2.2.5. Задачи практической части контрольной работы.

Задача 1 (формула сложного процента).

Дом продается сегодня за 3 000 000 руб. По прогнозам через 4 года он может быть продан за 4 300 000 руб. Определить годовую доходность проекта по покупке дома с последующей продажей. Выгодна ли покупка дома, если ставка процента по валютным вкладам составляет (5+И)%

Задача 2 (фактор фонда возмещения капитала).

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) планирует через 2 года благоустроить площадку для отдыха во дворе 60-квартирного жилого дома. Для этой цели планируется ежемесячно взимать дополнительную плату с жильцов дома (в равном размере с каждой квартиры) с накоплением полученных сумм на банковском счете под (7+Ф)% годовых с ежемесячным начислением процентов. Стоимость работ по благоустройству составляет 1 400 000 рублей. Рассчитать размер ежемесячной платы с одной квартиры.

Задача 3 (будущая стоимость аннуитета).

Вкладчик положил в банк 700 тыс. руб. под (10+И)% годовых на покупку объекта недвижимости. Определить аккумулированную сумму через (1+Ф) года, если проценты банк будет начислять ежегодно и ежемесячно.

Задача 4 (текущая стоимость аннуитета и чистый дисконтированный доход).

Есть возможность купить объект недвижимости, который ежемесячно приносит доход 50 000 руб. Через (5+И) лет объект недвижимости можно продать предположительно за 3 000 тыс. руб. За какую максимальную сумму следует купить объект недвижимости сегодня, чтобы годовая доходность инвестиций была не меньше (15+Ф)%?

Задача 5 (расчет характеристик ипотечного кредита).

Рассчитать суммарную величину первого и последнего платежей на погашение ипотечного кредита с равномерным погашением основного долга в размере 3 млн. рублей, полученного под (10+И)% годовых на срок (10+Ф) лет. Платежи по кредиту осуществляются ежемесячно. Рассчитать размер непогашенного долга середину срока кредитования.

Задача 6 (расчет характеристик ипотечного кредита).

Рассчитать ежемесячный платеж на погашение постоянного ипотечного кредита в размере 3 млн. рублей, полученного под (10+И)% годовых на срок (10+Ф) лет. Рассчитать размер непогашенного долга на середину срока кредитования.

Рассчитать минимальную величину среднемесячных совокупных доходов заемщика, позволяющую ему рассчитывать на получение ипотечного кредита с указанными в задаче характеристиками в соответствии со стандартами АИЖК. Совокупные ежемесячные расходы заемщика по обслуживанию ранее полученных кредитов и алиментным платежам составляют 20% от размера среднемесячных совокупных доходов.

Задача 7 (сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости).

Определить стоимость ЗУ, используя данные о сопоставимых ЗУ, проданных 3 мес. назад. Значения качественных факторов сравнения заданы экспертным путем в таблице на основе сравнения аналогов с объектом оценки. Темп инфляции – 12%.

Информация об объектах-аналогах оцениваемого земельного участка:

Таблица 2.2.5.1.

№ лота	Цена продажи, тыс. руб.	Физические характеристики, учитываемые при сравнении
		Ф4 (местоположение)	Ф5.1 (окружающий ландшафт)	Ф5.2 (рельеф)	Ф5.3 (расстояние от города)	Ф5.4 (тип почвы)
1	270	Лучше на 10%	То же	Хуже на И%	Ближе на 5%	То же
2	240	То же	Лучше на 2%	Лучше на Ф%	То же	Хуже на 5%
3	310	Хуже на 5%	Лучше на 7%	То же	Дальше на 8%	Лучше на 12%
4	320	То же	То же	Лучше на И%	То же	Хуже на 9%

Задача 8 (доходный подход к оценке стоимости недвижимости).

Рассчитать общую ставку капитализации для объекта оценки, если для объектов сравнения имеются следующие данные: цены продаж – (4600+И∙100) тыс. руб. и (5000+И∙100) тыс. руб.; ДВД – 1680 тыс. руб. и 1720 тыс. руб.; ОР – 1030 тыс. руб. и 1120 тыс. руб.

Задача 9 (затратный подход к оценке стоимости недвижимости).

Восстановительная стоимость объекта оценки (здание и расположенное в нем оборудование) равна 4600 тыс. руб., в том числе оборудование 3250 тыс. руб. На момент оценки физический износ здания и оборудования составил соответственно (50+И)% и (40+Ф)%. Определить остаточную стоимость и износ объекта оценки.

Задача 10 (согласование результатов оценки).

Согласовать приведенные в табл. 2.2.5.2 результаты оценки, полученные с применением трех подходов, используя методику ранжированной оценки критериев стоимости.

Критерии и присвоенные ранги принять по табл. 2.2.5.3.

Таблица 2.2.5.2.

Результаты расчета стоимости объекта недвижимости

Подход и метод оценки	Стоимость, тыс. руб.
Доходный подход, метод капитализации доходов	6 000 + И ∙ 1 000
Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж	5 000 + И ∙ 1 000
Затратный подход, метод восстановительной стоимости	4 500 + И ∙ 1000

Таблица 2.2.5.3.

Критерии ранжирования примененных методов

и обоснованно присвоенные методам ранги

Подход и метод оценки	Критерии и ранги
	Цель оценки	Конъюнктура рынка	Параметры объекта	Качество информации
Доходный подход, метод капитализации доходов	Высокий	Высокий	Высокий	Средний
Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж	Средний	Низкий	Средний	Средний
Затратный подход, метод восстановительной стоимости	Средний	Высокий	Высокий	Средний

Задача 11 (оценка эффективности инвестиций). Собственник объекта недвижимости рассматривает проект его модернизации. Минимальная норма дохода на инвестиции оценивается в (15+И)%. Затраты и результаты представлены в таблице:

Таблица 2.2.5.4.

Год, i	ICi, тыс. руб.	Pi, тыс. руб.
0-й	12 000	0
1-й	3 000	9 000
2-й	3 000	9 000
3-й	0	10 000

Оценить эффективность инвестиций с помощью критериев ЧДД и ИД.

Задача 12 (оценка объекта недвижимости). Объект оценки – кирпичный коттедж с земельным участком. Год постройки – (2004-И-Ф). Общая площадь коттеджа – 200 м². Площадь земельного участка – 12 соток. Выполнить оценку Объекта в рамках трех подходов (метод восстановительной стоимости, метод сравнения продаж, метод прямой капитализации), используя следующие дополнительные данные:

Нормативный срок службы Объекта – 100 лет. Цена земли в районе расположения коттеджа составляет (80 + 10×И) тыс. руб. за сотку. Стоимость строительства кирпичного коттеджа в ценах 2001 года составляет 7650 руб./м². Коэффициент пересчета в текущие цены К = (4,2+0,2×Ф).

Предполагаемый доход от сдачи коттеджа в аренду составляет 50 тыс. в месяц. Коэффициент капитализации К = (0,05+0,001×Ф).

Данные по четырем проданным ранее Объектам-аналогам:

Таблица 2.2.5.5.

Наименование показателя	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена, тыс.р.	?	7 700	11 200	10 500	10 000
1. Права	Полное право частной собственности	То же	То же	То же	То же
2. Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Процентная ставка ниже рыночной, цена занижена на 500 тыс.р.	Рыночные	Рыночные

Продолжение таблицы 2.2.5.5.

3. Условия продажи	Коммерческие	Срочная, цена занижена на 20%	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
4. Время продажи*	×	3 месяца назад	2 месяца назад	4 месяца назад	1 месяц назад
5. Месторасположение	50 км. от КАД	Лучше на 10%	То же	То же	Хуже на Ф%
6. Ландшафт	Сосновый бор, озеро	То же	Хуже на И%	Лучше на 10%	То же
7. Благоустройство участка	Участок благоустроен	Хуже на И%	То же	Лучше на 10%	То же
8. Степень развитости инфраструктуры	Развитая инфраструктура	То же	Лучше на 10%	То же	Хуже на Ф%
9. Общая площадь коттеджа, м2	200	180	220	180	220
10. Наличие бани	Да	Нет	Да	Нет	Нет
11. Наличие гаража	Нет	Да	Да	Нет	Да

* - темп роста цен в рассматриваемом секторе недвижимости составляет (10 + Ф) % в год.

Согласовать результаты оценки с использованием данных таблицы 2.2.5.3 задачи 10.