2.2.2. Оценка эффективности инвестиций в объект недвижимости.

Инвестиции – это вложения капитала, обеспечивающие его сохранение и преумножение или удовлетворяющие личные потребности. Объектами вложения свободных средств могут быть фондовые ценности или реальные имущественные ценности, в том числе объекты недвижимости. Инвестиции в недвижимость имеют свои особенности. Они отличаются долгосрочностью вложений и большой длительностью оборота капитала, низкой ликвидностью, потребностью в профессиональном управлении недвижимостью и высокими затратами, связанными с ее содержанием и обслуживанием, относительно высокой надежностью, большими масштабами инвестируемого капитала и разнообразием его источников.

Если предполагаются поступления от инвестированного капитала в течение ряда лет, текущая оценка будущих доходов будет определяться соответствующей суммой:

. (9)

Критерий чистого дисконтированного дохода ЧДД (в англоязычной литературе NPV – Net Present Value – чистая текущая стоимость или чистый приведенный эффект) имеет размерность денежной единицы и показывает насколько богаче станет инвестор после окончания проекта. Если ЧДД > 0, то инвестиционный проект экономически эффективен, в противном случае инвестиции нецелесообразны.

Например, делается прогноз, что инвестиция IC будет генерировать в течение n лет годовые доходы в размере P₁, P₂ и т.д.

Общая накопленная величина дисконтированных доходов:

. (10)

Чистый приведенный эффект:

. (11)

Если проект предполагает не разовую инвестицию, а последовательное инвестирование в течение m лет, то:

. (12)

У ЧДД, как и у всех абсолютных показателей, есть существенный недостаток. Один и тот же ЧДД может быть у инвестиционных проектов разной стоимости.

Показателем, выражающем общую отдачу с каждой единицы инвестиций, является индекс доходности – ИД (в англоязычной литературе PI – Profitability Index) или индекс рентабельности инвестиций. Он безразмерен и показывает, во сколько раз дисконтированный доход превосходит дисконтированные затраты. Если ИД > 1, то инвестиции имеют смысл.

. (13)

2.2.3. Расчет характеристик ипотечных кредитов.

Наиболее распространенным является ипотечный кредит с постоянной суммой платежа. При расчетах регулярных платежей, погашающих долг, следует иметь в виду, что сумма платежей будет постоянной, если регулярная уплата основного долга будет увеличиваться в той мере, в какой будут снижаться проценты на уменьшающийся остаток долга. Решение этой задачи дает финансовая математика:

, (14)

где:

А – размер ежемесячного платежа;

РК – размер ипотечного кредита;

r – процентная ставка;

n – срок погашения кредита (лет);

m – число выплат в течение года (для ежемесячных выплат m = 12).

Часто, например при перепродаже недвижимости, необходимо знать величину оставшейся суммы кредита после истечении определенного срока. Она определяется формулой:

. (15)

Стандарты процедур выдачи ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Правительства РФ от 2008 года предусматривают, в частности, для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит расчет коэффициента Платеж/Доход:

. (16)

где: А – размер ежемесячного платежа в руб.;

РК – размер ипотечного кредита в руб.;

Д – размер среднемесячных совокупных доходов в руб. после налогообложения;

Р – размер совокупных ежемесячных расходов по обслуживанию ранее полученных кредитов и алиментным платежам в руб.

Предельное значение коэффициента П/Д установлено в размере 50%.