Функціональна організація території міста

Територія міста	Містобудівні зони
1	2
Селітебна	Житлова забудова (житлові райони та мікрорайони, квартали) Об’єкти Суспільні центри Історичні забудови Окремі суспільні об’єкти Окремі промислові й комунальні об’єкти Сади, сквери, бульвари Цвинтар
Виробнича	Промислові Наукові та науково-виробничі Комунально-складські

Закінчення табл. 3

1	2
Ландшафтно-рекреаційна	Масового відпочинку Курортні Ландшафтів, які охороняються Міські ліси Лісопарки Лісозахисні Водоймища Сільськогосподарські землі
Міська інфраструктура	Зовнішнього транспорту Шляхи внутрішньо-міського сполучення (вулиці, площи, проїзди) Залізничного транспорту
Резервна	Приміська зона

Серед усіх земель населеного пункту пріоритетне значен-ня мають землі забудови, тому що саме на цих землях реалі-зується завдання використання його земель – розміщення на-селеного пункту і забезпечення його нормального функціону-вання.

До земель забудови фактично належать забудовані зе-мельні ділянки, тобто зайняті будівлями і спорудами, землі, призначені для обслуговування цих будівель і споруд, а також земельні ділянки, які не забудовані, але призначені під забу-дову. Зазначені землі значною мірою відбивають специфіку земель населених пунктів, є головною базою для територі-ального розвитку і призначені для розміщення і належного обслуговування різного роду будівель і споруд.

Отже, в залежності від наявності будинків, будівель та спо-руд міські землі поділяються на забудовані та незабудовані; за характером покриття поверхневого шару виділяють покриті асфальтом і непокриті асфальтом. Такий поділ земель є важ-ливим з точки зору можливості виконання ними середовище-захисних та середовищевідновлювальних функцій.

Серед земель населених пунктів окреме місце належить землям загального користування і приміським зонам.

Землі загального користування використовуються як шля-хи сполучення (площі, вулиці, проїзди тощо), для задоволен-ня культурно-побутових (парки, сквери, бульвари, водойми), а також комунально-побутових потреб населення (кладовища, звалища та ін.). На цих землях здійснюється у встановленому порядку будівництво споруд, які відповідають їх цільовому призначенню (наприклад, підземних переходів). Можливе бу-дівництво і тимчасових споруд без шкоди для цільового при-значення даних земель.

Приміська зона – це територія, яка розташована за межа-ми міста, яка є резервом для розвитку міста, місцем розташу-вання і будівництва споруд, необхідних для нормального його функціонування, відпочинку населення, поліпшення якості довкілля відповідно до містобудівних та інших спеціальних вимог. Ці зони складають з містом єдину соціальну, природну і господарську територію.

Приміську зону слід відрізняти від зеленої зони, до складу якої входять землі за межами міста, зайняті лісами, лісопар-ками та іншими зеленими насадженнями, які виконують за-хисні та санітарно-гігієнічні функції і є місцем відпочинку насе-лення.

Приміські зони на відміну від зелених зон виконують в ос-новному господарські функції: виступають резервом розши-рення території міста, місцем розміщення і будівництва необ-хідних споруд, пов’язаних з благоустроєм і нормальним функ-ціонуванням міста.

Зелені зони з урахуванням їхніх природних якостей покли-кані виконувати переважно еколого-захисні, санітарно-гігієніч-ні та рекреаційні функції. Чинне законодавство не розглядає приміську зону і землі зелених зон як самостійну категорію зе-мель. Фактично ж, наприклад, землі зелених зон виступають різновидами земель рекреаційного призначення.

У межах міста виділяють зони техногенно забруднених зе-мель та деградованих і малопродуктивних земель.

Техногенно забруднені землі – це землі, забруднені внаслі-док господарської діяльності людини, що призвела до дегра-дації земель та її негативного впливу на довкілля і здоров’я людей. До таких земель відносяться землі радіаційно небез-печні та радіоактивно забруднені, землі, забруднені важкими металами, іншими хімічними елементами тощо. При викорис-танні техногенно забруднених земель враховуються особли-вості режиму та порядку їхнього використання, які встановлю-ються законодавством України.

До деградованих земель відносяться:

а) земельні ділянки, поверхня яких порушена внаслідок землетрусу, зсувів, карстоутворення, повеней, добування ко-рисних копалин тощо;

б) земельні ділянки з еродованими, перезволоженими, з підвищеною кислотністю або засоленістю, забруднені хімічни-ми речовинами ґрунтами та інші.

До малопродуктивних земель відносяться сільськогоспо-дарські угіддя, ґрунти яких характеризуються негативними природними властивостями, низькою родючістю, а їхнє госпо-дарське використання за призначенням є економічно неефек-тивним.

Такі землі підлягають консервації шляхом припинення їх-нього господарського використання на визначений термін та залуження або заліснення з метою покращення їхнього стану та попередження негативного впливу на здоров’я навколиш-нього середовища, людей та інших живих організмів.

Навколо об’єктів, де є підземні та відкриті джерела водопо-стачання, водозабірні та водоочисні споруди, водоводи, об’єк-ти оздоровчого призначення та ін., створюються зони санітар-ної охорони. Навколо об’єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищення рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо створюються санітарно-за-хисні зони.

Одним з важливих понять є поняття земельної ділянки. У різних країнах це поняття тлумачиться по-різному, що об-умовлено традиціями цих країн. Так, у Великобританії, Швеції і США під земельною ділянкою розуміється конус, що прости-рається від центра Землі, який розсікає земну кору по межі земельної ділянки й уходить нагору, «до небес», у космічний простір.

У сучасному землеустрої під земельною ділянкою в за-гальному випадку розуміють частину поверхні земної кори, яка має фіксовані межі, площу, місце розташування і право-вий статус. Під земельною ділянкою міста варто розгля-дати частину земель міста, яка має строго визначені межі, правовий статус і цільове призначення, і яка повинна вико-ристовуватися в інтересах міста.

Земельна ділянка в міському середовищі – поняття триви-мірне, об’ємне, яке включає наземні, надземні і підземної те-риторії. Маються пропозиції про виділення над однією і тією же обмеженою частиною земної поверхні декількох земель-них ділянок на різних рівнях: наземного, надземних, підзем-них. Відповідно, може бути і кілька різних землекористувачів. Наприклад, мости, естакади – надземні території; підземні га-ражі, склади, сховища, метро, колектори комунікацій – під-земні території. Межі ділянки можуть бути закріплені на зем-ній поверхні або можуть визначатися координатами кутів по-вороту ліній по межі ділянки. Також можуть бути зафіксовані межі надземних і підземних територій. З визначеності меж ви-пливає фіксованість місця розташування ділянки.

Розмір земельної ділянки характеризується фізичною і гео-дезичною площами. Розмір площі також є прямим наслідком зафіксованих у просторі меж.

Фізична площа земельної ділянки – це площа земної по-верхні в межах ділянки з урахуванням нерівностей фізичної поверхні землі (схилів, ярів, обривів і т.д.), тобто те, що можна обмірити в натурі. Її також можна обчислити за допомогою математичної моделі місцевості.

Геодезична площа земельної ділянки визначається за ко-ординатами кутів поворотів межі. Геодезична площа ділянки – це площа проекції межі ділянки на площину проекції, в якій установлена геодезична система координат. Земельний ка-дастр складається і моніторинг земель ведеться в міській сис-темі координат, тому що в цій системі мінімальні поправки за перехід на площину в довжини ліній, які обміряні.

До важливих характеристик земельної ділянки відносяться її межі. Зовнішня межа ділянки відокремлює її територію від сусідніх ділянок або від міської території, яка не виділена як самостійні ділянки. Вона не повинна мати розривів. Так, зе-мельна ділянка промислового підприємства не може склада-тися з двох частин, розташованих через автомагістраль – землю загального користування. У даному випадку повинні бути виділені дві ділянки, які мають однакове цільове призна-чення і землекористувача. Внутрішня межа ділянки виникає у випадку, коли на ній є сторонні користувачі. Припустимо на-явність на одній і тій самій ділянці декількох сторонніх корис-тувачів, однак зовнішня і внутрішня межі не можуть мати за-гальних точок. Моніторинг границь земельних ділянок – важ-лива складова моніторингу земель.

З часом можливі різні зміни правового стану ділянки, які обов’язково фіксуються в процесі її моніторингу. Перша з них – зміна цільового призначення. Вона повинна бути санкціоно-ваною виконавчою владою міста і здійснюється у встановле-ному земельним законодавством порядку відповідно до міс-тобудівного зонування. Ця зміна обов’язково підтверджується записом у новому документі, який посвідчує право на дану земельну ділянку або вноситься як доповнення до наявного правопосвідчуючого документа.

Там же фіксуються і зміна суб’єкта земельних відносин – користувача або власника ділянки.

Зміна площадних характеристик ділянки внаслідок зміни її меж також повинна одержати юридично значиме підтверд-ження, будучи важливою складовою частиною моніторингу земель.

Зміна меж ділянки без істотної зміни площі називається мутацією; поділ однієї ділянки на дві чи більш – це її розпо-діл; з’єднання двох чи більш ділянок в одну – злиття (об’єд-нання).

Придбання (встановлення) прав на земельну ділянку зви-чайно, якщо інше не обговорене, веде до одночасного при-дбання землекористувачем прав на надземне (над ділянкою на висоту забудови) і підземне (під ділянкою на глибину про-кладки комунікацій) простір. Обмеження по висоті і глибині визначаються в кожнім окремому випадку згідно з конкретни-ми обставинами. При оформленні прав на земельну ділянку встановлюються й обмеження землекористування, і сервітуту (права третіх осіб та обмеження, які обумовлені цими права-ми).

Ділянками особливого роду є в місті неподільні земельні ді-лянки, чи парцели. Це вже сформовані земельні ділянки, усе-редині яких за містобудівними і соціально-економічними по-казниками не можна чи недоцільно виділяти межі окремих землекористувачів. Як правило, до таких ділянок відносять іс-торично сформовані домоволодіння, які мають вихід на проїз-ну частину. Їхньої землі дробити не рекомендується.

На ділянки в місті можуть поділятися всі землі, крім земель загального користування. Останні, як у ряді випадків землі лі-сового і водного фонду, звичайно, не підрозділяються на ді-лянки і є міськими територіями у вузькому змісті слова. Між окремими земельними ділянками міста можуть бути розриви.

Отже, земельна ділянка – це індивідуально визначена і юридично відособлена частина відповідної категорії земель, яка належить на певному юридичному титулі (праві власності чи праві користування) конкретній особі і використовується (експлуатується) відповідно до цільового призначення, та ме-жі якої визначені на місцевості відповідно до затвердженої в установленому порядку земельно-впорядної документації.