14. Ипотечные кредиты.

Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, обычно крупного размера, предоставляется под залог недвижимости, прежде всего — земли. Рыночная экономика предполагает широкое использование этого вида кредита, откуда вытекает его важность для России. Возникновение этого вида кредита в нашей стране связано с принятием закона «О залоге». Для этого вида кредита характерно оставление заложенного имущества в руках должника, который его эксплуатирует, а залогодержатель лишь проверяет наличие, размер и условия хранения заложенного имущества. Допускается повторный залог имущества с получением дополнительного кредита. Предоставляют этот вид кредита обычно специализирующиеся на этом банки—ипотечные и земельные.

Процентные ставки по ипотечным ссудам дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. При неуплате задолженности в срок заемщик теряет недвижимость, которая является обеспечением кредита. Существуют два основных вида ипотеки:

1) прямая ипотека - участок закладывается его собственником с занесением соответствующей записи в земельную кадастровую книгу;

2) косвенная ипотека — когда происходит выдача ипотечным банкомдебитору залоговых писем. В этом случае залоговое письмо служит банковской гарантией по последующему кредиту.

 

15. Формы обеспечения возвратности кредита.

Это конкретный источник погашения  имеющегося долга, а также  юридическое оформление права кредитора на его использование, организация контроля банка за достоверностью, приемлемостью данного источника.

I.  Поручительство – договор с односторонним обязательством, по средством которого поручитель берет обязательство перед кредитором оплатить полностью или частично при необходимости задолженность заемщика. Договор поручительства заключается в письменной форме. Ответственность поручителя:

При неисполнении должником обязательства  поручитель  и должник  отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная  ответственность поручителя;

Поручитель отвечает так же, как и должник, включая уплату процентов, возмещение издержек по уплате долга и др.убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств должника, если не предусмотрено иное;

 Лица, совестно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если не предусмотрено иное.

        Прекращение поручительства:

1)  Оно прекращается по истечении основного обязательства;

3) Прекращение с переводом на другое лицо долга, если поручитель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника;

4) Если кредитор отказался принять надлежащее исполнение, предложенное должником или поручителем;

6)  Когда срок исполнения обязательства не указан и не может быть определен;

7)   Если кредитор не предъявляет иска в течение  2-х лет со дня заключения договора поручительства.

II. Банковская гарантия – письменное предписание банка страховой организации уплатить бенефициару денежную сумму по предоставлении или письменного требования о ее уплате. Оформляется в письменной форме. Банковская гарантия вступает  силу со дня ее выдачи и не может быть отозванной, если в гарантии  не предусмотрено иное.

Залог имущества вытекает из залогового имущества, выдаваемого заемщиком  кредитору и подтверждающего право последнего при неисполнении платежного обязательства получить преимущественное удовлетворение претензий и стоимости заложенного имущества.

Предмет залога может отвечать следующим требованиям:

1.     приемлемость – качество ценности. Возможность кредитора осуществить контроль за их сохранностью;

2.       достаточность – залог должен обеспечивать  не только возврат самого требования, но  и выплаты соответствующих процентов и неустоек по договору, предусмотренных в случае невыплаты обязательств.

Возможно различные режимы распоряжения залогом:

1.   при твердом залоге предполагается неизменность заложенного имущества по сумме и составу;

2.    залог товаров в обороте и залог товаров в переработке.

Цессия (уступка) – документ заемщика (цедента), в котором он ступает  свое требование кредитору (банку) в качестве обеспечения возврата кредита, но не все требования  при их возникновении могут автоматически переуступать.

Существуют  2 вида цессии:

1.                   открытая – сообщение должнику об уступке требования и с его согласия. при тихой – банк не сообщает 3-му лицу  об уступке требования, должник платит заемщику, а тот  передает полученную сумму банку.