Метод срока жизни

Этот метод позволяет рассчитать неустранимый внешний износ, исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его износа в ближайшее время.

При оценке объекта эксперт определил следующие показатели:

- эффективный возраст оцениваемого здания – 27 лет;

- оставшийся срок экономической жизни – 150 лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора рассчи-тывается по формуле

И = ЭВ / (ЭВ + ОСЭЖ) × 100% = 27 / (27 +148) = 15,42 %.

Согласование результатов определения функционального износа

Общий коэффициент функционального износа объекта оценщик определил как среднее арифметическое двух значений: К_функц = (47,55+15,42)/2=31,5%.

3.1.5 Определение накопленного износа

Накопленный износ — совокупный износ основных средств, активов, аккумулированный за период эксплуатации основных средств, долгосрочных активов, определяемый суммированием износа за предыдущие периоды. В дан-ном случае накопленный износ объекта складывается из физического, функции-онального и внешнего износа. Величина накопленного износа рассчитывается по формуле:

И = 1 – (1 – К_физ) (1 – К_функц) (1 – К_внешн),

где К_физ – коэффициент физического износа; К_функц – коэффициент функ-ционального (морального) устаревания; К_внешн – коэффициент внешнего износа (экономического устаревания).

И = 1 – (1 – 0,09415) (1 – 0,2711) (1 – 0,315) = 54,77 %.

3.1.6 Согласование результатов затратным подходом

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом представлена в таблице 18.

Таблица 18

Определение стоимости объекта затратным подходом

№ п/п	Расчетные показатели	Величина показателя, тыс. руб.
1	Восстановительная стоимость	16 793 173
2	Прибыль застройщика (35 %), руб.	5 877 610
3	Общий накопленный износ, руб.	9 197 620
4	Оценка стоимости имущественного комплекса затратным подходом	31 868 403

ВЫВОД 1: Рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, г. Кемерово, Центральный район, пр. Кузнецкий, 2, рассчитанная затратным подходом на дату оценки 1 декабря 2007 г. составляет 31 868 403 (тридцать один миллион восемьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста три) руб. без НДС.

3.2 Рыночный подход

Рыночный подход основан на анализе рынка продаж аналогичных помеще-ний, который проведен на дату оценки по объявлениям в местных средствах мас-совой информации.

В рамках рыночного подхода используется 3 метода определения стоимости объекта: метод сравнения цены 1 м² площади, сравнения валового рентного муль-типликатора и сравнения коэффициента капитализации.

3.2.1 Метод сравнения цены 1 кв. М площади

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характери-стиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику воз-можность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи анало-гичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Данные объекта оценки и отобранных для сравнения аналогов приведены в таблице 19.

Таблица 19

Характеристики объекта оценки выбранных аналогов

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Назначение помещения	нежилое	офисное	нежилое	нежилое	нежилое	офисное
Цена, руб.	−	45 000 000	14 000 000	12 500 000	7 500 000	3 800 000
Площадь, м2	1730	870	1034	733	700	542,8
Местоположение	центр	центр	окраина	периферия	окраина	окраина
Транспортная доступность	отличная	отличная	средняя	плохая	плохая	плохая
Автомобильная стоянка	есть	есть	есть	есть	нет	нет
Материал наружных стен	бетон	кирпич	бетон	кирпич	бетон	бетон
Водоснабжение	центральное	центральное	центральное	центральное	центральное	центральное
Теплоснабжение	центральное	центральное	центральное	центральное	центральное	центральное
Благоустройство территории	асфальт	тротуарная плитка	нет	асфальт	нет	нет
Внутренняя отделка	улучшенная	улучшенная	плохая	хорошая	удовлетво-рительная	удовлетво-рительная
Состояние (износ)	хорошее	хорошее	плохое	хорошее	удовлетво-рительная	неудовлетво-рительная
Право собственности на земельный участок	аренда	аренда	аренда	полная собствен-ность	аренда	аренда
Этажность	1	3	5	2	2	1
Дата продажи	дата оценки	дата оценки	дата оценки	дата оценки	дата оценки	дата оценки
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия сделки	продажа	предложение	предложение	продажа	продажа	продажа
Расстояние до остановки общественного транспорта, м	35	50	200	300	500	100
Капитальность	I	I	II	I	II	II
Наличие подвала	есть	есть	есть	есть	есть	нет
Наличие дополнительных улучшений	нет	нет	нет	нет	нет	нет
Особенности архитектурного строения	отдельно стоящее	пристроенное	отдельно стоящее	отдельно стоящее	отдельно стоящее	отдельно стоящее
Наличие охраны	есть	нет	есть	нет	нет	нет
Право собственности	полное	полное	полное	полное	полное	полное
Телефон	есть	есть	нет	нет	нет	нет
Планировка	улучшенная	улучшенная	улучшенная	улучшенная	свободная	улучшенная
Расстояние до центра города, км	2	1,2	12,1	5	14	12,8
Расстояние до торговых центров, м	700	500	800	200	400	1500
Экология	Удовлетворите-льная	благоприятная	хорошая	благоприятная	хорошая	неудовлетво-рительная
Арендная плата 1 м2, руб./мес.	550	950	300	550	400	50
Чистый операционный доход, руб.	666 050	570 000	189 000	282 000	160 000	19 000

Процентные поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами приведены в таблице 20:

Таблица 20

Процентные корректировки по сравниваемым продажам

Наименование	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена, руб	45000000	14000000	12500000	7500000	3800000
Площадь, кв.м.	870	1034	733	700	542,8
Цена 1 кв.м. полезной площади, руб	51724	13540	17053	10714	7001
Корректировка на площадь	1,37	1,07	1,13	1,27	1,16
Скорректированная цена, руб	70 861	14 487	19 270	13607	8121
Корректировка на назначение	0,96	1	1	1	0,96
Скорректированная цена, руб	68 026	14 487	19 270	13607
Корректировка на наличие автомобильной стоянки	1	1	1	1,06	1,06
Скорректированная цена, руб.	68 026	14 487	19 270	14423	7796
Корректировка на водоснабжение	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб	68 026	14 487	19 270	14423	7796
Корректировка на теплоснабжение	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб	68 026	14 487	19 270	14423	7796
Корректировка на благоустройство	0,85	1,06	1	1,06	1,06
Скорректированная цена, руб	57822	15356	19 270	15288	8264
Корректировка на состояние здания	1	1,1	1	1,05	1,15
Скорректированная цена, руб	57822	16891	19 270	16052	9504
Корректировка на объем прав на земельный участок	1	1	0,9	1	1
Скорректированная цена, руб	57822	16891	17343	16052	9504
Корректировка на этажность	1	0,95	1,05	1,05	1,05
Скорректированная цена, руб.	57822	16046	18210	16854	9979
Корректировка на дату продажи	1,06	1,06	1,06	1,06	1,06
Скорректированная цена, руб	61291	17009	19302	17865	10578
Корректировка на условия сделки	1	1	0,9	1	0,9
Скорректированная цена, руб	61291	17009	17372	17865	9520
Корректировка на расстояние до остановки общественного транспорта	1	1,01	1,02	1,03	1
Скорректированная цена, руб.	61291	17179	17719	18401	9520
Корректировка на группу капитальности	1	1,02	1	1,02	1,02
Скорректированная цена, руб.	61291	17522	17719	18769	9710
Корректировка на наличие подвала	1	1	1	1	1,05
Скорректированная цена, руб	61291	17522	17719	18769	10195
Корректировка на особенности архитектурного строения	1,02	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб	62517	17522	17719	18769	10195
Корректировка на наличие охраны	1,01	1	1,01	1,01	1,01
Скорректированная цена, руб.	63142	17522	17896	18957	10297
Корректировка на наличие телефона	1	1,01	1,01	1,01	1,01
Скорректированная цена, руб	63142	17697	18075	19146	10400
Корректировка на планировку	1	1,05	1	0,95	1,05
Скорректированная цена, руб	63142	18582	18075	18189	10920
Корректировка на расстояние до центра города	0,95	1,05	1	1,06	1,05
Скорректированная цена, руб	59985	19511	18075	19280	11466
Корректировка на расстояние до торговых центров	1	1	0,96	0,98	1,05
Скорректированная цена, руб	59985	19511	17352	18894	12039
Корректировка на экологию	1	1,02	1	1,02	1,03
Скорректированная цена, руб	59985	19901	17352	19272	12400
Скорректированная цена с денежными поправками, руб	73063	16567	21644	32552	25680
Средняя арифметическая цена за 1 кв.м.	33901
Площадь объекта оценки, кв.м.	1730,16
Стоимость объекта оценки, руб	58 654 154

Корректировки, предложенные на цену между оцениваемым объектом и аналогом, приведены на основании анализа продаж и сложившейся практики.

В среднем цена предложения снижается при продаже до 10 %, поэтому для аналогов 3 и 5 применяется корректировочный коэффициент 0,9 на условия сделки.

Корректировка на назначение введена к аналогам 1 и 5 в виде коэффициента 0,96, что объясняется некоторой дороговизной офисных помещений в сравнении с помещениями нежилого назначения.

Корректировка на наличие автомобильной стоянки введена оценщиком к аналогам 4 и 5 коэффициентом 1,06.

Корректировка на водо- и теплоснабжение не вводится, поскольку все аналоги имеют равные условия с объектом оценки.

Благоустройство территории является немаловажным фактором, оказы-вающим влияние на стоимость недвижимости. Объект оценки имеет заасфальтированную территорию. Различия в этом параметре учтены в рас-смотренных аналогах с разбросом в 15 %. Так, для аналогов 2, 4, 5 это коэф-фициент 1,06 (неблагоустроенная территория), а для аналога 1 – 0,85 (тротуарная плитка).

Корректировки на состояние здания введены с учетом следующих состояний зданий: наибольшую цену имеют объекты в «хорошем» состоянии, затем в «удовлетворительном», в «плохом» и, наконец, в «неудовлетворительном». В соответствии с этим аналоги 4, 2 и 5 имеют поправочные коэффициенты на состояние 1,05, 1,1 и 1,15 соответственно.

Поправка на объем прав на земельный участок введена к аналогу 3 в размере 10%, поскольку у всех остальных аналогов земельный участок находится в аренде.

При введении корректировки на этажность оценщик руководствовался «Консультациями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС». При этажности объекта более предусмотренного таблицей применяется коэффициент 0,95; при этажности объекта менее предусмотренного таблицей - 1,05.

На дату продажи введен корректировочный коэффициент 1,06 на все аналоги, т.к. с июля по декабрь 2006 года уровень инфляции составил 6 %.

Корректировки на расстояние до остановки общественного транспорта объясняются оценщиком так: к аналогам 1 и 5 введен коэффициент 1, т.к. расстояния до 100 м оценщик посчитал приблизительно равными; к аналогам 2, 3, 4 введены коэффициенты 1,01, 1,02 и 1,03 соответственно их расстояниям в 200, 300 и 500 м.

Корректировка на группу капитальности введена в соответствии с «Консультациями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС». Для аналогов 2, 4 и 5 она составляет 1,02.

Корректировка на наличие подвала для аналога 5 составляет 1,05, поскольку этот аналог единственный не имеет подвала.

Аналог 1 отличается от прочих особенностью архитектурного строения, он является пристроенным среди остальных отдельно стоящих, поэтому имеет поправочный коэффициент 1,02.

Корректировка на наличие охраны введена ко всем аналогам, кроме 2-го, коэффициентом 1,01, что показывает незначительное влияние этого фактора на стоимость недвижимого имущества.

Корректировка на наличие телефона введена оценщиком в виде коэффициента 1,01 ко всем аналогам, кроме 1-го, т.к. оценщик считает, что отсутствие телефона незначительно сказывается на цене объекта недвижимости.

Корректировка на планировку введена по следующему принципу: аналоги 1 и 3, имеющие улучшенную планировку, имеют коэффициент 1, аналоги 2 и 5 с малогабаритной планировкой корректируются на коэффициент 1,05, а аналог 4 со свободной планировкой – на 0,95.

Корректировки на расстояние до центра города введены по принципу: для аналога 3 – коэффициент 1, т.к. расстояния 4 и 5 км оценщик посчитал одинаково влияющими на стоимость; аналог 1 расположен в непосредственной близости от центра города (1,2 км), поэтому поправочный коэффициент для него составляет 0,95; аналоги 2 и 5 располагаются от центра города на расстоянии 12,1 и 12,8 км соответственно, оценщик посчитал эти расстояния в равной степени влияющими на стоимость и установил коэффициент корректировки для них 1,05. Для аналога 4 (14 км) – коэффициент 1,06.

Поправки на расстояние до торговых центров введены по принципу: расстояния 500 м (аналог 1), 800 м (аналог 2) и 700 м (объект оценки) одинаково влияют на стоимость недвижимости, поэтому поправочный коэффициент здесь 1; для аналогов 3 и 4 эти коэффициенты соответственно равны 0,96 и 0,98 пропорционально их расстояниям до торговых центров; для 5-го аналога коэффициент 1,05 (1,5 км).

Объект оценки характеризуется благоприятной экологией, вследствие чего для аналогов 2 и 4 корректировка на экологию составляет 1,02 (хорошая экология), для аналога 5 – 1,03 (неудовлетворительная экология).

Таблица 21

Денежные корректировки по сравниваемым продажам

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена 1 кв.м. площади, руб	-	59985	19901	17352	19272	12400
Местоположение	центр	окраина	центр	периферия	окраина	окраина
Корректировка на местоположение	-	+3750	0	+1500	+3750	+3750
Транспортная доступность	отличная	средняя	отличная	плохая	плохая	плохая
Корректировка на транспортную доступность	-	+483	0	+1160	+1160	+1160
Материал наружных стен	бетон	бетон	кирпич	кирпич	бетон	бетон
Корректировка на материал наружных стен	-	0	-1667	-1667	0	0
Внутренняя отделка	улучш.	плохая	улучш.	хорошая	удовл.	удовл.
Корректировка на внутреннюю отделку	-	+2306	0	+1153	+1730	+1730
Итоговая корректировка	-	+6539	-1667	+2146	+6640	+6640
Скорректированные цены продаж, руб./кв.м.	-	73063	16567	21644	32552	25680

Расчет поправки на местоположение:

Из списка представленных аналогов выбираем 3 аналога, отличающихся только параметром «местоположение». Тогда стоимость 1 кв.м. объекта в зависимости от местоположения (по аналогам 18, 21 и 22):

окраина – 41250 руб.

периферия – 43500 руб.

центр – 45000 руб.

Расчет поправки на транспортную доступность:

Стоимость 1 кв.м. объекта в зависимости от транспортной доступности (по аналогам 5, 26, 27, 28, 29):

плохая – 12863 руб.

хорошая – 13830 руб.

отличная – 14023 руб.

средняя – 13540 руб.

удовлетворительная – 13153 руб.

Расчет поправки на материал наружных стен:

Стоимость 1 кв.м. объекта в зависимости от материала наружных стен (по аналогам 19 и 20):

кирпич – 41667 руб.

бетон – 40000 руб.

Расчет поправки на внутреннюю отделку:

Стоимость 1 кв.м. объекта в зависимости от внутренней отделки (по аналогам 12,23,24,25):

хорошая – 48443 руб.

удовлетворительная – 47866 руб.

улучшенная – 49596 руб.

плохая – 47290 руб.

Определение корректировки на площадь (попрака В. Г. Мисовца)

В сравнительном подходе имеются цены 1 квадратного метра и площади ана-логов:

Таблица 22

Характеристики аналогов

	Цена, руб/кв.м.	Площадь, кв.м.	Объем, куб.м.
Объект	-	1730,16	7430,90
Аналог 1	51724	870	2871
Аналог 2	13540	1034	3412,2
Аналог 3	17053	733	2418,9
Аналог 4	10714	700	2310
Аналог 5	7001	542,8	1791,2

Чтобы получить строительные объемы зданий, умножаем имеющиеся площади на высоту объекта оценки 3,3 м, т.е. рассчитываем, какой объем был бы у аналога, если бы высота у него была как у объекта оценки.

Для расчета поправок на площадь воспользуемся аналогами из сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости УПВС:

- для объекта оценки (нежилое назначение): сборник №35 «Спортивные зда-ния и сооружения для переоценки основных фондов», отдел II «Сооружения для водных видов спорта», таблице 15 «Закрытый бассейн для плавания с ванной 25х11,6м», для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 22,4 руб.

- для аналога 1 (офисное назначение): сборник №33, отдел 2, «Столовые трехэтажные кирпичные» таблица № 17, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 30,7 руб.

- для аналога 2 (нежилое назначение): сборник №33, отдел 7, «Школа по подготовке кадров для предприятий торговли» таблица № 50, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 24,1 руб.

- для аналога 3 (нежилое назначение): сборник №33, отдел 1, «Магазины универсальные многоэтажные» таблица № 2, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 25,5 руб.

- для аналога 4 (нежилое назначение): сборник №26, отдел II, «Гостиницы двухэтажные из легкобетонных блоков» таблица № 41, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 28,5 руб.

- для аналога 5 (офисное назначение): сборник №26, отдел V, «Детские сады кирпичные одноэтажные» таблица № 85, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 26 руб.

Таким образом, поправки на площадь следующие:

Аналог 1: 30,7/22,4 = 1,37

Аналог 2: 24,1/22,4 = 1,07

Аналог 3: 25,5/22,4 = 1,13

Аналог 4: 28,5/22,4 = 1,27

Аналог 5: 26,0/22,4 = 1,16

При определении стоимости оцениваемого нежилого здания в рамках рыночного подхода методом сравнения цены 1 м² была получена сумма 58 654 154 руб.