5. Движимые и недвижимые вещи. Особенности правового режима недви­жимого имущества

В соответствии со ст. ст. 130 и 131 ГК РФ в зависимости от необходимости государственной регистрации прав на вещи выделяют:

а) недвижимые вещи;

б) движимые вещи.

ГК РФ выделяет несколько категорий недвижимости:

- земля и все что с ней неразрывно связано (участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.), то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их хозяйствен­ ному назначению невозможно (недвижимость в классическом смысле);

- предприятие, понимаемое не как субъект гражданского права, а как имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности, в который в соответствии со ст. 132 ГК РФ входят все виды имуще­ства, необходимые для его деятельности, включая земельные участки, здания, со­оружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на индивидуализирующие обозначения и т.д.:

- воздушные, речные, морские суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации в соответствующих министерствах (недвижимость в силу закона, обусловленная высокой стоимостью объектов);

- иное имущество, которое законом может быть отнесено к недвижимости (например недвижимостью в жилищной сфере являются квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.).

Смысл выделения недвижимого имущества как специфической правовой ка­тегории заключается в том, что законодательством устанавливается необходи­мость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Ее значение состоит в том, что именно с момента государственной регистрации права на недвижимость возникают, ограничиваются, переходят или прекращаются. К примеру, если гражданин купил у другого квартиру, заплатил по­купную цену, переехал, реально проживает в ней, считает себя собственником, но не зарегистрировал за собой право собственности, то он и не приобретает его, а значит, и не может распоряжаться квартирой, так как ее собственником все еще продолжает оставаться продавец, несмотря на то, что все свои обязанности по договору купли-продажи стороны выполнили.

В некоторых случаях, прямо предусмотренных законом, кроме регистрации прав на недвижимость требуется также регистрация и самой сделки с недвижи­мостью, например в случае залога недвижимости (п. 3 ст. 339 ГК РФ), продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), ренты (ст. 584 ГК РФ), аренды зданий и сооруже­ний на срок более 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ). В случае отсутствия государственной регистрации сделки она считается либо вообще незаключенной (ст. ст. 560, 651, 658 ГК РФ), либо, по общему правилу ст. 165 ГК РФ, заключенной, но ничтожной из-за нарушения законодательного требо­вания о регистрации, а соответственно, не влекущей никаких правовых последст­вий (ст. ст. 339, 584 ГК РФ).

Регистрацию осуществляют специально созданные государственные учреж­дения юстиции (Федеральная регистрационная служба) на основании Федерально­го закона РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним».

С введением государственной регистрации сделок с недвижимым имущест­вом отпала необходимость их нотариального удостоверения (кроме договора зало­га недвижимости, который должен быть нотариально удостоверен и зарегистриро­ван, а также договоров ренты).

Все остальные вещи, не отнесенные законодательством к недвижимым, включая деньги и ценные бумаги, являются движимыми. Права на движимые ве­щи и сделки с ними не требуют государственной регистрации.

Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с оп­ределенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК), например с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правопорождающее значение и влияет на действительность соответствующих сделок (хотя и не пре­вращает движимые вещи в недвижимые, ибо последние должны быть признаны в этом качестве законом). Ее также не следует смешивать с технической регистра­цией некоторых движимых вещей, например автомототранспортных средств или стрелкового оружия в соответствующих органах внутренних дел. Такая регистра­ция может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение (в част­ности, на право собственности на автомобиль).