18. Виды договоров строительства. Их сущность. Определение общей величины затрат на страхование, ее целесообразность.

В частности, при схеме «под ключ» - самостоятельное проведение подрядчиком строительно-монтажных и пусконаладочных работ, всех испытаний до полной передачи объекта – девелоперу (заказчику-инвестору) предпочтительно предусмотреть

• страховые гарантии,

• страхование ответственности подрядной организации перед третьими лицами за нанесение вреда их здоровью или имуществу в процессе СМР.

При заключении договора с поставкой оборудования и контроля строительства целесообразно дополнительное имущественное страхование переданных подрядчику во временное пользование механизмов и(или) его ответственности за их повреждение и утрату.

О бщая величина затрат на страхование (IC – insurance costs) рассчитывается по формуле

где

C_i – страховая сумма по страхованию i-го строительно-монтажного риска;

IR_i – ставка страхового тарифа по страхованию i-го строительно-монтажного риска.

Целесообразность полученной в результате расчетов величины расходов может быть проанализирована на основе сопоставления инвестиционных показателей

• прибыльности и окупаемости,

• изменения уровня совокупного риска (R ).

Следовательно, разработанная страховая схема применяется при реализации инвестиционного проекта как инструмент минимизации рисков только в том случае, если полученное соотношение указанных характеристик приемлемо для девелопера.

19. Основные показатели инвестиционного анализа эффективности проекта капитального строительства. Маркетинговые планы, учитываемые при определении доходов от инвестиций в девелопмент объекта недвижимости.

Основные показатели инвестиционного анализа эффективности проекта капитального строительства, которые в первую очередь учитываются при принятии девелопером решения о его реализации:

• Величина капитальных затрат на строительство

• Доходы от инвестиций в девелопмент объекта недвижимости

• Сроки проекта девелопмента

Величина капитальных затрат на строительство. В бизнес-планировании она рассчитывается как по смете строительства, так и посредством оценки расходов на возведение объекта, аналогичного или близкого по своим технико-эксплуатационным параметрам проектируемому зданию (строению).

Доходы от инвестиций в девелопмент объекта недвижимости определяются с учетом маркетинговых планов:

• Сроков и объемов продажи услуг,

• Площадей,

• Цен,

• Ставок

Сроки проекта девелопмента и окупаемости инвестиций могут варьироваться для объектов различного функционального назначения:

• жилого,

• производственного,

• офисного,

• торгового и т.д.

Для различных по своим технико-экономическим и финансовым показателям проектов применяют приведенные к дате начала строительства доходы и затраты на основе ставки дисконтирования (r) финансовых потоков.

20. Сравнение различных по технико-экономическим и финансовым показателям проектов. Определение приведенного значения капитальных расходов, приведенной величины доходов, срока окупаемости инвестиционного проекта.

Основные показатели инвестиционного анализа эффективности проекта капитального строительства, которые в первую очередь учитываются при принятии девелопером решения о его реализации:

• Величина капитальных затрат на строительство

• Доходы от инвестиций в девелопмент объекта недвижимости

• Сроки проекта девелопмента

Величина капитальных затрат на строительство. В бизнес-планировании она рассчитывается как по смете строительства, так и посредством оценки расходов на возведение объекта, аналогичного или близкого по своим технико-эксплуатационным параметрам проектируемому зданию (строению).

Доходы от инвестиций в девелопмент объекта недвижимости определяются с учетом маркетинговых планов:

• Сроков и объемов продажи услуг,

• Площадей,

• Цен,

• Ставок

Сроки проекта девелопмента и окупаемости инвестиций могут варьироваться для объектов различного функционального назначения:

• жилого,

• производственного,

• офисного,

• торгового и т.д.

Для различных по своим технико-экономическим и финансовым показателям проектов применяют приведенные к дате начала строительства доходы и затраты на основе ставки дисконтирования (r) финансовых потоков.

П риведенное значение капитальных расходов (NPK_i) на i-тый проект девелопмента рассчитывается по формуле

где

K_i^j – величина инвестиций в создание и развитие i-того проекта (объекта недвижимости) в j-й год его реализации

Анализ доходности рассматриваемого i-го проекта девелопмента в целом осуществляется с помощью приведенной величины доходов (NPV_i) от объекта недвижимости

где

OP_i^j - операционная прибыль от реализации i-го проекта в j-й год его реализации;

TR_i^j - величина доходов от i-го проекта в j-й год его реализации;

VC_i^j - величина текущих годовых издержек по i-му проекту в j-й год его реализации.

С роки окупаемости i-го проекта (T_ок) определяются на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPV_i (OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом ( )

где

N _i^k - номер k-го года реализации i-го проекта, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной;

- величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом i-го проекта в k-й год реализации проекта;

NPV_i^k(OP) - величина дисконтированной операционной прибыли от использования i-го объекта недвижимости в k-й год реализации проекта.

В расчетах окупаемости могут быть использованы недисконтированные величины указанных показателей.

Сроки простой окупаемости меньше, поскольку не учитывают снижения будущих доходов от использования объектов недвижимости.

Внутренняя норма доходности - это такая ставка дисконтирования, при которой чистая текущая стоимость равна нулю

где

NPV₁ – положительное значение чистой текущей стоимости;

NPV₂ – отрицательное значение чистой текущей стоимости;

IRR – внутренняя ставка доходности;

R₁ – ставка доходности при положительной чистой текущей стоимости;

R₂ – ставка доходности при отрицательной чистой текущей стоимости.

R₁ и R₂ недолжны расходиться более чем на 1-2%.

IRR сравнивается с базовой ставкой дисконтирования:

• Е сли IRR r , то проект целесообразен, причем IRR будет являться верхним пределом ставки дисконтирования;

• Е сли IRR r, то проект нецелесообразен.

При большом горизонте расчета IRR определяется методом подбора.

Для упрощения расчетов может использоваться приближенная формула:

где:

r ₁ – ставка приведения, при которой NPV 0;

NPV(r₁) – значение NPV при ставке r1 ;

r ₂ – ставка приведения, при которой NPV 0;

NPV(r2) – значение NPV при ставке r2.