Глава I. Проблемы выживания и развития банковской системы России.

О некоторых вопросах участия коммерческих

банков в реализации программы жилищного

строительства в России

А. В. Мурычев

(Банки. Инвестиции. Недвижимость: Материалы II международного банковского

конгресса стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Владивосток: Дальнаука, 1996г., стр. 160 - 161.)

Придавая особую социальную значимость вовлечению банков в реализацию программ строительства жилья, практической работе банков на рынке недвижимости, Ассоциация «Россия» рассматривает эти вопросы как важнейшие перспективные технологии банковской деятельности, способствующие решению жилищной проблемы в стране и получению банками устойчивой доходности за счет превращения средств, вложенных в недвижимость, в работающий капитал.

Жилищное кредитование в России носит ограниченный характер, по существу отсутствует ипотечное кредитование, при котором жилищная собственность официально служила бы залогом.

Вместе с тем потенциальные возможности рынка жилья в России огромны. В результате проведения приватизации частный жилищный фонд составляет 53 % от общего жилищного фонда в России и приближается по этому показателю к Франции. Тем самым впервые в истории России создается возможность вовлечения в оборот жилищных кредитов в качестве залога приватизированных жилищных квартир и обеспечения устойчивости системы финансирования жилищных программ на рыночной основе.

Многие иностранные и отечественные инвесторы справедливо считают сегмент рынка ипотечного кредита наиболее привлекательным и перспективным. Например, анализ мирового рынка показывает, что объем данного сегмента составляет 34 % остальных сегментов в мировой рыночной системе. Население России готово вкладывать до 10 трлн.руб. в месяц в жилищное строительство. Кроме того, в этом сегменте ощущается наиболее действенная поддержка федеральных и региональных властей, способствующая решению тяжелейшей жилищной проблемы и оживлению на этой основе рыночной экономики страны.

Выделение иностранных кредитов этой сфере более вероятно, чем в остальных. Это подтверждает предоставление некоторыми иностранными банками кредитов в системы жилищного финансирования с регистрацией прав собственности (Тула, Нижний Новгород, Псков и т.д.).

Другим успешным опытом привлечения иностранных инвестиций в эту сферу является выделение грантов США для подготовки территорий под застройку, финансирование коммерческого строительства, целевых средств под жилищное строительство в Пскове, Туле, Нижнем Новгороде.

Указ Президента РФ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы», подписанный в декабре 1993 г., подтолкнул банки и финансово-строительные фирмы к выработке различных схем жилищного кредитования в России.

К небольшому опыту кредитования жилищного строительства в регионах России следует отнести:

• применение Поволжской финансово-строительной компанией конкретных схем жилищного кредитования населения г. Самары, как с привязкой, так и без нее, инвестирования к конкретным объектам строительства;

• нижегородский опыт форсированного привлечения средств населения под жилищные сертификаты;

• опыт хозяйственной ассоциации «Социальная инициатива» в создании материально-производственной базы эффективного решения жилищных финансовых проблем в интересах военнослужащих, членов их семей, рабочих и служащих армии и флота, лиц, уволенных с действительной службы, и ветеранов Вооруженных Сил, их трудоустройства;

• опыт ипотечного кредитования жилья под залог квартир и с использованием накопительных счетов жителей Москвы (МЕНАТЭП).

Имеются другие примеры функционирования финансово-строительных комплексов.

Ассоциация «Россия» считает необходимым с участием отечественных и зарубежных экспертов разработать проект, концепцию и постановку задач для коммерческих банков, позволяющие поэтапно создать в России систему долгосрочного (на 10-15 лет) ипотечного кредитования под низкие (не более 30 ) годовые процентные ставки для строительства жилья, основанную на механизмах макро- и микроэкономического взаимодействия с создаваемыми рынками инвестиций, жилищных сертификатов (ценных бумаг), страхования и жилищного строительства.

В переходный период формирования в России рынка гарантий (страхования) ипотечных кредитов необходимо использовать такие инструменты обеспечения финансовой устойчивости рынков инвестиций, ценных бумаг и жилищного строительства, которые бы позволили повысить адресность и эффективность использования субсидий банков в рамках первого взноса на строительство жилья. Важно также ввести процедуры регистрации документов на право собственности с целью снижения кредитного риска и риска процентной ставки и осуществить ежемесячную публикацию о величине ставки процентов по межбанковским кредитам, сертификацию и лицензирование деятельности коммерческих банков в сфере ипотечного кредитования и выпуска жилищных сертификатов.

Составной частью программы должны стать предложения по перенесению центра тяжести налогов на доход производителей жилья, что поможет привлечь дополнительные источники финансирования из государственных и частных пенсионных фондов, имеющих «длинные» деньги.

В условиях стабилизации инфляции необходимы механизмы индексации ипотечных кредитов в целях повышения доверия населения к жилищным сертификатам и предложения для Центрального банка России, Министерства финансов России по внесению изменений в части существующего порядка определения задолженности по налоговым платежам, связанным с ипотечным кредитованием.

По мере становления рынка гарантий можно будет исключить из практики российских банков методы компенсации недостаточного финансирования строительных объектов за счет пирамиды (привлечения дополнительных, не обеспеченных жильем вкладчиков), отодвигания сроков продажи квартир инвесторам.

Дальнейшей проработки требует вопрос перехода от обезличенной формы накапливаемых жилищных сертификатов к системе с конкретными объектами покупки, учитывающей в документах конкретные категории жилья.

Жилищное строительство, форсированно развиваемое на новой рыночной основе, способно вывести страну не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса, отвлекая «денежный навес» из текущего оборота во внутреннее накопление. Поскольку цена жилья возрастает темпами не меньшими, чем инфляция, то вложение в жилье станет для людей наиболее надежным средством накопления.