6. Особенности правового режима общей долевой собственности

Общая долевая собственность означает такую разновидность общей собственности, при которой доли сособственников четко определены. Общая до­левая собственность обычно раскрывается через понятия "идеальная доля" и "ре­альная доля". Идеальная доля — это доля в праве собственности на общее имущество. Как говорилось выше, условием существования общей собственности является неразделенность общего имущества сособственников, поэтому понятие идеальной доли отражает дробление не самого имущества, а права собственности на него. Идеальная доля выражается в виде дроби, например, говорят, что сособ­ственнику принадлежит 1/2 (14/25; 231/250 и т.п.) доли в праве собственности на дом. В случае, когда доли сособственников не могут быть определены на основа­нии закона и не установлены их соглашением, то они предполагаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).

Исходя из идеальных долей, сособственники решают вопрос об осуществле­нии правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование общим имуществом осу­ществляется по согласию всех сособственников, а в случае его недостижения - в порядке, устанавливаемом судом. Естественно, сособственники стремятся к тому, чтобы каждый из них владел и пользовался общим имуществом соразмерно своей идеальной доле, однако это не всегда возможно. Например, два брата получили по наследству дом, состоящий из трех комнат. У каждого брата по 1/2 доле в праве собственности на него. Это значит, что каждый вправе претендовать на реальное использование полутора комнат, что, очевидно, неудобно, особенно, если у каждо­го брата есть семья. Братья могут договориться, что пользоваться общим домом они будут следующим образом: один брат будет реально использовать две комна­ты (это больше, чем ему положено исходя из его идеальной доли), а второй — од­ну комнату (что меньше, чем ему полагается исходя из его идеальной доли).

Распределение между сособственниками прав пользования общим имуще­ством называется реальной долей. В приведенном примере реальная доля бы­ла определена сособственниками по взаимному соглашению. Если же такого со­глашения достичь не удается, то спор подлежит разрешению в судебном порядке. Заинтересованная сторона обращается в суд с исковым заявлением "Об опреде­лении реальных долей в использовании общего имущества" (вариант названия — "Об определении порядка пользования общим имуществом"). В соответствии с п. 2

ст. 247 ГК РФ сособственник, получивший в пользование меньшую, чем соответст­вует его идеальной доле, часть общего имущества, вправе требовать от других сособственников выплаты ему денежной компенсации за использование ими причи­тающегося ему имущества. Распределение полученных от использования общего имущества плодов, продукции и доходов, а также расходов по его содержанию, оп­ределяется в соответствии со ст. ст. 248 и 249 ГК РФ.

Правомочие распоряжения в праве общей долевой собственности регулиру­ется в ст. 246 ГК РФ. В ней содержатся два правила, одно из которых касается рас­поряжения самим общим имуществом, а второе — долей в праве собственности на него. Распоряжение самим общим имуществом возможно только по соглаше­нию всех сособственников, что означает, что если кто-то из них не согласен, на­пример, продать его, то продажа будет невозможна. Распоряжение же долей в со­ответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ осуществляется сособственниками свободно. Одна­ко при возмездном отчуждении доли (в случае ее продажи или мены) сособственники в соответствии со ст. 250 ГК РФ имеют право преимущественной покупки от­чуждаемой доли на тех же условиях, на которых она была бы продана и третьим лицам, за исключением случая ее продажи с публичных торгов.

Общая долевая собственность прекращается в случае выкупа одним сособственником долей других сособственников, а также в случае раздела общего имущества по правилам ст. 252 ГК РФ. Раздел общего имущества производится в со­ответствии с идеальными долями. Если разделить имущество в точном соответст­вии с идеальными долями не удается, то применяется принцип денежных компен­саций. Тот сособственник, который получает в собственность большую часть иму­щества, чем соответствует его идеальной доле, за счет выделения другому мень­шей, чем положено, части, обязан заплатить последнему денежную компенсацию стоимости неполученной им части имущества. Если общее имущество разделу во­обще не поддается, то вещь может быть передана какому-либо собственнику с вы­платой другому (другим) денежной компенсации стоимости их доли. Однако в соот­ветствии с ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ выплата сособственнику денежной компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается только с его согласия. Если согла­сие отсутствует, то суд может присудить ему денежную компенсацию вместо выде­ления доли имущества в натуре только при наличии следующих условий: а) его доля незначительна в сравнении с долями других сособственников; б) она не мо­жет быть реально выделена; в) он не имеет существенного интереса в использо­вании общего имущества.