1. Теоретические основы оценочной деятельности.

Оценка стоимости играет важную роль как эффективный механизм поддержки принятия ответственных решений. Рынок оценочных услуг в России прошел первоначальную стадию развития, когда профессия была редкой и экзотической. В настоящее время есть все основания говорить о развитом и конкурентном рынке оценочных услуг. В России сложился институт оценщиков, часть из которых обладает высоким профессионализмом и работает на уровне мировых стандартов.

Оценочная деятельность (ОД) – деятельность по установлению определенного вида стоимости материальных и нематериальных объектов с учетом прав на них и интересов в отношении них, проявляемых субъектами гражданских прав. ОД производится оценщиками – физическими и юридическими лицами с использованием специальных правил и методик. Оценщик - физическое лицо, должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам. Любой оценщик должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО признается некоммерческая орг-ция, созданная в целях регулирования и контроля ОД, вкл. в единый государственный реестр СРО и объединенная на условиях членства оценщиков). Оценка проводится на основании договора, заключаемого между заказчиком и оценщиком. Договором может быть предусмотрено проведение оценки единичного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика. Надлежащее исполнение оценщиком своих обязательств по договору состоит в своевременном составлении и передаче заказчику отчета об оценке. Отчет содержит ссылки на используемые стандарты и методы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные существенные сведения. В России ОД осуществляется на основании ФЗ РФ от 29.07.98. № 135-ФЗ «Об ОД в РФ», также используются 1) приказ от 20.07.07. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1); 2) приказ от 20.07.07. № 255 «Об утверджении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2); приказ от 20.07.07. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3). Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку (вид стоимости объекта оценки: 1. Рыночная стоимость; 2. Инвестиционная стоимость; 3. Ликвидационная стоимость; 4. Кадастровая стоимость). Субъектами ОД признаются, с одной стороны, юр. лица и физ. лица, деятельность которых регулируется настоящим ФЗ (оценщик), а с другой – потребители их услуг (заказчики). К объктам оценки относятся: 1) все виды недвижимости; 2) транспортные средства; 3) ценные бумаги; 4) объекты интеллектуальной собственности; 5) бизнес (действующее предприятие); 6) машины и оборудование.

Согласно установившейся практики, профессиональными подходами к оценке стоимости любых объектов (в том числе ОИС и НМА) являются доходный, затратный и сравнительный.

2. Принципы и подходы к оценке.

В настоящее время в основу теории ценообразования кладутся принципы оценки собственности, к которым относятся такие, как принцип полезности, принцип замещения, принцип затрат, принцип ожидания (предвидения), принцип спроса и предложения, принцип изменения, принцип наиболее эффективного использования, принцип внешнего влияния.

Принцип полезности отражает способность продукта удовлетворять какие-либо потребности человека или общества. По своей сути принцип полезности адекватен понятию «потребительная стоимость» в теории трудовой стоимости.

Принцип замещения основан на том, что в условиях свободной конкуренции на рынке разумный покупатель не заплатит за данный продукт больше, чем наименьшую цену, запрашиваемую за другой идентичный объект с такой же степенью полезности. Согласно этому принципу максимальная стоимость продукта должна определяться наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен подобный объект с эквивалентной полезностью. Эксперт-оценщик, анализируя показатели полезности оцениваемого объекта в сравнении с аналогом с известной стоимостью, определяет максимальную стоимость объекта по результатам сравнения показателей полезности.

Принцип затрат учитывает суммарные издержки, связанные с производством и реализацией товара на рынке. Эти расходы определяют себестоимость товара. Принцип затрат по своей сути адекватен понятию «меновая стоимость» в теории трудовой стоимости.

Принцип ожидания, или предвидения, основан на определении размера будущей прибыли и других выгод, которые покупатель объекта рассчитывает получить от использования объекта в определенном месте и в течение определенного периода. Принцип ожидания предполагает применение при расчете ожидаемой прибыли такого фактора, как учет разной стоимости денег во времени и проведение операции дисконтирования при определении текущей стоимости объекта.

Принцип спроса и предложения учитывает сложившееся на рынке соотношение между спросом и предложением на конкретный продукт.

Принцип изменения учитывает изменение текущей стоимости объекта оценки с течением времени. Пересчету подлежат как будущие, так и прошлые денежные потоки.

Принцип наиболее эффективного использования подразумевает наиболее вероятный способ использования объекта собственности, являющийся практически реализуемым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого объекта будет максимальной.

Принцип внешнего влияния означает учет внешних факторов, определяющих условия реализации и использования объекта оценки. Учету подлежат конъюнктура рынка, условия конкуренции, рыночная инфраструктура, международные и национальные законодательства, политические факторы и т.д.

При определении стоимости исключительного права на ОИС или НМА оценщик, применяя профессиональные подходы к оценке, определяет расчетную величину цены объекта оценки, полученную на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. При этом, совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Согласно установившейся практики, профессиональными подходами к оценке стоимости любых объектов (в том числе ОИС и НМА) являются доходный, затратный и сравнительный.

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Этот подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.