласование результатов определения функционального износа
- •3.1.5 Определение накопленного износа
- •3.1.6 Согласование результатов затратным подходом
- •3.2 Рыночный подход
- •3.2.1 Метод сравнения цены 1 кв. М площади
- •3.2.2 Метод сравнения валового рентного мультипликатора
- •3.2.3 Метод сравнения коэффициента капитализации
- •3.2.4 Согласование результатов оценки рыночным подходом
- •3.3 Доходный подход
- •3.3.1 Метод прямой капитализации
- •3.3.2 Метод дисконтированных денежных потоков
- •3.3.3 Согласование результатов оценки доходным подходом
- •4. Согласование результатов
- •Список использованной литературы
2. Краткая информация о месторасположении объекта
2.1 Сведения о регионе Кемеровская область
Кемеровская область входит в состав Западно-Сибирского экономического района. Это самая небольшая территория, находящаяся в юго-восточной части За-падной Сибири, которая представляет собой её угольно-металлургическую базу. Она занимает менее 7 % площади Западной Сибири (95,5 тыс. км2), сосредотачи-вает 25 % всего населения района и около 30 % его городского населения. Чис-ленность населения – 2958 тыс. чел. (на 2000 г.). Уступая по территории почти всем краям и областям Сибири и Урала, Кемеровская область имеет самую боль-шую в Сибири плотность населения – 31 человек на 1 км2 и является высокоурба-низированным субъектом Российской Федерации. В городах проживает 87 % все-го населения. Удельный вес населения в трудоспособном возрасте – 59 %, пенси-онного возраста – 18 %.
Самые крупные города Новокузнецк и Кемерово, города Прокопьевск, Ленинск-Кузнецкий, Междуреченск, Киселевск имеют свыше 100 тыс. человек населения.
Уровень промышленного развития, отраслевая структура хозяйства, разме-щение населения и городских поселений Кемеровской области во многом опреде-лены географией эксплуатируемых угольных месторождений - главное богатство юго-восточной части Западной Сибири. Здесь на небольшой территории между Салаирским кряжем на западе и Кузнецким Алатау на востоке на глубине до 1800 м сосредоточено 600 млрд. т высококачественных углей, пласты которых во многих местах выходят даже на поверхность.
Кузнецкий бассейн представляет собой цепочку месторождений, опоясы-вающих с запада Кузнецкий Алатау. Самым северным является Анжерское место-рождение, а юго-восточным − Томь-Усинское. Здесь же находятся рудные ресур-сы Горной Шории.
Местом строительства металлургического комбината был выбран Кузнецк (ныне Новокузнецк), что обусловлено близостью к Прокопьевску с его наиболее ценными коксующимися углями, наличием местных угольных месторождений, надежностью источника водоснабжения (р. Томь).
При развитии черной металлургии наиболее экономически эффективно раз-мещать металлургические заводы в одном пункте. Этим и обусловлено размеще-ние в Новокузнецке вблизи от Кузнецкого металлургического комбината (КМК), Западно-Сибирского металлургического завода (Запсиба). Кроме этих двух метал-лургических заводов полного цикла в области имеется Гурьевский металлургиче-ский завод. С наличием дешевой топливной базы связано создание Новокузнецко-го завода ферросплавов, поставляющего свою продукцию металлургическим заводам для легирования стали. Развитие угольной промышленности является базой для электроемких производств химии и цветной металлургии, которые создавались в разных городах области. На базе коксохимического завода в Кемерово были построены азотно-туковый и анилинокрасочный заводы, а также завод пластмасс. В Белове − цинковый завод на концентратах с Дальнего Востока и частично из рудников Салаира. В Новокузнецке, кроме КМК и завода ферросплавов, есть алюминиевый завод.
Развитие черной и цветной металлургии создало сырьевую базу для металло-емкого машиностроения, а мощная угольная промышленность предопределила основной профиль машиностроения области − производство горного оборудова-ния. Машиностроительные предприятия размещены практически во всех крупных центрах добычи угля.
Угольно-металлургическая специализация Кемеровской области наряду с хи-мией и тяжелым машиностроением способствовало развитию ряда других отрас-лей народного хозяйства. Кемеровская область имеет развитое производство сель-скохозяйственной продукции. Сеть птицефабрик, теплично-парниковых комбина-тов является существенным подспорьем в снабжении городского населения ово-щами, яйцами и др. Центр пищевой промышленности − город Мариинск.
Горные территории Кемеровской области, занятые Кузнецким Алатау и хреб-тами Горной Шории, являются районами лесозаготовительной промышленности, добычи золота, нефелинов, угля, железных руд, промысловой охоты. Важнейшие экономические центры этих районов − Таштагол и Междуреченск в Горной Шо-рии, Белогорск в Кузнецком Алатау.
Районы Салаирского кряжа экономически относятся к комплексу Кузнецкой котловины, но довольно специфичны по своим природным условиям и хозяйст-венному комплексу.
Салаирский кряж − разрушенные эрозией горы − представляют собой систему невысоких холмов с пологими западными и крутыми восточными склонами. Это старый район горнорудной промышленности Западной Сибири, возникшей в конце XVIII − начале XIX веков, известный своими серебросвинцовыми рудами. Кроме полиметаллических руд в Салаирском кряже были открыты месторождения бокситов, барита, нерудного металлического сырья, а также серых колчеданов. Эксплуатация этих месторождений дала жизнь двум небольшим городам – Гурьевску и Салаиру. В Гурьевске работает металлургический завод, перерабатывающий кузнечный чугун. Салаир − центр добычи и переработки полиметаллических руд.
Кемерово − крупнейший промышленный центр. Развиты машиностроение и химия. Центр угледобычи − Прокопьевск, Киселевск, Анджеро-Судженск. Центр металлургии − Новокузнецк. Кемеровская область, обладающая богатыми при-родно-сырьевыми ресурсами, имеет мощный экспортный и инвестиционный по-тенциал. Для успешного развития экономики региона большое значение имеет внешнеэкономическая деятельность. Сегодня Кузбасс имеет внешнеторговые свя-зи с 60 странами ближнего и дальнего зарубежья.
Экономическое развитие региона связано, прежде всего, с созданием в Кеме-ровской области благоприятных условий для инвесторов и деловых партнеров. Основой достижения экономического роста в Кузбассе является инвестиционная активность в промышленности.
Небольшая по территории, компактная, с хорошо развитой сетью дорог, мощным многоотраслевым хозяйством, Кемеровская область играет ведущую роль в экономике Сибири.
Социально-экономическая ситуация
В таблице 1 приведены данные, согласно материалам Кемеровского Областного Комитета государственной статистики о социально-экономическом положении области за 2006 г.
Таблица 1
Основные социально-экономические показатели по Кемеровской области
Показатель |
2006г. |
В % к 2005г. |
Декабрь 2006г. |
В % к |
|
ноябрю 2006г. |
декабрю 2005г. |
||||
|
|
|
|
|
|
Индекс промышленного производства |
− |
106 |
− |
103 |
99,5 |
Объем выпущенной продукции сельского хозяйства, млрд. рублей |
21,2 |
105 |
1,1 |
85 |
113 |
Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», млрд.рублей |
42,0 |
102 |
5,1 |
108 |
112 |
Грузооборот предприятий транспорта, млрд. т-км: |
|
|
|
|
|
железнодорожного |
48,0 |
106 |
4,1 |
99,2 |
98 |
автомобильного |
2,0 |
122 |
0,1 |
97 |
94 |
Пассажирооборот автобусов общего пользования, млн. пасс.– км |
4880 |
109 |
426 |
104 |
114 |
Оборот торговли, млрд. рублей: |
|
|
|
|
|
розничной торговли |
180 |
118 |
19 |
122 |
104 |
оптовой торговли |
249 |
112 |
24,6 |
106 |
135 |
Оборот общественного питания, млн. рублей |
9700 |
117 |
952 |
114 |
121 |
Объем платных услуг населению, млрд. рублей |
34,4 |
106 |
3,4 |
105 |
104 |
Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования, тыс. м2 общей площади |
804 |
125 |
97,3 |
135 |
32 |
Индекс потребительских цен |
|
108,2 |
|
100,5 |
108,2 |
Индекс цен производителей промышленных товаров |
− |
105,9 |
− |
100,2 |
105,9 |
Среднесписочная численность занятых в экономике, тыс.человек |
1264 |
100,8 |
1273 |
100,1 |
101 |
Общая численность безработных (на конец ноября), тыс.человек |
− |
− |
111 |
98 |
86 |
Численность безработных, зарегистрированных в органах государственной службы занятости (на конец ноября), тыс.человек |
− |
− |
40,9 |
102 |
85 |
Денежные доходы на душу населения, рублей |
9283 |
120 |
1288 |
135 |
118 |
Реальные располагаемые доходы на душу населения |
|
109 |
|
132 |
107 |
Начисленная среднемесячная заработная плата работающих в экономике |
|
|
|
|
|
номинальная, рублей |
10114 |
120 |
10827 |
101 |
119 |
реальная |
− |
109 |
− |
100,8 |
110 |
В таблице 2 приведены основные показатели динамики промышленного производства.
Таблица 2
Показатели динамики промышленного производства
|
В % к: |
|
предыдущему периоду |
соответствующему периоду 2005 г. |
|
Январь |
91 |
103 |
Февраль |
99 |
104 |
Март |
104 |
105 |
I квартал |
− |
105 |
Апрель |
101 |
112 |
Май |
96 |
107 |
Июнь |
95 |
106 |
I полугодие |
− |
106 |
Июль |
106 |
114 |
Август |
96 |
105 |
Сентябрь |
102 |
107 |
Январь-Сентябрь |
− |
107 |
Октябрь |
105 |
104 |
Ноябрь |
101 |
105.5 |
Декабрь |
103 |
99.5 |
Год |
− |
106 |
В таблице 3 представлены основные индексы по видам экономической дея-тельности, согласно данным Кемеровского Областного Комитета государ- ственной статистики за 2006 г.
Таблица 3
Основные индексы производства по видам экономической деятельности
|
2006 г., в % к 2005 г. |
Декабрь 2006, в % к |
|
ноябрю 2006 г. |
декабрю 2005 г. |
||
Добыча полезных ископаемых |
106 (106)* |
100,7 (99) |
109 (107) |
- добыча топливно-энергетических полезных ископаемых |
106 (106) |
101 (99,4) |
109 (106) |
- добыча полезных ископаемых, кроме топливно-энергетических |
107 (111) |
79 (76) |
118 (116) |
Обрабатывающие производства |
108 (108) |
102 (100,8) |
95 (93) |
- производство пищевых продуктов, включая напитки и табак |
99 (96) |
118 (108) |
112 (98) |
- текстильное и швейное производство |
66 (65) |
108 (103) |
109 (85) |
- производство кожи, изделий из кожи и производство обуви |
114 |
100 |
142 |
- обработка древесины и производство изделий из дерева |
98 (73) |
106 (112) |
127 (73) |
- целлюлозно-бумажное производство, издательская и полиграфическая деятельность |
107 (122) |
100,5 (93) |
96 (97) |
- производство кокса и нефтепродуктов |
110 (110) |
104 (104) |
102 (102) |
- химическое производство |
100,2 (100,5) |
102 (102) |
105 (105) |
- производство резиновых и пластмассовых изделий |
85 (69) |
101 (100,1) |
68 (53) |
- производство прочих неметаллических минеральных производств |
126 (125) |
106 (114) |
147 (149) |
- металлургическое производство и производство готовых металлических изделий |
116 (116) |
108 (108) |
97 (97) |
- производство машин и оборудования |
79 (79) |
56 (54) |
49 (48) |
- производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования |
115 (110) |
95 (94) |
104 (101) |
- производство транспортных средств и оборудования |
108 (111) |
152 (152) |
87 (90) |
- прочие производства |
147 (152) |
104 (99) |
176 (173) |
Производство и распределение электроэнергии, газа и воды |
99 (98) |
110 (110) |
89 (90) |
- производство, передача и распределение электроэнергии |
99,1 (99,1) |
110 (110) |
91 (91) |
- производство, передача и распределение пара и горячей воды (тепловая энергия) |
100 (95) |
117 (118) |
81 (83) |
* - в скобках – показатели для крупных и средних предприятий
Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство» составил 42 млрд. руб. или 102 % к уровню 2005 г (таблица 4).
Таблица 4
Показатели динамики объема работ
|
Млн. руб. |
В % к |
|
предыдущему периоду |
соответствующему периоду 2005 г. |
||
Январь |
2087 |
55 |
134 |
Февраль |
2134 |
102 |
112 |
Март |
2620 |
122 |
108 |
1 квартал |
6841 |
62 |
116 |
Апрель |
2608 |
97 |
94 |
Май |
2844 |
109 |
101 |
Июнь |
3585 |
123 |
100 |
2 квартал |
9037 |
127 |
99 |
1 полугодие |
15878 |
− |
105 |
Июль |
3382 |
93 |
77 |
Август |
3798 |
109 |
88 |
Сентябрь |
4433 |
113 |
102 |
3 квартал |
11613 |
121 |
89 |
Январь- сентябрь |
27491 |
− |
98 |
Октябрь |
4700 |
104 |
106 |
Ноябрь |
4693 |
98 |
114 |
Декабрь |
5149 |
108 |
112 |
4 квартал |
14542 |
116 |
111 |
Год |
42033 |
− |
102 |