3.2.2 Метод сравнения валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор – отношение продажной цены или к по-тенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу.

; ПВД = S АС,

где ВРМ – валовый рентный мультипликатор; ПВД – потенциальный вало-вый доход, руб.; Ц_О – цена объекта, руб.; S – площадь объекта, м²; АС – ставка арендной платы в год, руб..

Аналог 1:

Аналог 2:

Аналог 3:

Аналог 4:

Аналог 5:

Поскольку аналог 5 не совсем вписывается в общую ситуацию на рынке со своим слишком отличающимся валовым рентным мультипликатором, оценщик не учитывает его далее в расчетах.

ВРМ_ср= (3,76+4,54+2,58+2,23)/4=3,28

Для оцениваемого объекта: ПВД = 1730,16 • 12 • 550 = 11 419 056 руб.

Вероятная цена продажи объекта равна:

Ц_О = 11 419 056 × 3,28 = 37 454 504 руб.

Стоимость оцениваемого нежилого здания, рассчитанная в рамках рыночного подхода сравнением валового рентного мультипликатора, составила 37 454 504 рублей без НДС.

3.2.3 Метод сравнения коэффициента капитализации

Общий усредненный коэффициент капитализации определяется отноше-нием чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его про-дажной цене:

К_кап=

Для аналога № 1:

Для аналога № 2:

Для аналога № 3:

Для аналога № 4:

Для аналога № 5:

Аналогично предыдущему расчету оценщик здесь не учитывает аналог 5, т.к. он отличается слишком низким коэффициентом капитализации.

К_{кап ср} = (0,0135+0,0127+0,0226+0,0213)/4=0,0175

Вероятная цена продажи объекта будет равна:

Ц_О= 666 050/ 0,0175 = 38 060 000 руб.

Стоимость оцениваемого нежилого здания, рассчитанная в рамках рыночно-го подхода с помощью коэффициента капитализации, составила 38 060 000 руб.

3.2.4 Согласование результатов оценки рыночным подходом

Согласование результатов, полученных в рамках рыночного подхода, производится с помощью использованного ранее в настоящем отчете метода анализа иерархий. Результаты расчетов приведены далее в таблицах 23−28.

Таблица 23

Определение веса критерия оценки

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А	1	1/3	1/5	1	0,51	0,09
Б	3	1	1/5	3	1,16	0,21
В	5	5	1	5	3,34	0,61
Г	1	1/3	1/5	1	0,51	0,09
Сумма:					5,52	1

λ_max = 4,21; ИС=0,07; ОС=7,8%.

Таблица 24

Определение веса критерия А

Метод	Сравнения цены 1 м2	ВРМ	Коэффициент капитализации	Расчет	Вес критерия
Сравнения цены 1 м2	1	7	7	3,30	0,74
ВРМ	1/7	1	1/2	0,44	0,10
Коэффициент капитализации	1/7	2	1	0,69	0,16
Сумма:				4,43	1

λ_max = 3,09; ИС = 0,045; ОС = 7,76 %.

Таблица 25

Определение веса критерия Б

Метод	Сравнения цены 1 м2	ВРМ	Коэффициент капитализации	Расчет	Вес критерия
Сравнения цены 1 м2	1	5	4	2,71	0,67
ВРМ	1/5	1	1/3	0,41	0,10
Коэффициент капитализации	1/4	3	1	0,91	0,23
Сумма:				4,03	1

λ_max = 3,098; ИС=0,049; ОС=8,45%.

Таблица 26

Определение веса критерия В

Метод	Сравнения цены 1 м2	ВРМ	Коэффициент капитализации	Расчет	Вес критерия
Сравнения цены 1 м2	1	5	4	2,71	0,68
ВРМ	1/5	1	1/2	0,46	0,12
Коэффициент капитализации	1/4	2	1	0,79	0,20
Сумма:				3,96	1

λ_max = 3,046; ИС = 0,023; ОС=3,97 %.

Таблица 27

Определение веса критерия Г

Метод	Сравнения цены 1 кв.м.	ВРМ	Коэффициент капитализации	Расчет	Вес критерия
Сравнения цены 1 м2	1	4	5	2,71	0,68
ВРМ	1/4	1	2	0,79	0,20
Коэффициент капитализации	1/5	1/2	1	0,46	0,12
Сумма:				3,96	1

λ_max = 3,046; ИС=0,023; ОС=3,97%.

Таблица 28

Итоговая таблица определения стоимости оцениваемого объекта

Показатели	А	Б	В	Г	Итоговый вес подхода	Расчет по подходу	Взвешенный результат
Вес критерия	0,09	0,21	0,61	0,09	-	-	-
Сравнения цены 1 м2	0,74	0,67	0,68	0,68	0,68	58 654 154	39 884 824
ВРМ	0,10	0,10	0,12	0,20	0,12	37 454 504	4 494 540
Коэффициент капитализации	0,16	0,23	0,20	0,12	0,20	38 060 000	7 612 000
Сумма:					1		51 991 364

ВЫВОД 2: Рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Кузнецкий, 2, рассчитанная рыноч-ным подходом на дату оценки 1 декабря 2007 г. составляет 51 991 364 (пятьдесят один миллион девятьсот девяносто одна тысяча триста шестьдесят четыре) руб. без НДС.