Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
шпаргалка 1 сем..doc
Скачиваний:
1
Добавлен:
01.04.2025
Размер:
423.94 Кб
Скачать
  1. Виды договоров строительства. Их сущность. Определение общей величины затрат на страхование, ее целесообразность.

В частности, при схеме «под ключ» - самостоятельное проведение подрядчиком строительно-монтажных и пусконаладочных работ, всех испытаний до полной передачи объекта – девелоперу (заказчику-инвестору) предпочтительно предусмотреть

  • страховые гарантии,

  • страхование ответственности подрядной организации перед третьими лицами за нанесение вреда их здоровью или имуществу в процессе СМР.

При заключении договора с поставкой оборудования и контроля строительства целесообразно дополнительное имущественное страхование переданных подрядчику во временное пользование механизмов и(или) его ответственности за их повреждение и утрату.

О бщая величина затрат на страхование (ICinsurance costs) рассчитывается по формуле

где

Ci – страховая сумма по страхованию i-го строительно-монтажного риска;

IRi – ставка страхового тарифа по страхованию i-го строительно-монтажного риска.

Целесообразность полученной в результате расчетов величины расходов может быть проанализирована на основе сопоставления инвестиционных показателей

  • прибыльности и окупаемости,

  • изменения уровня совокупного риска (R ).

Следовательно, разработанная страховая схема применяется при реализации инвестиционного проекта как инструмент минимизации рисков только в том случае, если полученное соотношение указанных характеристик приемлемо для девелопера.

  1. Основные показатели инвестиционного анализа эффективности проекта капитального строительства. Маркетинговые планы, учитываемые при определении доходов от инвестиций в девелопмент объекта недвижимости.

Основные показатели инвестиционного анализа эффективности проекта капитального строительства, которые в первую очередь учитываются при принятии девелопером решения о его реализации:

  • Величина капитальных затрат на строительство

  • Доходы от инвестиций в девелопмент объекта недвижимости

  • Сроки проекта девелопмента

Величина капитальных затрат на строительство. В бизнес-планировании она рассчитывается как по смете строительства, так и посредством оценки расходов на возведение объекта, аналогичного или близкого по своим технико-эксплуатационным параметрам проектируемому зданию (строению).

Доходы от инвестиций в девелопмент объекта недвижимости определяются с учетом маркетинговых планов:

  • Сроков и объемов продажи услуг,

  • Площадей,

  • Цен,

  • Ставок

Сроки проекта девелопмента и окупаемости инвестиций могут варьироваться для объектов различного функционального назначения:

  • жилого,

  • производственного,

  • офисного,

  • торгового и т.д.

Для различных по своим технико-экономическим и финансовым показателям проектов применяют приведенные к дате начала строительства доходы и затраты на основе ставки дисконтирования (r) финансовых потоков.

  1. Сравнение различных по технико-экономическим и финансовым показателям проектов. Определение приведенного значения капитальных расходов, приведенной величины доходов, срока окупаемости инвестиционного проекта.

Основные показатели инвестиционного анализа эффективности проекта капитального строительства, которые в первую очередь учитываются при принятии девелопером решения о его реализации:

  • Величина капитальных затрат на строительство

  • Доходы от инвестиций в девелопмент объекта недвижимости

  • Сроки проекта девелопмента

Величина капитальных затрат на строительство. В бизнес-планировании она рассчитывается как по смете строительства, так и посредством оценки расходов на возведение объекта, аналогичного или близкого по своим технико-эксплуатационным параметрам проектируемому зданию (строению).

Доходы от инвестиций в девелопмент объекта недвижимости определяются с учетом маркетинговых планов:

  • Сроков и объемов продажи услуг,

  • Площадей,

  • Цен,

  • Ставок

Сроки проекта девелопмента и окупаемости инвестиций могут варьироваться для объектов различного функционального назначения:

  • жилого,

  • производственного,

  • офисного,

  • торгового и т.д.

Для различных по своим технико-экономическим и финансовым показателям проектов применяют приведенные к дате начала строительства доходы и затраты на основе ставки дисконтирования (r) финансовых потоков.

П риведенное значение капитальных расходов (NPKi) на i-тый проект девелопмента рассчитывается по формуле

где

Kij – величина инвестиций в создание и развитие i-того проекта (объекта недвижимости) в j-й год его реализации

Анализ доходности рассматриваемого i-го проекта девелопмента в целом осуществляется с помощью приведенной величины доходов (NPVi) от объекта недвижимости

где

OPij - операционная прибыль от реализации i-го проекта в j-й год его реализации;

TRij - величина доходов от i-го проекта в j-й год его реализации;

VCij - величина текущих годовых издержек по i-му проекту в j-й год его реализации.

С роки окупаемости i-го проекта (Tок) определяются на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPVi (OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом ( )

где

N ik - номер k-го года реализации i-го проекта, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной;

- величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом i-го проекта в k-й год реализации проекта;

NPVik(OP) - величина дисконтированной операционной прибыли от использования i-го объекта недвижимости в k-й год реализации проекта.

В расчетах окупаемости могут быть использованы недисконтированные величины указанных показателей.

Сроки простой окупаемости меньше, поскольку не учитывают снижения будущих доходов от использования объектов недвижимости.

Внутренняя норма доходности - это такая ставка дисконтирования, при которой чистая текущая стоимость равна нулю

где

NPV1 – положительное значение чистой текущей стоимости;

NPV2 – отрицательное значение чистой текущей стоимости;

IRR – внутренняя ставка доходности;

R1 – ставка доходности при положительной чистой текущей стоимости;

R2 – ставка доходности при отрицательной чистой текущей стоимости.

R1 и R2 недолжны расходиться более чем на 1-2%.

IRR сравнивается с базовой ставкой дисконтирования:

  • Е сли IRR r , то проект целесообразен, причем IRR будет являться верхним пределом ставки дисконтирования;

  • Е сли IRR r, то проект нецелесообразен.

При большом горизонте расчета IRR определяется методом подбора.

Для упрощения расчетов может использоваться приближенная формула:

где:

r 1 – ставка приведения, при которой NPV 0;

NPV(r1) – значение NPV при ставке r1 ;

r 2 – ставка приведения, при которой NPV 0;

NPV(r2) – значение NPV при ставке r2.