1.4 Принципы оценки

Принцип замещения

Максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Типич-ный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость ана-логичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности.

Принцип полезности

Всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Принцип изменения

Принцип изменения отражает факт непостоянства стоимости во времени. Изменение стоимости происходит как в результате изменения самой недвижимости, так и в результате изменения внешних условий. Принципом изменения объясняется профессиональный стандарт оценки − фиксировать конкретную дату оценки.

Принцип зависимости

К основным факторам, влияющим на стоимость объекта недвижимости, относятся местоположение и близость объекта недвижимости к развитой инфра-структуре: дорогам, торговым и культурным центрам и т.д. Оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Оцениваемый объект: нежилое одноэтажное здание бассейн для оздоровительного плавания, расположенное в Центральном районе г. Кемерово по адресу пр. Кузнецкий, 2. Застройка данного района выполнена в основном жилыми объектами, ведется строительство новых жилых домов, в непосредственной близости располагается крупный торговый центр «Я», крупный магазин строительных материалов «Большой ремонт» и др. Подъезд к объекту оценки заасфальтирован, имеется небольшая парковка для транспортных средств посетителей.

На основании вышеизложенного оценщик считает, что данный объект оцен-ки находится в доходном месте, поэтому сочетание факторов «местоположение» и «связь объекта оценки с рынком пользователя» влияют на рыночную стоимость.

Принцип соответствия

Объект оценки, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обуславливают высокую стоимость объекта.

Рабочий проект, по которому было построено данное здание, выполнен в соответствии со всеми нормами и правилами, действующими на территории Рос-сийской Федерации. Фасад здания выполнен без каких либо излишеств и по своим конструктивным материалам вписывается в среду близлежащих строений. Здание расположено на территории с учетом удобного подъезда автотранспорта.

Все перечисленные факторы воздействуют на рыночную стоимость оцени-ваемого объекта.

Принцип спроса и предложения

Выявляет взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей.

Спрос на объекты недвижимости более подвержен колебанию, чем пред-ложение, т.к. резкое изменение денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходят в более короткие промежутки вре-мени, чем время строительства объектов недвижимости, в результате чего созда-ется дополнительное предложение на рынке.

Однако не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит от условий финансирования сделки, информированности и уровня компетенции в данном во-просе участников сделки и других причин.

В данном случае при определении стоимости объекта оценки необходимо учитывать то, что высокий спрос на данный объект превышает предложение и, соответственно, рыночная стоимость имеет тенденцию к повышению.

Принцип конкуренции

Если на рынке извлекаются сверхприбыли, предприниматели стремятся по-пасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объект недвижимости в этом случае снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателя, и наоборот. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости.

В данном случае принцип конкуренции не участвует в определении ры-ночной стоимости.