3.3.2 Метод дисконтированных денежных потоков
Позволяет определить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков (ДДП) производится по формуле:
где PV – текущая стоимость; Ct – денежный поток периода t; it – ставка дисконтирования денежного потока периода t; М – стоимость реверсии или остаточная стоимость; n – количество периодов.
R = i - g,
где R – коэффициент капитализации; g – условно постоянный (средний) темп прироста доходов от бизнеса в указанном периоде (принят оценщиком в размере 4 % на основе анализа рынка недвижимости).
;
g
= 4 %; R
= 13,00 %.
i1 = 13,00 % = 0,1300;
i2 = 17,00 % = 0,1700;
i3 = 21,00 % = 0,2100;
i4 = 25,00 % = 0,2500;
i5 = 29,00 % = 0,2900.
Коэффициент инфляции принят оценщиком также исходя из сложившейся на рынке ситуации в размере 10 % ежегодно в течение пяти лет.
С1 = 1,04 ∙ ЧОД ∙ 1,1 = 1,04 ∙ 666 050 ∙ 12 ∙ 1,1 = 9 143 534 руб.
С2 = 1,04 ∙ С1 ∙ 1,1 = 1,04 ∙ 9 143 534 ∙ 1,1 = 10 460 202 руб.
С3 = 1,04 ∙ С2 ∙ 1,1 = 1,04 ∙ 10 460 202 ∙ 1,1 = 11 966 471 руб.
С4 = 1,04 ∙ С3 ∙ 1,1 = 1,04 ∙ 11 966 471 ∙ 1,1 = 13 689 642 руб.
С5 = 1,04 ∙ С4 ∙ 1,1 = 1,04 ∙ 13 689 642 ∙ 1,1 = 15 660 950 руб.
В приведенных выше расчетах денежных потоков: 1,04 − это коэффициент, отражающий средний темп прироста доходов от бизнеса в указанном периоде; 1,1 − коэффициент, учитывающий инфляцию.
Стоимость реверсии определяется:
M = С5/ i4
M = 15 660 950 / 0,2500 = 62 643 800 руб.
=
8 091 623 + 7 641 319 + 6 754 760 + 5 607 291 + 4 383 996
+ 17 535 985 = = 50 014 974 руб.
С помощью метода дисконтированных денежных потоков в рамках доход-ного подхода была получена итоговая стоимость оцениваемого объекта, равная 50 014 974 рублей без НДС.
3.3.3 Согласование результатов оценки доходным подходом
Согласование результатов, полученных в рамках доходного подхода, проводится с помощью метода анализа иерархий.
Результаты расчетов приведены в таблицах 31−36.
Таблица 31
Определение веса критерия оценки
|
А |
Б |
В |
Г |
Расчет |
Вес критерия |
А |
1 |
1/3 |
1/5 |
1 |
0,51 |
0,09 |
Б |
3 |
1 |
1/5 |
3 |
1,16 |
0,21 |
В |
5 |
5 |
1 |
5 |
3,34 |
0,61 |
Г |
1 |
1/3 |
1/5 |
1 |
0,51 |
0,09 |
Сумма: |
5,52 |
1 |
||||
λmax = 4,21; ИС = 0,07; ОС = 7,8 %.
Таблица 32
Определение веса критерия А
Метод |
Метод прямой капитализации |
Метод ДДП |
Расчет |
Вес критерия |
Метод прямой капитализации |
1 |
5 |
2,24 |
0,83 |
Метод ДДП |
1/5 |
1 |
0,45 |
0,17 |
Сумма: |
2,69 |
1 |
||
λmax = 2; ИС ≈ 0; ОС ≈ 0 %.
Таблица 33
Определение веса критерия Б
Метод |
Метод прямой капитализации |
Метод ДДП |
Расчет |
Вес критерия |
Метод прямой капитализации |
1 |
3 |
2 |
0,78 |
Метод ДДП |
1/3 |
1 |
0,58 |
0,22 |
Сумма: |
2,58 |
1 |
||
λmax = 2; ИС ≈ 0; ОС ≈ 0 %.
Таблица 34
Определение веса критерия В
Метод |
Метод прямой капитализации |
Метод ДДП |
Расчет |
Вес критерия |
Метод прямой капитализации |
1 |
4 |
2 |
0,8 |
Метод ДДП |
1/4 |
1 |
0,5 |
0,2 |
Сумма: |
2,5 |
1 |
||
λmax = 2; ИС ≈ 0; ОС ≈ 0 %.
Таблица 35
Определение веса критерия Г
Метод |
Метод прямой капитализации |
Метод ДДП |
Расчет |
Вес критерия |
Метод прямой капитализации |
1 |
3 |
2 |
0,78 |
Метод ДДП |
1/3 |
1 |
0,58 |
0,22 |
Сумма: |
2,58 |
1 |
||
λmax = 2; ИС ≈ 0; ОС ≈ 0 %.
Таблица 36
Итоговая таблица определения стоимости оцениваемого объекта
Показатели |
А |
Б |
В |
Г |
Итоговый вес подхода |
Расчет по подходу |
Взвешенный результат |
Вес критерия |
0,09 |
0,21 |
0,61 |
0,09 |
− |
− |
− |
Метод прямой капитализации |
0,83 |
0,78 |
0,8 |
0,78 |
0,80 |
61 481 538 |
49 185 230 |
Метод ДДП |
0,17 |
0,22 |
0,2 |
0,22 |
0,20 |
50 014 974 |
10 002 995 |
Сумма: |
1 |
|
59 188 225 |
||||
ВВЫВОД 3: Рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Кузнецкий, 2, рассчитанная доход-ным подходом на дату оценки 1 декабря 2007 г. составляет 59 188 225 (пятьдесят девять миллионов сто восемьдесят восемь тысяч двести двадцать пять) рублей без НДС.