9

1. Организация работы риэлтерской фирмы

1. Риэлтерская (брокерская) фирма и организация ее деятельности.

Любая сделка с недвижимостью, как мы убедились, предполагает серьезную работу - поиска адекватного ожиданиям приобретателя объекта, проведения переговоров с его собственником или обладателем иных прав на него, оформления сделки, передачи объекта.

Длительность и многоступенчатость сделок с недвижимостью, необходимость обладания специальной информацией о состоянии рынка, представленных на нем объектах, многообразие рисков при проведении сделок и являются причиной возникновения и развития особого рода предпринимательской деятельности, носящей название риэлтерской (брокерской).

1.1. Функции риэлтерской фирмы.

Риэлтерская (брокерская) деятельность – деятельность по оказанию консультационно-посреднических услуг при совершении сделок с недвижимым имуществом.

Основные этапы этой деятельности можно увидеть на рисунке 1 модуля 1.

Продукт деятельности риэлтерской фирмы (агентства недвижимости, индивидуального предпринимателя - риэлтора) как посредника является услуга, осуществляемая в особом секторе экономики - на рынке недвижимости.

Содержание услуги, которую оказывает риэлтер – сведение покупателя и продавца, арендатора и арендодателя, других прямых участников сделок с недвижимостью, подготовка и обеспечение совершения сделки между ними или, выражаясь в терминах экономической теории – приведение в соответствие спроса и предложения на рынке недвижимости.

По сути дела, посредством риэлтора преодолевается несовершенство рынка недвижимости, слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

Причина возникновения риэлтерской деятельности - высокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки с недвижимостью (транзакционных издержек), многообразие рисков, сопровождающих сделки с недвижимостью.

С темой транзакционных издержек прямо связана проблема определения оптимальной цены за услуги риэлтерских фирм, которая приобретает в последнее время весьма актуальное значение по целому ряду обстоятельств. Во-первых, в связи с обострением конкурентной борьбы ряд риэлтерских фирм путь снижения комиссионного вознаграждения избрал в качестве способа повышения своей конкурентоспособности. Во-вторых, в связи с существенным спадом цен на рынке в 1998-1999 гг. высокий уровень комиссионных стал одним из факторов, ослабивших конкурентные позиции организованного рынка по сравнению с неорганизованным (представленным нелегально работающими лицами, часто именуемыми «частными маклерами»), издержки которых существенно ниже в связи с низким уровнем постоянных расходов (отсутствие аренды офиса, рекламы, налогов).

Одним из следствий утраты конкурентоспособности легально работающими фирмы стало ширящееся сегодня движение за проведение единой политики цен (в качестве оптимальной величины комиссионных указывается величина в 6% к цене продавца).

Очевидно, что снижение цены за услуги фирм оправдано лишь тогда, когда это не ведет к падению их качества. В противном случае это снижение может обернуться ростом суммарных издержек, связанных с приобретением объекта недвижимости.

Иное дело, что, обращаясь к услугам фирмы, ее клиент должен быть уверен, что за свои деньги он действительно получит качественное обслуживание и ему не придется напоминать агенту о своем существовании, самому собирать справки, стоять в очередях к нотариусу и т.д. Поэтому проблема размера комиссионных должна быть жестко связана с ясным определением обязательств и ответственности фирмы перед клиентами. В этом смысле переход к эксклюзивным договорам, уже широко применяемый в практике риэлтеров Москвы (а в последнее время и Петербурга) можно рассматривать как, безусловно, оправданный и перспективный.

Функция риэлтерского бизнеса состоит в минимизации совокупных издержек и рисков при совершении сделок с недвижимостью.

Потенциальный продавец (покупатель) недвижимости обращается в фирму, поскольку нуждается в услугах риэлтора - профессионала, который имеет опыт осуществления сделок, занимается данной деятельностью на постоянной основе, знает тот рынок, которого сам покупатель или продавец не может столь же досконально знать.